«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки

Прочитано: 63%

ГЛАВА 6

Глава 6. Общее имущество собственников помещений
многоквартирного дома. Общее собрание таких собственников

Глава 6 Кодекса в целом является новой, соответствующие положения
отсутствовали в ЖК 1983 г. и Основах, за исключением отдельных
норм (например, ст. 6, 8 Основ). С введением в действие ГК РФ
(1.01.1995 г.) были урегулированы основные отношения собственности
на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289), введены правила об
общем имуществе собственников квартир (ст. 290), предусмотрена
возможность образования товариществ собственников квартир (жилья)
для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования
квартирами и общим имуществом (ст. 291).
В соответствии с ГК РФ товарищество собственников жилья является
некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в
соответствии с законом о таких товариществах. Поэтому был принят
ФЗ от 15.06.1996 г. "О товариществах собственников жилья"*(30),
урегулировавший отношения собственности в кондоминиуме как едином
комплексе недвижимого имущества, отношения по управлению
кондоминиумом, его обслуживанию, созданию и деятельности
товариществ собственников жилья. В соответствии со ст. 2 Вводного
закона с 1.03.2005 г. ФЗ "О товариществах собственников жилья"
признан утратившим силу (подробнее см. комментарий к разделу VI
Кодекса).
В новом Кодексе регулирование соответствующих отношений
структурировано иначе: гл. 6 раздела II посвящена отношениям,
связанным с общим имуществом собственников помещений
многоквартирного дома, а правила о создании и деятельности
товариществ собственников жилья, правах и обязанностях их членов
сгруппированы в двух главах раздела VI (см. комментарий к этому
разделу). Необходимо обратить внимание на то, что отношения
собственности регулируются Кодексом только применительно к такому
единому комплексу недвижимого имущества, каким является
многоквартирный дом.
Кодекс не содержит нормативного определения понятия
"многоквартирный дом". Для характеристики этого понятия следует
исходить из того, что многоквартирный дом это - вид жилого дома.
Следовательно, к нему применимо общее определение жилого дома,
установленное в ст. 16 Кодекса. Специфическим признаком
многоквартирного дома, отличающим его, например, от
индивидуального дома, предназначенного для проживания одной семьи,
является то, что единый комплекс недвижимого имущества
многоквартирного дома состоит из отдельных частей - помещений,
предназначенных для жилых и нежилых целей, которые могут
находиться в собственности граждан, юридических лиц, Российской
Федерации, ее субъектов или муниципальных образований. Другие
части этого комплекса (общее имущество) находятся в общей долевой
собственности собственников указанных выше помещений.
Общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме
являются те части дома, которые имеют вспомогательное,
обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной
собственности.
Перечень объектов общего имущества установлен в ч. 1 ст. 36
Кодекса. Это - помещения в многоквартирном доме, не являющиеся
частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного
помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные
площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры,
технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные
коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном
доме оборудование (технические подвалы), а также крыши,
ограждающие несущие и не несущие конструкции данного дома,
механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное
оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри
помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный
участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения
и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания,
эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные
на указанном земельном участке.
Таким образом, многоквартирный дом как комплексный объект состоит
из: а) жилых помещений, б) нежилых помещений, в) помещений,
предназначенных для обслуживания жилых и нежилых помещений и
доступа к ним, тесно связанных с ними предназначением и следующих
юридической судьбе жилых и нежилых помещений. Жилые и нежилые
помещения могут находиться в индивидуальной собственности любых
субъектов права собственности независимо от ее формы, а
вспомогательное имущество - только в общей долевой собственности
указанных субъектов.
Напомним, что ГК РФ различает два вида общей собственности -
долевую и совместную (ст. 244). Имущество может находиться в общей
собственности с определением доли каждого из собственников в праве
собственности (долевая собственность) или без определения таких
долей (совместная собственность).
Размер долей в праве общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме определяется в соответствии с Кодексом и ГК
РФ. Так, Кодекс установил общее правило, согласно которому такая
доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве
собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном
доме (ст. 37). Напомним, что общая площадь жилого помещения
состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая
площади мест вспомогательного использования, предназначенных для
удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных
с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и
террас (ст. 15 Кодекса).
ГК РФ допускает, что соглашением всех участников долевой
собственности может быть установлен порядок определения и
изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в
образование и приращение общего имущества (ст. 245). Однако при
определении размера долей в праве долевой собственности на общее
имущество участники этой собственности не вправе игнорировать
императивные нормы ГК РФ, которые не могут быть изменены
соглашением участников. Речь идет, в частности, о нормах первого
абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ, согласно которому участник долевой
собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением
установленного порядка использования общего имущества неотделимые
улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее
увеличение своей доли в праве на общее имущество. Например, такое
право принадлежит участнику долевой собственности, который
произвел за свой счет ремонт крыши, лестничной клетки, подвала и
т.п.
Кодекс закрепил императивное правило о том, что доля в праве общей
собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует
судьбе права собственности на помещение, принадлежащее
собственнику (ст. 37). Например, если собственник продает свою
квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не
только право собственности на эту квартиру, но и право
собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей
собственности на имущество дома. В таком случае доля нового
собственника в праве общей собственности признается равной доле
прежнего собственника.
Доли в праве общей собственности на имущество многоквартирного
дома ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в
натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно
от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в
индивидуальной собственности соответствующего субъекта.
Участники долевой собственности имеют право распорядиться ею таким
образом, чтобы использование общего имущества приносило им доход.
Например, они могут в установленном порядке на основании
соответствующих договоров предоставить в пользование
заинтересованным лицам такие объекты общего имущества, как крыши,
подвалы, технические этажи и т.п. Порядок распределения доходов от
использования общего имущества между сособственниками может быть
установлен в соглашении между ними. Если это не сделано, то
применяется общее правило, установленное в ст. 248 ГК РФ: плоды,
продукция и доходы от использования имущества, находящегося в
долевой собственности, поступают в состав общего имущества и
распределяются между участниками долевой собственности соразмерно
их долям.
Вопрос о доле в праве общей собственности на имущество в
коммунальной квартире Кодексом решен на основе тех же принципов,
которые положены в основу регулирования рассмотренных выше
отношений собственности на долю в праве общей собственности на
общее имущество многоквартирного дома. Собственнику комнаты в
коммунальной квартире, находящейся в многоквартирном доме,
принадлежит доля в праве на общее имущество в коммунальной
квартире. Речь идет о помещениях, обслуживающих более одной
комнаты в данной квартире (например, о коридорах, кухнях,
санузлах).
Размер доли в праве общей собственности коммунальной квартиры
определяется исходя из того, что указанная доля пропорциональна
размеру общей площади принадлежащей собственнику комнаты в данной
квартире (см. ст. 42 Кодекса). Если в коммунальной квартире
собственнику принадлежат две или более комнат, то следует
полагать, что он обладает двумя или более долями в праве общей
собственности в такой квартире, размер которых определяется
указанным выше способом. Таким образом, доли участников не
являются равными, поэтому в данном случае применяются правила
гражданского законодательства о долевой, а не о совместной
собственности. В связи с этим целесообразно иметь в виду, что доля
участника долевой собственности может быть увеличена по правилам
первого абзаца п. 3 ст. 245 ГК РФ (они были рассмотрены выше),
если этот участник осуществил за свой счет неотделимые улучшения
общего имущества.
Собственнику комнаты в коммунальной квартире, помимо права на долю
в праве собственности на общее имущество в этой квартире,
принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество в
многоквартирном доме (ст. 42 Кодекса). Она пропорциональна сумме
размеров общей площади указанной комнаты и определенной в
соответствии с долей данного собственника в праве общей
собственности на общее имущество в коммунальной квартире площади
помещений, составляющих общее имущество в данной квартире.
Правила изменения границ помещений в многоквартирном доме,
предусмотренные в ст. 40, являются еще одной новеллой Кодекса.
Собственник помещения в многоквартирном доме (отдельной квартиры
или жилого помещения в коммунальной квартире), который приобрел
помещение, смежное с принадлежащим ему помещением, вправе
объединить эти помещения в одно. Границы между смежными
помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть
разделены на два или более помещения без согласия собственников
других помещений (это возможно в случае, когда подобные изменение
или раздел не влекут изменение границ других помещений, границ
общего имущества многоквартирного дома, его размера или изменение
их долей в праве общей собственности на общее имущество в доме).
Изменение границ помещений связано с осуществлением реконструкции,
переустройства или перепланировки соответствующих помещений.
Поэтому в таких случаях необходимо согласовать предполагаемые
действия с уполномоченным органом по правилам гл. 4 раздела I
Кодекса (см. также комментарий к указанной главе).
В комментируемой главе понятие "помещение" используется для
обозначения как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном
доме. Поэтому правила ст. 40 Кодекса об изменении границ помещений
применяются к жилым и нежилым помещениям, находящимся в
собственности соответствующих субъектов. В связи с этим при
изменении границ может возникнуть вопрос о переводе жилого
помещения в нежилое и нежилого помещения - в жилое, который
решается в соответствии с требованиями главы 3 раздела I Кодекса
(см. также комментарий к указанной главе).
Введено правило о том, что органом управления многоквартирным
домом является общее собрание собственников помещений такого дома
(ст. 44 Кодекса). Данное положение сформулировано в императивной
норме и не предполагает исключений. Общее собрание может быть
очередным (проводится один раз в год) и внеочередным (созывается в
любое время по инициативе любого из собственников жилых или
нежилых помещений многоквартирного дома).
о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его
расширением или надстройкой), возведении хозяйственных построек и
других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в
многоквартирном доме;
о пределах использования земельного участка, на котором расположен
многоквартирный дом в том числе о введении ограничений пользования
им;
о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;
о выборе способа управления многоквартирным домом.
Этот перечень не является исчерпывающим, поскольку собрание вправе
решать и иные вопросы, указанные в других статьях Кодекса.
Кодекс подробно регулирует порядок проведения общего собрания
собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45),
устанавливает правила голосования и принятия собранием решений
(ст. 48, 46), определяет особенности общего собрания в форме
заочного голосования (ст. 47). Соответствующие положения для
жилищного законодательства являются принципиально новыми, в ЖК
1983 г. и Основах они отсутствовали.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки