«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки

Прочитано: 78%

СТАТЬЯ 26

Статья 26 Документы о правах на земельный участок.
Для осуществления государственной регистрации на указанные
объекты, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого
имущества в пределах регистрационного округа, необходимо, чтобы
они были соответствующим образом индивидуализированы, т.е.
отграничены путем применения соответствующих признаков от иных
объектов недвижимости. Индивидуализация объектов осуществляется
посредством присвоения им кадастровых номеров. Кадастровый номер -
это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ
номер объекта недвижимости, который присваивается ему при
осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации) в
соответствии с процедурой, установленной законодательством РФ, и
сохраняется, пока данный объект недвижимости существует как единый
объект зарегистрированного права. Кадастровый номер здания или
сооружения состоит из кадастрового номера земельного участка, на
котором находится здание или сооружение, и инвентарного номера
здания или сооружения. Кадастровый номер помещения в здании или
сооружении состоит из кадастрового номера здания или сооружения и
инвентарного номера помещения.
Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам
утверждены постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г. N
660 (СЗ РФ. 2000. N 37. ст.3726.). Правила определяют порядок
присвоения кадастровых номеров земельным участкам в процессе их
государственного кадастрового учета.
В основе правового регулирования государственной регистрации
прав на недвижимость заложен ряд принципов. Одним из важнейших
является принцип единства системы государственной регистрации прав
на недвижимость. Этот принцип закреплен в п.2 ст.2 Закона о
государственной регистрации. Содержание этого принципа состоит в
том, что государственная регистрация прав проводится на всей
территории страны по установленной законом о государственной
регистрации системе записей о правах на каждый объект недвижимого
имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением
Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. от 23 декабря
1999 г.) (СЗ РФ. 1998. N 8. ст.963; 1999. N 52. ст.6416). Эти
Правила в соответствии с Законом о государственной регистрации
устанавливают формы Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним и единый для Российской
Федерации порядок их заполнения.
Статья 4 Закона о государственной регистрации закрепляет
принцип обязательности государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Государственной регистрации
подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое
имущество и сделки с ним в соответствии со ст.130, 131, 132 и 164
ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда
внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с
государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество
подлежат государственной регистрации ограничения (обременения)
прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное
управление, аренда.
Обязательной государственной регистрации подлежат права на
недвижимое имущество, правоустанавливающие документы, которые
оформлены после введения в действие закона о государственной
регистрации (п.2 ст.4). Если правоустанавливающие документы на
недвижимость были получены до вступления в силу закона о
государственной регистрации, то государственная регистрация, в
частности, права собственности и иных прав на землю не является
обязательной.
Выдача свидетельств на право собственности на землю и
государственных актов на право пожизненного наследуемого владения,
бессрочного (постоянного) пользования землей прекращается со дня
начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав. До
начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав
применяется ранее установленный порядок выдачи свидетельств на
право собственности на землю и государственных актов на право
пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного)
пользования землей, о котором упоминалось выше.
В ст.6 Закона о государственной регистрации урегулированы
вопросы признания прав на недвижимое имущество, в том числе и на
земельные участки, которые возникли до 31 января 1998 г., т.е.
даты вступления Закона в силу. Права на недвижимое имущество,
возникшие до момента вступления в силу Закона о государственной
регистрации, признаются юридически действительными при отсутствии
их государственной регистрации. Государственная регистрация таких
прав проводится по желанию их обладателей. Государственная
регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Федерации и
муниципальных образованиях до вступления в силу Закона, является
юридически действительной (п.1 и 2 ст.6). Данная норма означает,
что права на земельные участки, как и на иное недвижимое
имущество, возникшие до вступления в силу Закона о государственной
регистрации, как прошедшие государственную регистрацию, так и не
прошедшие ее, признаются действительными. Кроме того, сама
государственная регистрация, которая проводилась в некоторых
субъектах Федерации и муниципальных образованиях, считается
юридически действительной.
Государственная регистрация возникших после введения в
действие Закона о государственной регистрации ограничений
(обременений) или иной сделки с объектом недвижимого имущества
требует государственной регистрации прав на данный объект,
возникших до введения в действие Закона.
В ст.7 Закона о государственной регистрации закреплен принцип
открытости сведений о регистрации. Орган, осуществляющий
государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения,
содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом
объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение
личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу -
документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и
полномочия его представителя). Заинтересованное лицо вправе
получить информацию, касающуюся: описания объекта недвижимости,
зарегистрированных прав на него, а также ограничений (обременений)
прав. Такая информация предоставляется в форме выписки из Единого
государственного реестра прав.
Порядок получения такой информации заключается в следующем.
Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен в
течение пяти дней предоставить запрошенную информацию заявителю
или выдать ему в письменной форме мотивированный отказ. Отказ
может быть обжалован обратившимся за информацией лицом в суд.
Существуют и ограничения на получение информации. Сведения о
содержании правоустанавливающих документов, за исключением
сведений об ограничениях (обременениях), обобщенные сведения о
правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимости, а
также выписки, содержащие сведения о переходе прав на объект
недвижимости, предоставляются в установленном законом порядке
только самим правообладателям; физическим и юридическим лицам,
получившим доверенность от правообладателя; руководителям органов
местного самоуправления и руководителям органов государственной
власти субъектов Федерации; налоговым органам в пределах
территорий, находящихся под их юрисдикцией; судам и
правоохранительным органам, имеющим в производстве дела, связанные
с объектами недвижимости и (или) их правообладателями; лицам,
имеющим право на наследование имущества правообладателя по
завещанию или по закону.
Кроме того, орган, осуществляющий государственную регистрацию
прав, обязан по запросу правообладателя предоставлять ему
информацию о лицах, получивших сведения об объекте недвижимого
имущества, на который он имеет права. Предусмотрено также, что
использование сведений, содержащихся в Едином государственном
реестре прав, способами или в форме, которые наносят ущерб правам
и законным интересам правообладателей, влечет ответственность,
предусмотренную законодательством РФ.
Закон о государственной регистрации определяет условия
получения информации о зарегистрированных правах (ст.8).
Информация о зарегистрированных правах на объекты недвижимого
имущества предоставляется за плату, если иное не установлено
законом.
Учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним бесплатно предоставляет информацию о
правах на объект недвижимого имущества организации, ответственной
за учет указанного объекта, в том объеме, который необходим для ее
работы. В соответствии с законами РФ учреждение юстиции по
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
предоставляет информацию о зарегистрированных правах на недвижимое
имущество и сделках с ним по запросам: правоохранительных органов
и судов по находящимся в производстве делам; органов
государственной власти субъектов РФ и органов местного
самоуправления; налоговых органов на территории, находящейся в их
юрисдикции; государственных органов по контролю за использованием
и охраной земель и других природных ресурсов; органов
государственной статистики; организаций, определенных законами РФ.

В свою очередь органы государственной власти субъектов
Федерации и органы местного самоуправления, организации по учету
объектов недвижимого имущества, другие организации, имеющие
сведения, необходимые для государственной регистрации прав на
объекты недвижимого имущества, в срок не более чем десять дней с
даты обращения обязаны предоставлять такие сведения
правообладателям и учреждениям юстиции по регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним бесплатно или за плату,
согласованную с органами государственной власти субъектов
Федерации.
Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и
сделок с ним проводится согласно ст.9 Закона учреждением юстиции
по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и
сделок с ним на территории регистрационного округа по месту
нахождения недвижимого имущества. Регистрационный округ
представляет собой территорию, на которой действует учреждение
юстиции, осуществляющее государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Регистрационные округа
создаются субъектами РФ в границах, как правило, совпадающих с
границами административно-территориальных единиц. 6 марта 1998 г.
постановлением Правительства РФ N 288 было утверждено Примерное
положение об учреждении юстиции по государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним (СЗ РФ. 1998. N 11.
ст.1291). Учреждение юстиции по государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним создается органом
государственной власти субъекта Федерации. Учреждение юстиции
является государственным органом, обеспечивающим государственную
регистрацию прав на территории регистрационного округа, созданного
субъектом Федерации. Регистрационный округ, в котором действует
учреждение юстиции, создается субъектом Федерации. В случае
образования субъектом РФ по согласованию с Министерством юстиции
РФ нескольких учреждений юстиции соответственно образуются
несколько регистрационных округов. Учреждение юстиции может
создавать в пределах регистрационного округа свои филиалы.
Территория, на которой филиалом учреждения юстиции осуществляется
государственная регистрация прав, определяется учреждением юстиции
по согласованию с органом государственной власти субъекта
Федерации.
Основными задачами учреждения юстиции являются
государственная регистрация прав собственников недвижимого
имущества и обладателей иных подлежащих государственной
регистрации прав на него, в том числе граждан РФ, иностранных
граждан и лиц без гражданства, российских и иностранных
юридических лиц, международных организаций, иностранных
государств, РФ, субъектов Федерации и муниципальных образований;
создание и ведение Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним, а также организация его
бессрочного хранения.
Система государственной регистрации прав создается за счет
платы за регистрацию и предоставление информации о
зарегистрированных правах, бюджетных средств и иных не запрещенных
законом источников (ст.11 Закона о государственной регистрации).
Плата за регистрацию и предоставление информации о
зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделок с ним
взимается в размерах, установленных субъектами Федерации.
Максимальный размер платежей на территории России устанавливается
Правительством РФ.
26 февраля 1998 г. было принято постановление Правительства
РФ N 248 "Об установлении максимального размера платы за
государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок
с ним и за предоставление информации о зарегистрированных правах"
(СЗ РФ. 1998. N 9. ст.1121). Постановлением установлено, что
максимальные размеры платы за государственную регистрацию прав на
недвижимое имущество и сделок с ним составляют для физических лиц
- 3 - кратный установленный законом минимальный размер оплаты
труда (МРОТ), а для юридических лиц - 50 - кратный МРОТ.
Максимальный размер платы за государственную регистрацию прав на
предприятие как имущественный комплекс и сделок с ним составляет
200 - кратный МРОТ.
Максимальные размеры платы за предоставление информации о
зарегистрированных правах составляют: для физических лиц - 25%
установленного законом МРОТ, а для юридических лиц - один
установленный законом МРОТ. Максимальный размер платы за
предоставление информации о зарегистрированных правах на
предприятие как имущественный комплекс составляет 3 - кратный
установленный законом МРОТ.
Средства, получаемые в виде платы за регистрацию и
предоставление указанной информации, используются исключительно на
создание, поддержание и развитие системы государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том
числе на обеспечение государственных гарантий зарегистрированных
прав. Централизуемая доля указанных средств устанавливается
Правительством РФ в размере, не превышающем пять процентов
взимаемых платежей, и направляется в федеральный орган
исполнительной власти в системе государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним. Постановлением
Правительства РФ от 21 февраля 1998 г. N 237 "Об установлении
централизуемой доли средств, получаемых в виде платы за
регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и за
предоставление информации о зарегистрированных правах" (СЗ РФ.
1998. N 9. ст.1114.) предусмотрено, что централизуемая доля
средств, получаемых в виде платы за регистрацию прав на недвижимое
имущество и сделок с ним и за предоставление информации о
зарегистрированных правах, установлена в размере 5%.
Процедура государственной регистрации права собственности на
земельный участок и сделок с ним, требования к документам, которые
представляются на регистрацию, основания для государственной
регистрации, ее удостоверение, а также основания приостановления и
отказа в регистрации урегулированы в гл.3 Закона о государственной
регистрации.
В ст.13 Закона о государственной регистрации определены этапы
проведения государственной регистрации прав. Вся процедура
регистрации состоит из следующих стадий. Сначала осуществляется
прием документов, необходимых для государственной регистрации прав
и отвечающих требованиям данного Закона, а также регистрация таких
документов с обязательным приложением документа об оплате
регистрации. Затем проводится правовая экспертиза документов и
проверка законности сделки. На этой стадии осуществляется изучение
представленных для государственной экспертизы документов с целью
установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием
для возникновения, наличия перехода, прекращения или обременения
(ограничения) прав на недвижимое имущество (Постатейный
комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним". С. 114).
В результате проведения правовой экспертизы устанавливается
отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже
зарегистрированными правами на данный объект недвижимого
имущества, а также других оснований для отказа или приостановления
государственной регистрации прав. После чего вносятся записи в
Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при
отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа
или приостановления государственной регистрации прав и
соответственно совершаются надписи на правоустанавливающих
документах и выдаются удостоверения о произведенной
государственной регистрации прав.
Государственная регистрация ограничений (обременений) права
собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может
проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих
указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется
не правообладателем, его регистрация проводится по правилам,
предусмотренным ст.16 Закона о государственной регистрации для
регистрации договоров и сделок. В этом случае правообладатель
обязательно уведомляется о зарегистрированном ограничении
(обременении).
Что касается государственной регистрации ограничений
(обременений) прав, установленных в публичных интересах органами
государственной власти и органами местного самоуправления, то она
осуществляется по инициативе этих органов с обязательным
уведомлением правообладателя объекта недвижимости (земельного
участка). Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки,
аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества -
земельным участком возможна только при наличии государственной
регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином
государственном реестре прав.
В законе определен срок проведения регистрации, что является
гарантией обеспечения прав заявителя. Государственная регистрация
прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи
заявления и документов, необходимых для государственной
регистрации. В течение месяца учреждение юстиции обязано принять
решение о государственной регистрации, либо ее приостановлении,
или отказе в регистрации.
Государственная регистрация прав проводится на основании
заявления правообладателя, стороны либо сторон договора или
уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него надлежащим
образом оформленной доверенности (ст.16 Закона о государственной
регистрации).
В случае, если права возникают на основании акта
государственного органа или акта органа местного самоуправления,
заявление о государственной регистрации права подается лицом, в
отношении которого приняты указанные акты. Поскольку обычным
основанием возникновения права собственности на земельный участок
является постановление главы местной администрации о
предоставлении земельного участка, то с таким заявлением должно
обращаться лицо, которому предоставлен земельный участок.
Если права возникают на основании договоров (сделок), которые
не требуют нотариального удостоверения, то заявления о
государственной регистрации прав подают все стороны договора. В
случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации
прав, переход права собственности на земельный участок или иной
объект недвижимости регистрируется на основании решения суда,
вынесенного по требованию другой стороны. Убытки, возникшие в
результате приостановления государственной регистрации прав, несет
уклоняющаяся сторона. Указанная норма основана на положении п.5
ст.131 ГК, согласно которой отказ в государственной регистрации
права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение
соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в
суд.
Возможна ситуация, когда права возникли на основании
договоров (сделок), которые не требуют обязательного нотариального
удостоверения. Тем не менее договор был нотариально удостоверен по
желанию стороны. В этом случае для проведения государственной
регистрации права достаточно заявления одной из сторон договора
или сделки.
К заявлению о государственной регистрации прав должны быть
приложены документы, необходимые для ее проведения. Требования к
документам, которые представляются на государственную регистрацию,
сформулированы в ст.18. Закона о государственной регистрации. Так,
документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение,
переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество
(земельный участок) и представляемые на государственную
регистрацию прав, должны соответствовать требованиям,
установленным законодательством РФ, и отражать информацию,
необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое
имущество в Едином государственном реестре прав. Такие документы
должны содержать описание недвижимого имущества и вид
регистрируемого права и в установленных законодательством случаях
должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны
иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством
должностных лиц.
Важным является требование о том, что тексты документов,
представляемых на государственную регистрацию прав, должны быть
написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без
сокращения, с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и
отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть
написаны полностью. Не подлежат приему на государственную
регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки,
зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления,
документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными
повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их
содержание.
План земельного участка должен быть удостоверен органом,
ответственным за проведение кадастровых работ. В случае, если
отсутствуют или не закончены работы по кадастровому учету
земельного участка (отсутствует кадастровый номер, не установлены
границы, не определено местоположение объектов недвижимости и
коммуникаций на участке), государственная регистрация прав
осуществляется при наличии плана участка, составленного на
основании данных, имеющихся на момент государственной регистрации
прав в органе кадастрового учета, в том числе натурного описания
границ. До присвоения объекту недвижимого имущества кадастрового
номера может использоваться условный номер, позволяющий однозначно
идентифицировать указанный объект. Уточненные границы и площадь
земельного участка могут быть внесены в Единый государственный
реестр прав без повторной регистрации при наличии согласия в
письменной форме правообладателя (правообладателей) участка.
Закон предусматривает, что все документы, необходимые для
государственной регистрации прав, представляются не менее чем в
двух экземплярах. Один из этих экземпляров должен быть подлинником
(за исключением актов органов государственной власти и актов
органов местного самоуправления) и после государственной
регистрации прав подлинник должен быть возвращен правообладателю.
акты, изданные органами государственной власти или органами
местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке,
который установлен законодательством, действовавшим в месте
издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении земельного участка,
совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в
месте расположения земельного участка на момент совершения сделки;

свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные решения;
акты (свидетельства) о правах на земельный участок, выданные
уполномоченными органами государственной власти в порядке,
установленном законодательством, действовавшим в месте издания
таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с
ним заявителю от прежнего правообладателя.
Обязательным приложением к документам, необходимым для
государственной регистрации прав, являются план земельного
участка, участка недр с указанием его кадастрового номера.
Проверка юридической силы представленных на государственную
регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется
учреждением юстиции по регистрации прав. При возникновении у
регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений
в наличии оснований для государственной регистрации прав в течение
месяца он обязан принять необходимые меры по получению
дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно
известить об этом заявителя, который вправе представить
дополнительные доказательства наличия у него оснований для
государственной регистрации прав (ст.19 Закона о государственной
регистрации).
Следует подчеркнуть, что не допускается истребование у
заявителя дополнительных документов, за исключением указанных,
если представленные им документы отвечают требованиям, о которых
говорилось выше.
Регистрационные действия начинаются с момента приема
документов. Государственная регистрация прав на недвижимое
имущество и сделок с ним проводится в последовательности,
определенной порядком приема документов. Сделка считается
зарегистрированной, а правовые последствия наступившими со дня
внесения записи о сделке или праве в Единый государственный реестр
прав. Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат
государственной регистрации в Едином государственном реестре прав,
который содержит информацию о существующих и прекращенных правах
на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и
сведения о правообладателях (ст.12 Закона о государственной
регистрации).
Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав
являются дела, включающие правоустанавливающие документы на
недвижимое имущество, и книги учета документов. Дело
правоустанавливающих документов открывается на каждый объект
недвижимого имущества. В дело помещаются все документы,
поступающие для регистрации прав на указанный объект.
Книги учета документов содержат данные о: принятых на
регистрацию документах об объекте недвижимого имущества,
правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных
свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и
справках из Единого государственного реестра прав, об иных
документах. 22 июля 1998 г. был издан приказ Минюста России,
Мингосимущества России, Минземстроя России N 83/172/23 "Об
утверждении Правил ведения книг учета документов и дел
правоустанавливающих документов при государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Этим приказом были
утверждены Правила ведения книг учета документов и дел
правоустанавливающих документов при государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на
недвижимое имущество и сделок с ним утверждены постановлением
Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с изм. от 23 декабря
1999 г.). Единый государственный реестр прав предназначен для
ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на
недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях
(обременениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра
прав путем соответствующей государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения
юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа
по месту нахождения недвижимого имущества.
Единый государственный реестр прав состоит из разделов,
содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В каждом
разделе реестра содержится описание объекта, записи о праве
собственности и иных вещных правах на этот объект, имя
(наименование) правообладателя, записи об ограничениях
(обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Каждый
раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется
кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным
номером.
В ст.19 Закона о государственной регистрации перечислены
основания для приостановления государственной регистрации прав.
Всего таких оснований три.
Во-первых, государственная регистрация прав может быть
приостановлена не более чем на месяц, не считая срок, когда
регистратор извещает заявителя о целесообразности представления
дополнительных доказательств наличия у него оснований для
регистрации (п.1 ст.17 Закона) при направлении представленных
документов на подтверждение их подлинности. Регистратор прав
обязан в письменной форме уведомить заявителя о своем решении
приостановить государственную регистрацию заявленных прав и об
основаниях такого решения. Если в течение указанных сроков не
будут устранены причины, препятствующие государственной
регистрации прав, регистратор прав обязан отказать заявителю в
государственной регистрации прав и сделать об этом соответствующую
запись в книге учета документов.
Во-вторых, государственная регистрация прав может быть
приостановлена по инициативе самого правообладателя. Срок такого
приостановления не более чем три месяца. Основанием является
заявление правообладателя в письменной форме или уполномоченного
им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной
доверенности. В заявлении должны быть указаны причины, послужившие
основанием для приостановления государственной регистрации прав, и
срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о
приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение
срока, установленного п.1 ст.17 Закона. Срок, истекший до подачи
указанного заявления, не засчитывается в новый срок.
В-третьих, в порядке, установленном законодательством,
государственная регистрация прав может быть приостановлена на
основании определения или решения суда. Приостановление
государственной регистрации прав сопровождается внесением
соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной
регистрации прав содержится в ст.20 Закона о государственной
регистрации. Так, в государственной регистрации прав может быть
отказано в случаях, если:
право на объект недвижимого имущества, о государственной
регистрации которого просит заявитель, не является правом,
подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с
данным Законом;
с заявлением о государственной регистрации прав обратилось
ненадлежащее лицо;
документы, представленные на государственную регистрацию
прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям
действующего законодательства;
акт государственного органа или акт органа местного
самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество
признан недействительным с момента его издания в соответствии с
законодательством, действовавшим в месте его издания на момент
издания;
лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено
распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
лицо, которое имеет права, ограниченные определенными
условиями, составило документ без указания этих условий;
правоустанавливающий документ об объекте недвижимого
имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный
объект недвижимого имущества.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации
прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после
окончания срока, установленного для рассмотрения заявления,
направляется сообщение о причине отказа и копия указанного
сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ
в государственной регистрации прав может быть обжалован
заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.
Особо следует подчеркнуть, что отсутствие или незаконченность
работ по кадастровому учету земельного участка или наличие
судебного спора о границах земельного участка не является
основанием для отказа в государственной регистрации прав на него.
В первом случае государственная регистрация права собственности
(или иных прав) на земельный участок должна быть проведена на
основании плана земельного участка, который имеется в комитете по
земельным ресурсам и землеустройству. Во втором случае спор о
границах земельного участка рассматривается как основание
приостановления государственной регистрации.
Специальные нормы регулируют вопросы исправления технических
ошибок, допущенных при государственной регистрации прав (ст.21
Закона о государственной регистрации). Технические ошибки в
записях должны быть исправлены в трехдневный срок по решению
регистратора прав после обнаружения ошибки или получения от любого
заинтересованного лица в письменной форме заявления об ошибке в
записях. Исправление технической ошибки, допущенной при
государственной регистрации прав, осуществляется в случае, если
нет оснований полагать, что такое исправление может причинить
ущерб или нарушить законные интересы правообладателей или третьих
лиц, которые полагались на соответствующие регистрационные записи.
В случаях, если есть основания считать, что исправление такой
ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы
правообладателей или третьих лиц, которые полагались на
соответствующие регистрационные записи, исправление производится
по решению суда или арбитражного суда.
Такова характеристика общих правил государственной
регистрации права собственности на земельный участок и сделок с
ним.
Особенности данной процедуры применительно к случаям
государственной регистрации прав на предприятие как имущественный
комплекс и сделок с ним урегулированы в ст.22 Закона о
государственной регистрации. Таких особенностей две.
Во-первых, государственная регистрация прав на земельные
участки и объекты недвижимого имущества, входящие в состав
предприятия как имущественного комплекса, и сделок с ними
осуществляется в учреждении юстиции по регистрации прав в месте
нахождения данных объектов.
Во-вторых, государственная регистрация прав на предприятие
как имущественный комплекс и сделок с ним в целом проводится в
учреждении юстиции по регистрации прав в месте государственной
регистрации предприятия как юридического лица. Зарегистрированное
право на предприятие как имущественный комплекс является
основанием для внесения записей о праве на каждый объект
недвижимого имущества, входящий в состав данного предприятия, в
Единый государственный реестр прав в месте нахождения объекта.
Таким образом, в отношении земельного участка, входящего в
состав предприятия, как и иных объектов недвижимости,
осуществляется не государственная регистрация, а внесение записей
в Единый государственный реестр прав. Основанием для внесения
таких записей является государственная регистрация предприятия в
целом как имущественного комплекса.
Что касается особенностей государственной регистрации прав на
недвижимое имущество, в том числе и на земельный участок, и сделок
с ним в кондоминиумах, то она проводится в соответствии с Законом
о государственной регистрации и Федеральным законом "О
товариществах собственников жилья". Государственная регистрация
возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения
права на жилое или нежилое помещение в кондоминиумах одновременно
является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним
права общей долевой собственности на общее имущество (ст.23 Закона
о государственной регистрации).
Особенности государственной регистрации права общей
собственности на недвижимое имущество - земельный участок
урегулированы в ст.24 Закона о государственной регистрации (СЗ РФ.
2001. N 16. ст.1533 (РГ. 2001. 20 марта).). Так, при продаже доли
в праве общей собственности постороннему лицу к заявлению о
регистрации прилагаются документы, подтверждающие, что продавец
доли известил в письменной форме остальных участников долевой
собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и
других условий, на которых продает ее. К заявлению могут
прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников
долевой собственности от покупки доли и оформленные в органе,
осуществляющем государственную регистрацию прав, или нотариально
заверенные. В этом случае государственная регистрация права на
долю в общей собственности проводится независимо от срока,
прошедшего с момента извещения продавцом доли остальных участников
долевой собственности.
Если к заявлению о государственной регистрации не приложены
документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой
собственности от покупки доли, регистратор прав обязан
приостановить государственную регистрацию до истечения месяца со
дня извещения продавцом доли остальных участников долевой
собственности, если на день подачи заявления о государственной
регистрации такой срок не истек. Споры между участниками долевой
собственности, возникшие при государственной регистрации права на
долю в общей собственности, подлежат разрешению в судебном
порядке.
Некоторые особенности режима общей собственности, на
земельные участки, имеющие непосредственное отношение к вопросу о
государственной регистрации права общей собственности,
предусмотрены в земельном законодательстве. Например, Федеральный
закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих
объединениях граждан" (ст.30) предусматривает, что садовые,
огородные и дачные земельные участки, находящиеся в общей
совместной собственности супругов, могут быть разделены между
ними. Однако земельные участки общего пользования садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения разделу не
подлежат. Раздел садового, огородного или дачного земельного
участка возможен только с согласия члена садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения или в
судебном порядке. При этом образующиеся при разделе садовые,
огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше
минимального размера земельного участка, установленного
нормативными правовыми актами субъектов Федерации.
В п.2 ст.25 Закона о государственной регистрации отражена
особенность государственной регистрации права на вновь создаваемый
объект недвижимого имущества. Эта особенность выражается в том,
что в случае необходимости совершения сделки с объектом
незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого
имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих
право пользования земельным участком для создания объекта
недвижимого имущества, в установленных случаях на основании
проектно-сметной документации, а также документов, содержащих
описание объекта незавершенного строительства.
Особенность государственной регистрации права аренды
заключается в том, что, если в аренду сдается земельный участок
(участок недр) или часть его, то к договору аренды,
представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается
план (чертеж границ) земельного участка с указанием части его,
сдаваемой в аренду (п.2 ст.26 Закона).
Статья 27 Закона посвящена государственной регистрации
сервитутов. Так, государственная регистрация сервитутов проводится
в Едином государственном реестре прав на основании заявления
собственника недвижимого имущества или лица, в пользу которого
установлен сервитут, при наличии у последнего соглашения о
сервитуте. Сервитут вступает в силу после его регистрации в Едином
государственном реестре прав. Если сервитут относится к части
земельного участка или иного объекта недвижимости, к документам, в
которых указываются содержание и сфера действия сервитута,
прилагается заверенный организацией по учету соответствующего
объекта недвижимости план, на котором отмечена сфера действия
сервитута. Когда сервитут относится ко всему земельному участку,
то предоставления плана земельного участка не требуется.
Статья 28 Закона посвящена государственной регистрации прав
на недвижимое имущество, установленных решением суда, арбитражного
суда или третейского суда. Права на недвижимое имущество, в
частности на земельный участок, установленные решением суда,
подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент
возникновения права определяется решением суда. Важным является
требование Закона о том, что регистратор права на недвижимое
имущество и сделок с ним не вправе отказать в государственной
регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
В случае, если решение суда не содержит сведений, которые
регистратор прав обязан внести в Единый государственный реестр
прав, регистратор прав или правообладатель при наличии в
письменной форме заключения регистратора прав вправе запросить суд
о порядке исполнения данного решения. Если права на недвижимое
имущество - земельный участок оспариваются в судебном порядке, то
регистратор прав должен сделать запись о том, что в отношении
данных прав заявлено право требования со стороны конкретного лица.

Закон о государственной регистрации устанавливает правило о
том, что вступившие в силу решения и определения судов в отношении
прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок
обязательному направлению судебными органами в учреждение юстиции
по регистрации прав. Аналогичное требование адресовано органам,
наложившим арест на недвижимое имущество, которые обязаны в
трехдневный срок направить заверенную копию решения о наложении
ареста в учреждение юстиции по регистрации прав.
В ст.29 Закона урегулированы общие условия государственной
регистрации ипотеки. Государственная регистрация ипотеки
проводится на основании заявления залогодателя после
государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое
имущество. К этому заявлению залогодателя должен быть приложен
договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.
В Законе определены основания отказа государственной
регистрации ипотеки. Так, в регистрации ипотеки может быть
отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого
имущества (земельного участка) не допускается в соответствии с
законодательством и если содержание договора об ипотеке или
прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует
требованиям государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним.
Свидетельство выдается правообладателю - при регистрации
любого вещного права на объект недвижимого имущества; арендатору -
при регистрации аренды; залогодержателю - при регистрации ипотеки.
В свидетельстве указываются: наименование учреждения юстиции по
регистрации прав, выдавшего свидетельство; дата выдачи
свидетельства; реквизиты документов, на основании которых
зарегистрировано право; данные о субъектах права; вид
зарегистрированного права; описание объекта права, его адрес
(местонахождение) и кадастровый или условный номер; существующие
ограничения (обременения) права.
В случае общей совместной собственности в свидетельстве
указываются все правообладатели и свидетельство выдается в
единственном экземпляре для всех правообладателей. При совместной
долевой собственности в свидетельстве указываются все
правообладатели, а свидетельство выдается каждому из
сособственников. В тексте свидетельства не допускаются
исправления, подчистки и приписки. Заполненное свидетельство
подписывается регистратором прав и заверяется печатью.
Проведение государственной регистрации договоров и иных
сделок в отношении недвижимого имущества удостоверяется штампом
регистрационной надписи на документах на оригинале
правоустанавливающего документа. На штампе регистрационной надписи
на документах после слов "Произведена государственная регистрация"
ставится дата государственной регистрации и номер, под которым
сделка зарегистрирована в Едином государственном реестре прав.
Если одновременно с государственной регистрацией сделки
регистрируется право, возникшее на основании этой сделки, и
правообладателю выдается свидетельство о государственной
регистрации права, то в штампе регистрационной надписи на
документах после слов "Свидетельство о государственной регистрации
права" указывается вид зарегистрированного права (например:
"собственности"), после этого заполняются графы "серия" и "номер"
выданного свидетельства и указывается дата его выдачи. Записи в
штампе регистрационной надписи на документах заверяются подписью
регистратора с указанием его фамилии и инициалов.
В случае, когда государственная регистрация сделки совершена,
но право при этом не возникло, то свидетельство не выдается и в
штампе регистрационной надписи на документах после слов
"Свидетельство о государственной регистрации права" вносится
запись "Не выдавалось".
2. Пункт 9 ст.3 Федерального закона "О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации" предусматривает, что
государственные акты, свидетельства и другие документы,
удостоверяющие права на земельные участки, выданные до введения в
действие Федерального закона "О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую
силу с записями в Едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество и сделок с ним. Кроме того, перечислены виды
документов, которые были выданы после введения в силу указанного
Федерального закона, но до выдачи свидетельств о государственной
регистрации и которые также имеют равную юридическую силу с
записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое
имущество.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки