 |
 |
Прочитано: 0% |
Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»
|
|
Прочитано: 0% |
Статьи взяты на сайте IDIOMA.RU и предоставляются в порядке взаимного
пользования библиотечными ресурсами
Порядок просмотра: если вы это читаете этот текст, значит выбрали нужную
книгу. По ссылке (вверху или внизу) перейдите в "Оглавление" и выберите,
интересующую вас статью. Возможно, что комментарий к статье не помещается
на одной веб-странице. В этом случае используйте ссылки "Далее" и
"Назад". Если вам нужна другая книга - вернитесь в "Каталог библиотеки"
Данный раздел состоит из двух глав, посвященных товариществам
собственников жилья. В них предпринята попытка урегулировать
отношения, связанные с созданием и деятельностью таких
товариществ, основные права и обязанности их членов. По сравнению
с ЖК 1983 г. и Основами положения комментируемого раздела являются
новыми.
Право собственников квартир многоквартирного дома на образование
товарищества собственников квартир (жилья) для обеспечения
эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим
имуществом предусмотрено в п. 1 ст. 291 ГК РФ. В соответствии с п.
2 указанной статьи товарищество собственников жилья является
некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в
соответствии с законом о товариществах собственников жилья.
Поскольку согласно ГК РФ регулирование данного вида некоммерческих
организаций осуществляется специальным законом, представляется,
что в отношении товариществ собственников жилья не должны
применяться нормы ФЗ от 12.01.1996 г. "О некоммерческих
организациях"*(101). Специальным законом, посвященным указанным
товариществам, являлся ФЗ от 15.06.1996 г. "О товариществах
собственников жилья"*(102). Однако современный законодатель счел
целесообразным включить в Кодекс большинство норм этого
Федерального закона. Поэтому в соответствии со ст. 2 Вводного
закона ФЗ "О товариществах собственников жилья" утратил силу с
момента введения в действие Кодекса (т.е. с 1.03.2005 г.).
Комментируемый Кодекс является актом жилищного законодательства и
регулирует жилищные отношения. К ним Кодекс относит, в частности,
отношения по поводу создания и деятельности товариществ
собственников жилья, прав и обязанностей их членов (см. гл. 1
раздела I Кодекса и комментарий к ней), регулированию которых в
Кодексе посвящен специальный раздел. Поэтому положения раздела VI
Кодекса с известной долей условности в настоящее время приходится
рассматривать в качестве норм закона о товариществах собственников
жилья. В то же время представляется, что в целях обеспечения
юридической корректности нового подхода законодателя к
регулированию товариществ собственников жилья одновременно с
введением в действие Кодекса следовало соответствующим образом
изменить формулировку п. 2 ст. 291 ГК РФ. К сожалению, это сделано
не было.
Глава 13. Создание и деятельность
товарищества собственников жилья
В комментируемой главе определены основы правового положения
товариществ собственников жилья, установлены правила о создании,
реорганизации, ликвидации, а также об объединениях таких
товариществ.
В соответствии со ст. 135 Кодекса товариществом собственников
жилья признается некоммерческая организация, объединение
собственников помещений в многоквартирном доме для совместного
управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном
доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения,
пользования и в установленных законодательством пределах
распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Из приведенного определения следует, что предметом и целями
деятельности товарищества собственников жилья являются управление
комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме,
обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и
в установленных законодательством пределах распоряжение общим
имуществом в многоквартирном доме. Кроме того, предмет и цели
деятельности товарищества собственников жилья определяются с
учетом положений ст. 137, 138 Кодекса, закрепляющих права и
обязанности таких товариществ. На это важно обратить внимание,
поскольку товарищество собственников жилья, как и другие
некоммерческие организации, обладает не общей, а специальной (или
уставной, целевой) правоспособностью (см. п. 1 ст. 49 ГК РФ).
Поэтому предмет и цели деятельности такого товарищества должны
быть недвусмысленно определены в его уставе (о специальной
правоспособности юридических лиц подробнее см. комментарий к гл.
11 раздела V Кодекса).
Как и другие юридические лица, товарищество собственников жилья
становится участником гражданского оборота и вправе вступать в
иные правовые отношения с момента его государственной регистрации.
Общие правила о государственной регистрации для всех юридических
лиц установлены в ст. 51 ГК РФ. Единый порядок государственной
регистрации юридических лиц, как уже отмечалось, определяется ФЗ
от 8.08.2001 г. "О государственной регистрации юридических лиц и
индивидуальных предпринимателей" (подробнее о государственной
регистрации юридических лиц см. комментарий к гл. 11 раздела V
Кодекса).
По общему правилу, установленному в ч. 4 ст. 135 Кодекса,
товарищество собственников жилья создается без ограничения срока
его деятельности. Однако Кодекс в диспозитивной норме допускает
возможность создания такой некоммерческой организации также на
определенный срок, установленный в ее уставе (например, для
достижения конкретной хозяйственной цели, после чего товарищество
подлежит прекращению).
Из смысла ч. 5 ст. 135 Кодекса следует, что виды и количество
банковских счетов товарищества собственников жилья не
ограничиваются законодательством. Буквальное толкование нормы
позволяет утверждать, что такие счета могут быть открыты как в
российских, так и в иностранных банках (с соблюдением требований
законодательства о валютном регулировании и валютном контроле).
Целесообразно также иметь в виду, что товарищество собственников
жилья не обязано согласовывать с налоговыми органами не только
количество своих счетов, но и конкретные банки или иные кредитные
организации (если речь не идет об иностранных банках), в которых
оно предполагает открыть соответствующие счета. Данный вывод
соответствует официальной позиции Федеральной налоговой службы,
которая была изложена в письме ГНС РФ от 25.10.1996 г. N
ВК-6-12/748 "О правах налогоплательщиков на открытие
счетов"*(103).
Круглая печать товарищества собственников жилья является атрибутом
его делопроизводства. Согласно определению, содержащемуся в
Толковом словаре русского языка, печать представляет собой
пластинку или кружок с нарезными знаками для оттискивания их на
бумаге (воске, сургуче), а также самый оттиск этих знаков,
применяемых обычно для засвидетельствования, удостоверения
чего-либо*(104). Данное определение распространяется не только на
круглую печать товарищества, но и на его печати, предназначенные
для внутреннего использования - для пакетов, внутренних
документов, опечатывания кассы, других служебных помещений и иных
целей.
Правовое значение круглой печати юридического лица заключается в
удостоверении ее оттиском подписи лица, управомоченного
представлять организацию во внешних отношениях, а также того
факта, что соответствующий документ исходит от юридического лица,
являющегося самостоятельным участником гражданского оборота.
Отношения, связанные с имущественной ответственностью товарищества
собственников жилья, регламентированы в ч. 6 ст. 135 Кодекса и
основываются на соответствующих положениях ГК РФ. Наличие
самостоятельной имущественной ответственности является одним из
важнейших признаков юридического лица. Товарищество отвечает по
обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, т.е. всем
имуществом, находящимся в его собственности.
Между тем на практике взыскание нередко обращается прежде всего на
средства юридического лица на банковских счетах, несмотря на то,
что в составе сумм, находящихся на счетах, могут быть, например,
авансовые платежи, не принадлежащие ему до момента выполнения
оплаченных в предварительном порядке работ, услуг, передачи
продукции или товаров, а также заемные и другие не находящиеся в
собственности организации денежные средства. Однако именно этим
имуществом юридическое лицо, как правило, и отвечает по своим
обязательствам. В связи с этим указанную норму целесообразно
толковать расширительно, так как согласно ст. 56 ГК РФ юридическое
лицо отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему
имуществом, а следовательно, не только тем, которое упоминается в
п. 1 ст. 48 ГК РФ. Поэтому вещные права не должны рассматриваться
как необходимые и исключительные юридические формы имущественного
обособления юридического лица*(105).
Члены товарищества собственников жилья не отвечают по
обязательствам товарищества, а товарищество не отвечает по
обязательствам своих членов. С одной стороны, обязательства членов
товарищества существуют независимо от обязательств
соответствующего товарищества собственников жилья, и отношения
членства не порождают взаимосвязи указанных обязательств. С другой
стороны, солидарная ответственность товарищества по обязательствам
его членов не только не предусмотрена законодательством, но и
фактически исключена императивной нормой ч. 6 ст. 135 Кодекса. В
силу этого она не может быть установлена и договором между
товариществом и его членом или закреплена в уставе такого
товарищества. При этом общее правило ст. 322 ГК РФ о том, что
солидарная обязанность (ответственность) может быть предусмотрена,
в частности, договором, по нашему мнению, не должно применяться,
поскольку здесь действует специальная норма жилищного
законодательства.
Обращает на себя внимание невысокий уровень законодательной
техники, использованной при установлении правовых норм о
товариществах собственников жилья, которые содержаться в статьях
комментируемого раздела. Например, приведенное выше определение
товарищества собственников жилья указывает на то, что таким
товариществом признается "объединение собственников помещений в
многоквартирном доме" (см. ст. 135 Кодекса). Одновременно ст. 136
Кодекса допускает создание товариществ собственников жилья не
только в одном многоквартирном доме, но также при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых
принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений
в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на
общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих)
земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и
другими элементами инфраструктуры;
Указанные два случая прежде были предусмотрены ст. 5 ФЗ "О
товариществах собственников жилья", но при этом общее определение
товарищества собственников жилья как некоммерческой организации
было более универсальным (см. ст. 25 названного Федерального
закона). Что же касается случаев создания товариществ, указанных в
п. 1 и 2 ч. 2 ст. 136 Кодекса, то совершенно очевидно, что такие
товарищества собственников жилья никак не могут являться
объединениями собственников помещений в многоквартирном доме, как
это предусмотрено общим определением, установленным в ст. 135
Кодекса. Представляется, что применение указанных коллизионных
норм Кодекса на практике будет весьма проблематичным.
Кодекс не дает ответа и на вопрос, что следует понимать под
расположенными "близко" зданиями, строениями, сооружениями.
Например, не ясно, можно ли понимать под такими зданиями весь
дачный или коттеджный поселок, дома в котором могут находиться на
определенном удалении друг от друга, или речь идет только о дачных
или жилых домах, расположенных в непосредственной близости (на
одной улице и т.п.).
Весьма странное впечатление производят также положения ст. 137 и
138 Кодекса, в которых предусмотрены основные права и обязанности
товарищества собственников жилья (в большинстве современных актов
гражданского законодательства о юридических лицах подобные правила
отсутствуют, поскольку их место - не в федеральном законе, а
скорее в уставе или внутренних документах юридического лица).
Многие установленные в указанных статьях Кодекса нормы носят
декларативный характер или вообще лишены смысла. Например, вряд ли
нуждаются в специальной правовой регламентации права товарищества
пользоваться банковскими кредитами, передавать по договорам
денежные средства, заключать сделки и т.п. (см. ст. 137 Кодекса) и
обязанности обеспечивать соблюдение требований законодательства и
устава, выполнять договорные обязательства и т.п. (см. ст. 138
Кодекса). Такого рода права и обязанности присущи всем без
исключения юридическим лицам и не являются специфичными для
товарищества собственников жилья.
Вызывает удивление также правило о государственной регистрации
товариществ собственников жилья в строящихся многоквартирных
домах, которое включено в ст. 139 Кодекса, содержащую специальные
нормы, но при этом абсолютно не отличается по содержанию от общего
правила ст. 136 Кодекса о государственной регистрации любых
товариществ собственников жилья.
Правила о реорганизации и ликвидации товарищества собственников
жилья установлены в ст. 140, 141 Кодекса (вопросы реорганизации и
ликвидации юридических лиц подробнее были рассмотрены в
комментарии к гл. 11 раздела V Кодекса).
Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»
