«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки

Прочитано: 77%

ГЛАВА 12

Глава 12. Правовое положение членов жилищных кооперативов
В данной главе регламентированы основные отношения, связанные с
членством в жилищном или жилищно-строительном кооперативе как
учредителей, так и иных членов соответствующего кооператива. Более
подробное регулирование указанных отношений осуществляется уставом
кооператива. В уставе устанавливаются правила о членстве и
связанных с ним отношениях, предусмотренные нормами гл. 11 и 12
(см., например, ст. 113, 125 Кодекса), а также любые
дополнительные правила, которые не будут противоречить
императивным нормам Кодекса, других федеральных законов и
подзаконных нормативных правовых актов (об уставах жилищных и
жилищно-строительных кооперативов см. также комментарий к гл. 11
Кодекса).
В настоящее время решение общего собрания членов кооператива
(конференции) является единственным основанием для предоставления
жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива (см. ст.
124 Кодекса). Такое решение окончательно и не нуждается в
утверждении каким-либо государственным или муниципальным органом.
При этом необходимо помнить о том, что юридические последствия
влечет только такое решение общего собрания (конференции), которое
принято и оформлено в строгом соответствии с Кодексом и уставом
кооператива.
Указанное решение служит также юридическим основанием для вселения
в жилое помещение в кооперативном доме (см. ст. 124 Кодекса).
Напомним, что прежде заселение квартир в домах
жилищно-строительных кооперативов производилось по ордерам,
выдаваемым исполкомами местных советов (см. ст. 118 ЖК 1983 г.), а
впоследствии - местными администрациями. Новый Кодекс вообще не
оперирует такой категорией, как "ордер", уменьшая роль
администрирования в жилищных отношениях в пользу расширения
договорных и иных гражданско-правовых регуляторов данной сферы.
Такой подход, по нашему мнению, следует рассматривать как одно из
достоинств нового Кодекса.
Предельный размер предоставляемого жилого помещения, в отличие от
ЖК 1983 г., Кодекс не ограничивает, устанавливая только один
критерий: помещение предоставляется члену кооператива (гражданину
или юридическому лицу) в соответствии с размером его паевого
взноса.
Кодекс установил, что основанием владения, пользования и в
установленных законодательством пределах распоряжения жилым
помещением в кооперативном доме является членство в
соответствующем жилищном или жилищно-строительном кооперативе (ст.
124). Как уже отмечалось, для учредителей кооператива отношения
членства возникают в момент государственной регистрации
создаваемого кооператива в качестве юридического лица (подробнее
об этом см. комментарий к гл. 11 раздела V Кодекса). Что касается
других членов жилищного или жилищно-строительного кооператива, то
у них отношения членства устанавливаются с момента уплаты
вступительного взноса после утверждения общим собранием
(конференцией) решения правления о приеме соответствующего лица в
члены кооператива (см. ст. 121 Кодекса). Особенности вступления в
кооператив наследников члена кооператива, а также членов его
семьи, не являющихся наследниками, но проживавших совместно с
наследодателем, определяются по правилам ст. 131 Кодекса.
Содержание правомочий владения, пользования и распоряжения было
рассмотрено в комментарии к гл. 5 раздела II Кодекса. При этом
необходимо обратить внимание на то, что объем понятия
"распоряжение" неодинаков для собственника жилья и для члена
кооператива, не полностью выплатившего паевой взнос (он не имеет
права собственности на предоставленное ему помещение до полной
выплаты паевого взноса). Права такого члена кооператива в сфере
распоряжения жильем ограничены: например, он не вправе продавать,
дарить соответствующее жилое помещение и совершать с ним иные
сделки, влекущие отчуждение жилого помещения. В то же время член
кооператива может, с соблюдением положений Кодекса и устава
кооператива, вселить в предоставленное ему жилое помещение
временных жильцов (ст. 126 Кодекса), сдать все помещение или его
часть в наем за плату (ст. 128 Кодекса).
Владение, пользование и распоряжение жилым помещением,
предоставленным члену кооператива, не полностью оплатившему паевой
взнос, осуществляется по правилам, установленным в уставе
соответствующего жилищного или жилищно-строительного кооператива в
соответствии с гражданским и жилищным законодательством. Кроме
того, собственник жилого помещения (кооператив) может заключить с
указанным членом кооператива гражданско-правовой договор,
определяющий права и обязанности сторон в таких отношениях.
Соответствующие отношения можно урегулировать, например, в
договоре безвозмездного пользования (договоре ссуды), в
соответствии с которым одна сторона (ссудодатель) обязуется
передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование
другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть
вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом
нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (см.
ст. 689 ГК РФ). В соответствии с принципом свободы договора
стороны могут заключить также смешанный договор, т.е. договор, в
котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных
законом или иными правовыми актами (см. ст. 421 ГК РФ).
Кодекс не регламентирует порядок и условия внесения паевого взноса
членом жилищного или жилищно-строительного кооператива,
устанавливая лишь, что эти отношения определяются уставом
конкретного кооператива (см. ст. 125). Паевой взнос в данном
случае представляет собой имущественный (денежный) взнос, равный
общей сумме покупной или соответственно строительной стоимости
жилого помещения, получаемого членом кооператива*(99). Такой взнос
может быть внесен членом кооператива единовременно или в рассрочку
по правилам, установленным в уставе кооператива. До полной оплаты
паевого взноса соответствующее жилое помещение принадлежит на
праве собственности кооперативу как юридическому лицу.
Практика последних лет сформировала некоторые типичные условия
оплаты паевых взносов и подбора жилых помещений в кооперативах.
Так, во многих жилищных и жилищно-строительных кооперативах лица,
которые имеют возможность единовременно оплатить 40-50% стоимости
своего будущего жилья, сразу попадают в группу ожидания права на
подбор жилого помещения. Определенный срок ожидания является
обязательным условием в любом кооперативе, поскольку он
обеспечивает работу системы рассрочки платежей (его
продолжительность обычно составляет от одного до шести месяцев).
По истечении этого срока член кооператива вселяется в подобранное
жилое помещение и погашает оставшуюся часть паевого взноса в
течение достаточно длительного периода времени (от пяти до 15
лет). Для определенных категорий граждан (пенсионеры,
военнослужащие, молодые семьи и др.) кооперативы нередко
предоставляют льготы по оплате стоимости жилья. Обычно указанным
гражданам предлагается комбинация из следующих льгот: возможность
вступления в кооператив с меньшим первоначальным взносом в счет
оплаты паевого взноса; уменьшенный вступительный взнос;
увеличенный период погашения оставшейся части паевого взноса,
обусловливающий уменьшение суммы ежемесячного платежа*(100).
В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ член жилищного или
жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой
взнос за жилое помещение, предоставленное ему этим кооперативом,
приобретает право собственности на указанное имущество. Указанное
правило в измененной редакции воспроизведено и в ст. 129 Кодекса.
Прекращение членства в жилищном или жилищно-строительном
кооперативе происходит по основаниям, которые исчерпывающим
образом определены в ст. 130 Кодекса. К таким основаниям
относятся:
добровольный выход члена кооператива;
исключение члена кооператива на основании решения общего собрания
(конференции);
ликвидация юридического лица - члена кооператива;
ликвидация самого жилищного кооператива;
смерть гражданина - члена жилищного кооператива.
Для сравнения напомним, что ЖК 1983 г. такой перечень оснований
прекращения членства не устанавливал, упоминая только об
исключении из жилищно-строительного кооператива (ст. 123) и
прекращении деятельности такого кооператива (ст. 126).
Целесообразно обратить внимание на то, что Кодекс установил
указанные выше основания в "закрытом" перечне. Поэтому в уставе
конкретного жилищного или жилищно-строительного кооператива нельзя
предусмотреть иные, помимо упомянутых в Кодексе, основания
прекращения членства в кооперативе.
Выселение бывшего члена жилищного или жилищно-строительного
кооператива из занимаемого им жилого помещения в кооперативном
доме производится по правилам ст. 133 Кодекса, применение которых
возможно лишь в отношении тех членов кооператива, которые не
полностью выплатили паевой взнос и были исключены из кооператива
(ранее ст. 124 ЖК 1983 г. допускала выселение любого исключенного
из кооператива члена кооператива, даже такого, который полностью
оплатил свой паевой взнос).
Основанием для возбуждения вопроса о выселении служит решение
общего собрания (конференции) об исключении лица из членов
кооператива. Принятие такого решения прекращает право пользования
жилым помещением, принадлежавшее как самому исключенному члену
кооператива, так и членам его семьи. Одновременно возникает
юридическая обязанность указанных лиц в течение двух месяцев со
дня принятия решения об исключении освободить занимаемое ими жилое
помещение. Выраженный письменно или устно отказ освободить
помещение или совершение действий (бездействия), свидетельствующих
о неисполнении обязанности освободить занимаемое помещение в
установленный срок, порождают право кооператива обратиться в суд с
иском о выселении соответствующих лиц. В случае удовлетворения
иска эти лица подлежат выселению на основании решения суда без
предоставления другого жилого помещения.
Обратим внимание, что ЖК 1983 г., как и новый Кодекс, рассматривал
исключение из кооператива в качестве основания выселения не только
бывшего члена кооператива, но и членов его семьи, проживавших
совместно с ним. Однако в ЖК 1983 г. это положение являлось общим
правилом, из которого ч. 2 ст. 124 допускала исключение: уставом
кооператива могли предусматриваться случаи, когда право
пользования жилым помещением сохранялось за членами семьи лица,
исключенного из кооператива, при условии вступления одного из них
в кооператив. Новые правила в этом отношении являются более
жесткими по сравнению с действовавшими ранее: они сформулированы в
императивных нормах (ст. 133 Кодекса) и не допускают возможность
иного регулирования соответствующих отношений в уставе
кооператива.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки