 |
 |
Прочитано: 0% |
Оглавление | Каталог библиотеки
|
|
Прочитано: 0% |
Статьи взяты на сайте IDIOMA.RU и предоставляются в порядке взаимного
пользования библиотечными ресурсами
Порядок просмотра: если вы это читаете этот текст, значит выбрали нужную
книгу. По ссылке (вверху или внизу) перейдите в "Оглавление" и выберите,
интересующую вас статью. Возможно, что комментарий к статье не помещается
на одной веб-странице. В этом случае используйте ссылки "Далее" и
"Назад". Если вам нужна другая книга - вернитесь в "Каталог библиотеки"
Как и предыдущий раздел, раздел VIII Кодекса не разделен на главы.
В его статьях установлены основные правила управления
многоквартирным жилым домом, требования к договору управления,
принципы управления многоквартирными домами, собственниками
которых являются государство или муниципальные образования. На
органы местного самоуправления возложена обязанность создания
надлежащих условий для осуществления управленческой деятельности в
данной сфере.
Большинство положений комментируемого раздела являются новыми. В
ЖК 1983 г. управлению жилищным фондом был посвящен раздел II,
статьи которого закрепляли централизованную систему органов,
наделенных управленческими полномочиями. Указанная система была
достаточно подробно описана в юридической литературе*(129) и
воспроизводить ее характеристику вряд ли целесообразно. Поэтому
обратим внимание на основные новеллы раздела VIII Кодекса.
Основные правила управления многоквартирным домом установлены в
ст. 161 Кодекса. Управленческая деятельность в данной сфере должна
обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания
граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном
доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также
предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком
доме.
Обеспечить эффективное управление имуществом может только его
собственник или иное лицо, уполномоченное собственником. На этом
очевидном принципе, основанном на положениях ГК РФ, базируются
нормы нового Кодекса, посвященные управлению многоквартирными
домами. Это коренным образом отличает новое правовое регулирование
указанных отношений от прежнего жилищного законодательства.
Напомним, что ЖК 1983 г. декларировал возможность участия в
управлении жилищным фондом общественных организаций, трудовых
коллективов, граждан, домовых комитетов и других органов
общественной самодеятельности, не являющихся собственниками
жилищного фонда (см. ст. 18, 19). Новый Кодекс не называет
указанных субъектов среди участников деятельности по управлению
объектами жилищного фонда.
Поскольку жилищный фонд может находиться в частной (граждан и
юридических лиц), государственной (Российской Федерации и ее
субъектов) и муниципальной (муниципальных образований)
собственности, правила ст. 161 Кодекса действуют в отношении всех
указанных собственников жилых помещений.
На собственников жилых помещений в многоквартирном доме Кодекс
возлагает обязанность и одновременно предоставляет право
самостоятельно выбрать наиболее удобный для них способ управления
соответствующим многоквартирным домом из числа указанных в ч. 2
ст. 161 Кодекса. Такими способами управления могут быть:
непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме;
управление товариществом собственников жилья либо жилищным
кооперативом, жилищно-строительным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом;
управление управляющей организацией (понятие "управляющая
организация" обозначает как юридическое лицо независимо от
организационно-правовой формы, так и индивидуального
предпринимателя - см. ч. 4 ст. 155 Кодекса).
Следует полагать, что допуская множественность вариантов
организации управления многоквартирным домом, Кодекс имеет целью
демонополизировать хозяйственную и управленческую деятельность в
данной сфере. Если собственники помещений многоквартирного дома
сочтут избранный ими ранее способ управления недостаточно
эффективным, то они вправе своим решением изменить его. Таким
образом, данные положения Кодекса направлены на создание правовых
условий для свободной конкуренции субъектов управления
многоквартирными домами, должны стимулировать их
заинтересованность в повышении качества обслуживания. Прежнему
жилищному законодательству подобного рода нормы не были известны.
Решение о выборе способа управления многоквартирным домом вправе
принять только общее собрание собственников помещений в этом доме.
Понятие "выбор способа управления" включает в себя не только
возможность первично определить этот способ, но и изменить его
впоследствии, выбрав новый способ управления.
Управление многоквартирным домом осуществляется на основе
письменного договора управления, предусмотренного ст. 162 Кодекса.
Представляется, что указанный договор, заключаемый с управляющей
организацией, обладает признаками публичных договоров,
регулируемых ст. 426 ГК РФ.
Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой
организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров,
выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по
характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении
каждого, кто к ней обратится. Отказ коммерческой организации от
заключения публичного договора при наличии возможности
предоставить потребителю соответствующие товары, услуги, выполнить
для него соответствующие работы не допускается (см. п. 1, 3 ст.
426 ГК РФ).
Как уже отмечалось, управляющей организацией ст. 155 Кодекса
признает не только юридическое лицо любой организационно-правовой
формы, но также индивидуального предпринимателя. При этом ст. 426
ГК РФ в качестве стороны публичного договора называет только
коммерческую организацию. Однако противоречия здесь нет: к
предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без
образования юридического лица, соответственно применяются правила
ГК РФ, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся
коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных
правовых актов или существа правоотношения (п. 3 ст. 23 ГК РФ).
При этом целесообразно иметь в виду, что индивидуальный
предприниматель приобретает предпринимательскую (коммерческую)
правоспособность после государственной регистрации физического
лица в качестве индивидуального предпринимателя в установленном
порядке*(130).
Договор управления многоквартирным домом вступает в силу в день
его подписания сторонами. По общему правилу, установленному в ч. 7
ст. 162 Кодекса, управляющая организация обязана приступить к
исполнению ее обязанностей, установленных в договоре управления,
не позднее чем через 30 дней со дня его подписания. При этом в
договоре управления можно установить иной срок (больший или
меньший) начала деятельности управляющей организации.
Изменение и расторжение договора управления производится по
правилам, установленным ст. 450-453 гл. 29 ГК РФ.
Основы управления объектами жилищного фонда, находящимися в
собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных
образований, установлены в ст. 163 Кодекса. Правила данной статьи
являются принципиальной новеллой по сравнению с положениями ст. 16
и 17 ЖК 1983 г., которые предусматривали иерархически
централизованную и безальтернативную систему управления жилищным
фондом. Такая система показала свою неэффективность и стала явно
неадекватной новым рыночным отношениям.
Кодекс не содержит детального регулирования системы управления
государственным и муниципальным жилищным фондом путем установления
ее звеньев на федеральном, региональном и местном уровнях. Вместо
этого ч. 1 ст. 163 Кодекса содержит бланкетную норму, согласно
которой порядок управления многоквартирными домами, все помещения
в которых находятся в федеральной, региональной или муниципальной
собственности, определяется указанными в этой норме федеральным,
региональными и муниципальными органами. Это дает возможность
каждому из соответствующих собственников самостоятельно определить
оптимальный порядок управления своим имуществом*(131).
При этом вводится обязательное для всех названных собственников
договорное начало в организацию деятельности по управлению
государственным и муниципальным жилищным фондом. Соответствующие
органы государственной власти и органы местного самоуправления,
уполномоченные представлять интересы собственника жилого фонда,
должны заключать договоры управления многоквартирными домами с
управляющими организациями. Только такие организации вправе
осуществлять текущее управление жилыми домами, находящимися в
собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных
образований.
Кроме того, вводится обязательное состязательное начало в
организацию управления государственными и муниципальными жилыми
домами.
Предусмотрен конкурсный порядок выбора управляющей организации.
Такие организации будут определяться по результатам открытых
конкурсов, условия проведения которых должны, по-видимому,
устанавливаться Правительством РФ, органами государственной власти
субъектов Федерации и органами местного самоуправления. Без
проведения открытого конкурса выбрать управляющую организацию
можно только тогда, когда такой конкурс признан несостоявшимся в
соответствии с законодательством (см. ч. 2 ст. 163 Кодекса).
Указанные новеллы, с нашей точки зрения, заслуживают самой
положительной оценки, поскольку в случае их правильной реализации
возникнет возможность прекратить бесхозяйственное содержание
государственного и муниципального жилищного фонда, а также создать
условия для свободной конкуренции в сфере его эксплуатации и
обеспечения сохранности. Наличие такой конкуренции, в свою
очередь, может стать первым шагом на пути реального обеспечения
жизненных интересов граждан, проживающих в государственном и
муниципальном жилищном фонде.
Тихомиров М.Ю.,Оглавление | Каталог библиотеки
кандидат юридических наук
