«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки

Прочитано: 70%

ГЛАВА 3

Глава 3. Перевод жилого помещения в нежилое помещение

и нежилого помещения в жилое помещение
Третья глава раздела I Кодекса содержит много новых норм,
отсутствовавших как в ЖК 1983 г., так и в Основах. В данной главе
достаточно подробно регламентированы отношения, связанные с
переводом жилых помещений в нежилые и нежилых помещений - в жилые.
Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. содержал только самые общие
правила о переводе жилых помещений в нежилые (ст. 9).
ГК РФ также упоминает только о переводе жилых помещений в нежилые.
Такой перевод должен производиться в порядке, определяемом
жилищным законодательством (п. 3 ст. 288). Поэтому нормы Кодекса,
допускающие также перевод нежилых помещений в жилые, являются
принципиально новыми.
Кодекс закрепил общее правило, согласно которому перевод жилых
помещений в нежилые и наоборот допускается, однако при этом должны
быть соблюдены императивные требования Кодекса и законодательства
о градостроительной деятельности (ст. 22). Градостроительная
деятельность - это деятельность по развитию территорий, в том
числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде
территориального планирования, градостроительного зонирования,
планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования,
строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов
капитального строительства. Законодательство о градостроительной
деятельности состоит из Градостроительного кодекса Российской
Федерации*(21), других федеральных законов и иных нормативных
правовых актов Российской Федерации, а также законов и иных
нормативных правовых актов субъектов Федерации.
Для осуществления перевода жилых помещений в нежилые Кодекс
установил три исключения из указанного общего правила. Такой
перевод невозможен в случаях, когда: а) доступ к такому помещению
невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к
жилым помещениям, и при этом отсутствует техническая возможность
оборудовать такой доступ к данному помещению; б) такое помещение
является частью жилого помещения или используется собственником
данного помещения либо иным гражданином в качестве места
постоянного проживания; в) право собственности на данное помещение
обременено правами каких-либо лиц (физических или юридических),
например, помещение является предметом залога (см. ст. 22
Кодекса).
Эти исключения действуют в отношении всех видов помещений,
пригодных для постоянного проживания граждан, отвечающих
установленным санитарным и техническим правилам и нормам. Когда же
речь идет о таких жилых помещениях, как квартиры в многоквартирных
домах, то для их перевода в нежилые помещения предусмотрены
дополнительные ограничения. Перевод квартиры в нежилое помещение
возможен только при условии, что данная квартира расположена на
первом этаже многоквартирного дома либо выше первого этажа, но при
этом помещения, находящиеся непосредственно под такой квартирой,
являются нежилыми (ст. 22 Кодекса).
Формулировка "выше первого этажа" позволяет предположить, что в
таких случаях подразумевается практически любой другой, кроме
первого, этаж многоквартирного дома, например, 10-й, 16-й и т.п.
Однако необходимо помнить о том, что перевод жилого помещения в
нежилое запрещается, если доступ к такому помещению невозможен без
использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям,
и при этом отсутствует техническая возможность оборудовать такой
доступ к данному помещению (например, обустроить отдельный вход).
Поэтому указанную норму следует толковать ограничительно: в ней
имеются в виду нижние этажи многоквартирного дома.
Для осуществления перевода нежилых помещений в жилые новый Кодекс
предусматривает только два ограничения. Во-первых, такой перевод
не допускается, если соответствующее помещение не отвечает
установленным для жилых помещений требованиям или отсутствует
возможность обеспечить соответствие такого помещения указанным
требованиям. Имеются в виду санитарные и технические правила и
нормы, а также иные требования законодательства, о которых
говорилось в комментарии к гл. 2 раздела I Кодекса. Во-вторых,
перевод невозможен, если право собственности на нежилое помещение
обременено правами физических и (или) юридических лиц (например, в
силу договоров ипотеки, аренды, доверительного управления и т.п.).

Кодекс впервые на уровне федерального закона закрепил единый
порядок перевода помещений (ст. 23). Такой перевод осуществляется
органом местного самоуправления (об органах местного
самоуправления см. комментарий к гл. 1 раздела I Кодекса).
Инициировать перевод жилого помещения в нежилое и нежилого
помещения в жилое вправе только собственник помещения или
уполномоченное им лицо. Для этого заявитель должен представить в
орган, осуществляющий перевод помещений, документы в соответствии
с перечнем, установленным в ст. 23 Кодекса. Обратим внимание, что
данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Поэтому орган,
осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать
представления каких-либо дополнительных документов.
На принятие решения о переводе или об отказе в переводе помещения
органу, осуществляющему такой перевод, предоставлен четко
ограниченный срок - 45 дней со дня представления заявителем
необходимых документов (т.е. со дня их получения соответствующим
органом). Поскольку не оговорено иное, в указанный срок включаются
календарные, а не рабочие дни. Данный срок установлен в
императивной норме Кодекса. Следовательно, он не может быть
изменен ни подзаконным правовым актом федерального уровня, ни
правовым актом субъекта Российской Федерации, ни тем более
органом, осуществляющим перевод помещений.
Датой получения указанным органом представленных документов, по
нашему мнению, следует считать дату, указанную в расписке,
выдаваемой заявителю (см. ст. 23 Кодекса). Такая расписка
одновременно может служить доказательством того, что все
предусмотренные Кодексом документы были представлены в полном
объеме.
Не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о
переводе помещения орган, принявший решение, выдает (или
направляет по почте) заявителю документ, подтверждающий принятие
такого решения, по форме, утверждаемой Правительством РФ. В
случае, если для использования помещения по новому назначению не
требуется проведения переустройства и (или) перепланировки
помещения и (или) иных работ, данный документ является юридическим
основанием для использования помещения по новому назначению.
Отказ в переводе помещений возможен в четырех случаях,
исчерпывающим образом определенных в ст. 24 Кодекса. Между тем
нельзя не обратить внимание на то, что, например, такое основание
отказа, как "несоблюдение предусмотренных статьей 22 настоящего
Кодекса условий перевода помещения" оставляет слишком большой
простор для административного усмотрения при принятии решения. Как
известно, именно допускаемая правом возможность широкого
административного усмотрения является одной из основных причин
коррумпированности чиновников. Кроме того, невысокий уровень
квалификации работников многих органов местного самоуправления
неизбежно скажется на качестве юридической оценки степени
соблюдения указанных условий. Поэтому подобные правовые нормы, с
нашей точки зрения, следует рассматривать в качестве недостатков
Кодекса (они, к сожалению, не единичны).
Данный недостаток в известной степени компенсируется
предусмотренным Кодексом правом заявителя обжаловать решение об
отказе в переводе помещения в судебном порядке. В таких случаях
нужно руководствоваться положениями гл. 24 АПК РФ или гл. 25 ГПК
РФ в зависимости от подведомственности конкретного дела. Однако
реализовать указанное право в условиях неэффективной судебной
системы значительно сложнее, чем принять незаконное решение об
отказе в переводе помещения.
Кодекс не упоминает подсобные помещения в связи с переустройством
и перепланировкой. Причиной этого, вероятно, является то, что
подсобные помещения рассматриваются в качестве части жилых
помещений (см. определения понятий "жилой дом", "квартира",
установленные в ст. 16 Кодекса). При этом вместо понятия
"подсобное помещение" Кодекс в данном случае оперирует понятием
"помещение вспомогательного использования".
Важной новеллой является то, что впервые на уровне федерального
закона даны юридические определения понятий "переустройство" и
"перепланировка" жилых помещений (ст. 25 Кодекса). Переустройство
жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных
сетей, санитарно-технического, электрического или другого
оборудования, которые требуют внесения изменений в технический
паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения - это
такое изменение его конфигурации, которое требует внесения
изменений в технический паспорт жилого помещения. Данные положения
необходимо толковать ограничительно: любые перечисленные действия,
не требующие изменений в техническом паспорте, не могут
рассматриваться как переустройство или перепланировка жилого
помещения.
Понятие "технический паспорт жилого помещения" определено в ст. 19
Кодекса. Это - документ, содержащий техническую и иную информацию
о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия такого
помещения установленным требованиям. Имеются в виду санитарные и
технические правила и нормы, а также иные требования
законодательства, о которых подробнее говорилось в комментарии к
гл. 2 раздела I Кодекса.
Переустройство и перепланировка помещений осуществляются по
согласованию с органом местного самоуправления. Для сравнения
напомним, что ЖК 1983 г. предусматривал осуществление этих
действий с разрешения исполкома местного совета. Однако различие
здесь чисто терминологическое: отсутствие согласования или отказ в
нем de jure означают самовольность, противоправность
произведенного переустройства или перепланировки и влекут
неблагоприятные последствия, о которых будет сказано ниже.
Выступить с инициативой проведения переустройства и (или)
перепланировки жилого помещения может только собственник
соответствующего помещения или уполномоченное им лицо.
Следовательно, таким правом не обладают наниматели, арендаторы и
другие пользователи жилых помещений, не являющиеся собственниками,
кроме случаев, когда указанные пользователи будут в установленном
порядке уполномочены собственником на совершение соответствующих
действий.
Заявителю необходимо обратиться в орган, осуществляющий
согласование, с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке
жилого помещения. Форма такого заявления утверждается
Правительством РФ, что должно исключить установление по этому
поводу "местных" правил. Одновременно с указанным заявлением
представляются документы, определенные в ст. 26 Кодекса в
исчерпывающем перечне. Орган, осуществляющий согласование, не
вправе требовать от заявителя иные, помимо указанных в этом
перечне, документы.
Решение о согласовании или об отказе в согласовании должно быть
принято уполномоченным органом не позднее 45 календарных дней со
дня представления заявителем необходимых документов. В случае
принятия решения о согласовании заявителю выдается подтверждающий
это решение документ, который составляется в форме, определяемой
Правительством РФ. Данный документ служит юридическим основанием
для осуществления переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения с учетом проекта, представлявшегося заявителем на
согласование.
Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения возможен в трех случаях, которые исчерпывающим образом
определены в ст. 27 Кодекса, и может быть обжалован в судебном
порядке. По нашему мнению, указанные правовые нормы обладают теми
же недостатками, что и нормы об отказе в переводе помещений (см.
комментарий к гл. 3 раздела I Кодекса).
В отличие от ЖК 1983 г., новый Кодекс определяет понятие
самовольного переустройства и (или) перепланировки жилых помещений
(ст. 29). Оно означает такое переустройство и (или) перепланировку
жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о
согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с
нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки,
представленного для согласования.
Предусмотрен ряд неблагоприятных правовых последствий для лиц,
самовольно осуществивших переустройство и (или) перепланировку
жилого помещения. Согласно ст. 29 Кодекса, такие лица несут
ответственность в соответствии с законодательством Российской
Федерации. В настоящее время ст. 7.21 КоАП РФ установлена
ответственность за нарушение правил пользования жилыми
помещениями, которое может выражаться, в частности, в самовольном
переоборудовании жилых домов и (или) жилых помещений (ч. 1 ст.
7.21) либо в самовольной перепланировке жилых помещений в
многоквартирных домах (ч. 2 ст. 7.21). Специалисты отмечают, что
действия по самовольному переоборудованию и перепланировке жилых и
нежилых помещений могут квалифицироваться правоприменительными
органами не только по данной статье, но и по ст. 19.1 КоАП РФ как
самоуправство*(22).
Кроме того, в ст. 7.22 КоАП РФ предусмотрена ответственность за
переоборудование жилых домов и (или) жилых помещений без согласия
нанимателя (собственника), если переоборудование существенно
изменяет условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением.

Помимо обязанности нести административную ответственность за
самовольное переустройство и (или) перепланировку жилых помещений
у лиц, виновных в данных нарушениях, возникает дополнительная
обязанность имущественного характера - они должны привести
соответствующие помещения в прежнее состояние в разумный срок.
Порядок совершения этих действий определяется органом,
осуществляющим согласование (ст. 29 Кодекса). Вероятно, этот же
орган должен установить, за чей счет помещение приводится в
прежнее состояние. Следует обратить внимание на то, что субъектом
указанной выше ответственности может быть не только собственник
помещения, но и наниматель по договору социального найма.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки