«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 71%

СТАТЬЯ 25

Статья 25 Основания возникновения прав на землю.
Применительно к основаниям приобретения права
собственности как на движимое, так и на недвижимое имущество
действия лиц и события конкретизированы в гл.14 ГК.
Основания приобретения права собственности принято
подразделять на первоначальные, т.е. не зависящие от прав
предшествующего собственника на данную вещь, и производные, при
которых право собственности на вещь возникает по воле
предшествующего собственника, как правило, по договору с ним.
Различие первоначальных и производных способов приобретения права
собственности сводится к отсутствию или наличию правопреемства -
перехода прав и обязанностей владельца вещи (Комментарий части
первой Гражданского кодекса Российской Федерации для
предпринимателей. М.: Фонд "Правовая культура". 1995. С. 239,
240.).
К первоначальным основаниям приобретения права собственности
гражданское законодательство относит: возникновение права
собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (ст.219
ГК); переработку (ст.220 ГК); обращение в собственность
общедоступных для сбора вещей (ст.221 ГК); самовольную постройку
(ст.222 ГК), а также приобретение права собственности на движимые
(ст.226, 227-229, 230-232 и 233 ГК) и недвижимые бесхозяйные вещи
(ст.234 ГК - приобретательная давность).
Из всех перечисленных оснований к приобретению права
собственности на землю, в том числе к приобретению права частной
собственности на землю, имеет отношение только ст.234 ГК,
регулирующая вопросы приобретательной давности.
Согласно ст.234 ГК лицо - гражданин или юридическое лицо, не
являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и
непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в
течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет,
приобретает право собственности на это имущество (приобретательная
давность). Данная норма применима к земле как основному виду
недвижимого имущества.
Чтобы приобрести право собственности на земельный участок на
основании приобретательной давности, необходимо выполнить ряд
обязательных условий. Требуется, чтобы лицо владело земельным
участком, на который у него не было никаких прав, оформленных в
установленном законодательством порядке. Такое владение земельным
участком должно быть добросовестным. Это значит, что фактическое
владение земельным участком не может быть основано на каких-либо
незаконных действиях владельца, образующих, например, составы
уголовного преступления или административного проступка. Нельзя
приобрести право частной собственности на основании
приобретательной давности на земельный участок, который был
незаконно самовольно занят фактическим владельцем. Владение
земельным участком должно быть открытым, о факте такого владения
должны быть осведомлены любые другие лица, и непрерывным, т.е. в
течение сроков, установленных законом.
Применение приобретательной давности в отношении земельных
участков имеет свои особенности. Эти особенности заключаются в
первую очередь в том, что приобретательная давность может быть
применима только в отношении тех земельных участков, которые
находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при
соблюдении указанных выше условий. Что касается всех иных
земельных участков, то они не являются бесхозным имуществом. Все
иные земли в нашей стране являются либо государственной, либо
муниципальной собственностью.
Что касается ст.219 ГК, регулирующей вопросы возникновения
права собственности на вновь создаваемое имущество, то она
неприменима к такому объекту недвижимости, как земля. Земля как
объект природы не может быть создана вновь.
Наибольшее значение имеют договоры или сделки, а также
административные акты органов местного самоуправления и
исполнительных органов государственной власти как основания
приобретения права частной собственности на землю. На основании
совершения различных сделок с землей право собственности на
земельный участок переходит от одного собственника к другому. В
результате принятия решений (административных актов) о
предоставлении земельных участков соответствующих органов граждане
и юридические лица приобретают право собственности на землю.
Наибольшее распространение и значимость имеют случаи
совершения сделок между собственником земельного участка и иным
лицом, в результате чего право собственности на землю переходит к
данному лицу - правоприобретателю.
Кроме права собственности, как основного титула права на
землю, земельное и гражданское законодательство предусматривают
иные права на земельные участки, на основании которых лица -
несобственники земельных участков вправе их использовать. Все эти
титулы являются производными от права собственности на землю.
Основанием возникновения этих прав на землю являются
юридические факты, представляющие собой различные формы
распоряжения собственником земли своим имуществом. В одних случаях
речь идет о распоряжении земельным участком, находящимся в частной
собственности, в других публичной: государственной или
муниципальной. Некоторые из этих прав представляют собой
ограниченную форму частной собственности на землю - право
пожизненного наследуемого владения. Отличительной чертой прав на
землю лиц, не являющихся собственниками земли, является их
неразрывная связь с правом собственности на тот или иной земельный
участок.
Все права лиц - несобственников земельных участков делятся на
два вида: вещные права и обязательственные права. К вещным правам
относятся: право пожизненного наследуемого владения земельным
участком, право постоянного (бессрочного) пользования земельным
участком и сервитут. Вещные права могут принадлежать лицам, не
являющимся собственниками используемого ими имущества - земельных
участков. Переход права собственности на это имущество к другому
лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на
это имущество. Вещные права подлежат защите от нарушения в
порядке, предусмотренном для защиты права собственности
(ст.301-304 ГК).
К числу обязательственных прав относятся права, возникающие в
результате совершения следующих договоров и сделок: ренты и
пожизненного содержания с иждивением; аренды; безвозмездного
пользования; доверительного управления; залога (ипотеки). В
отличие от вещных прав основаниями приобретения обязательственных
прав могут быть только договоры. Обязательственные права на
земельный участок не могут быть приобретены на основании
административного акта.
3. Права на земельный участок и сделки с ним подлежат
государственной регистрации. Целью государственной регистрации
прав на недвижимость является обеспечение гарантий устойчивости
оборота недвижимого имущества со стороны государства, путем
применения элементов публично-правового регулирования. Средством
достижения этой цели служит создание специальной единой для всей
страны информационной системы о зарегистрированных правах на
недвижимость.
Правовая основа создания системы государственной регистрации
прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки,
заложена в ГК. Государственная регистрация недвижимости
предусмотрена ст.131 ГК, согласно которой право собственности и
другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их
возникновение, переход и прекращение подлежат государственной
регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.
Порядок осуществления этой деятельности регулируется Федеральным
законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. от 5 марта
2001 г.) (CЗ РФ. 1997. N 30. ст.359 2001. N 16. ст.1533.) (далее -
Закон о государственной регистрации).
Понятие государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с ним закреплено в п.1 ст.1 Закона о
государственной регистрации, согласно которому государственная
регистрация прав это юридический акт признания и подтверждения
государством возникновения, ограничения (обременения), перехода
или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Государственная регистрация прав может рассматриваться как
правовой институт и как юридический акт. В качестве правового
института государственная регистрация прав представляет собой
совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по
поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то
органами государства прав на недвижимое имущество и обременений
этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно
административно-правовой характер. Содержание этих отношений
залючается в том, что исполнительные органы государственной власти
- учреждения юстиции осуществляют правовую экспертизу документов,
проверяют законность сделки и в зависимости от результатов
принимают решение либо о регистрации, либо приостановлении или
отказе в регистрации прав на недвижимость. Указанные отношения
теснейшим образом связаны с имущественными отношениями,
регулируемыми гражданским, земельным законодательством,
законодательством о недрах, водным и лесным законодательством,
поскольку регистрации подлежат права на недвижимое имущество,
правовой режим которого определяется указанными отраслями
законодательства.
В качестве юридического акта государственная регистрация прав
представляет собой административно-правовой акт. Юридическое
значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон
связывает наступление определенных юридических последствий. Такие
последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением
(обременением) и прекращением прав на недвижимое имущество, в том
числе на землю.
Принятие акта государственной регистрации прав, а также
сделок с недвижимостью означает, что с даты внесения
соответствующих записей в Единый государственный реестр прав:
договор, предметом которого является недвижимость, если иное
не предусмотрено законом, считается заключенным (п.3 ст.433 ГК);
право собственности у приобретателя недвижимости по договору
в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если
иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п.2 ст.233
ГК);
право собственности, возникшее не из сделки (ст.219 ГК, ст.25
Закона о государственной регистрации), а также иное право,
подлежащее государственной регистрации, считаются возникшими
(Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной
регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" / Под
общей ред. П.В.Крашенинникова. М., 1999. С. 43.).
Кроме этого, принятие такого акта означает также, что с даты
государственной регистрации вступает в силу обременение права на
недвижимость: аренда, сервитут и т.д. Соответственно с даты
государственной регистрации, как правило, считаются прекращенными
права на недвижимость, которые возникли ранее.
Что касается прав на земельные участки, то в отношении них
применимы все указанные выше последствия, кроме возникновения
права собственности не из сделки (ст.219 ГК), поскольку указанная
статья неприменима к регулированию земельных отношений. Земельный
участок как объект природы не может быть создан искусственно.
Акт государственной регистрации прав на недвижимое имущество
и сделок с ним является обязательным, "завершающим" элементом
юридического факта, в результате которого возникают, изменяются и
прекращаются права на недвижимость, в том числе, естественно, и на
земельные участки. Следует также отметить, что принципиально
важным последствием государственной регистрации является то, что
этот акт закон признает единственным доказательством существования
зарегистрированного права. Поэтому зарегистрированное право на
недвижимое имущество (земельный участок) может быть оспорено
только в судебном порядке.
Действующее законодательство предусматривает две формы
государственной регистрации: регистрацию прав на недвижимое
имущество и регистрацию сделок с ним (ст.4 и 14 Закона о
государственной регистрации). Так, согласно ст.550 ГК, для
договора купли-продажи недвижимости (земельного участка) не
требуется его государственная регистрация. Такой договор
признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом
случае государственной регистрации подлежит переход к покупателю
права собственности на недвижимость (земельный участок) (п.1
ст.551 ГК). Аналогичные требования предъявляются к совершению
договора мены земельных участков, поскольку согласно п.1 ст.567 ГК
к договору мены применяются соответственно правила о
купле-продаже.
Что касается договора дарения недвижимого имущества, то он
подлежит государственной регистрации (п.3 ст.574 ГК). Подлежит
государственной регистрации также договор ренты (ст.584 ГК).
Согласно п.2 ст.609 ГК договор аренды недвижимого имущества
подлежит государственной регистрации, если иное не установлено
законом. Исключением из этого правила являются случаи,
предусмотренные п.1 указанной статьи. Пункт 2 ст.1017 ГК
устанавливает, что передача недвижимого имущества в доверительное
управление подлежит государственной регистрации в том же порядке,
что и переход права собственности на это имущество.
Несколько иные требования предъявляются к договору продажи
предприятия и договору ипотеки. Так, согласно п.3 ст.560 ГК
договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и
считается заключенным с момента такой регистрации. В то же время
право собственности на предприятие переходит к покупателю с
момента государственной регистрации этого права. Если иное не
предусмотрено договором продажи предприятия, право собственности
на предприятие переходит к покупателю и подлежит государственной
регистрации непосредственно после передачи предприятия покупателю
(п.1, 2 ст.564 ГК). Договор об ипотеке также подлежит
государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной
регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.
Такой договор считается ничтожным. Договор об ипотеке считается
заключенным и вступает в силу с момента его государственной
регистрации (п.1, 2 ст.10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге
недвижимости)"). Кроме того, согласно ст.20 данного Закона
требуется также государственная регистрация ипотеки.
Предметом регистрации согласно ст.131 ГК являются следующие
виды прав на недвижимость: право собственности, право
хозяйственного ведения, право оперативного управления, право
пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования,
ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных
ГК и иными законами. Согласно ст.164 ГК предметом государственной
регистрации являются также сделки с землей и другим недвижимым
имуществом, которые подлежат государственной регистрации в случаях
и в порядке, предусмотренных ст.131 ГК и Законом о государственной
регистрации.
Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения
(обременения), т.е. установленные законом или уполномоченными
органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения,
стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности
либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества
(сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, арест
имущества и др.).
Объектами этих прав является недвижимое имущество (ст.130
ГК), понятие которого более широко, чем в ГК, раскрыто и
детализировано в ст.1 Закона о государственной регистрации.
Недвижимое имущество (недвижимость) - это земельные участки,
участки недр, обособленные водные объекты и все объекты, которые
связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба
их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и
нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы,
предприятия как имущественные комплексы.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»