«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 90%

СТАТЬЯ 38

Статья 38 Приобретение земельного участка из земель, находящихся в
государственной, муниципальной собственности на торгах (аукционах)
1. Право частной собственности на земельный участок, а также
право на заключение договора аренды земельного участка граждане и
юридические лица могут приобрести в результате участия в торгах,
проводимых в формах аукционов или конкурсов по продаже земельных
участков. Обычно торги проводятся по продаже земельных участков,
предназначенных для застройки. В этих случаях основанием
приобретения права собственности на землю являются два
взаимосвязанных между собой юридических факта: участие лица в
торгах, признание его победителем и заключение договора
купли-продажи земельного участка.
Впервые возможность приобретения права частной собственности
на землю на торгах предусмотрена в п.8 Указа Президента РФ "О
регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в
России": "Продажа земель может производиться на конкурсах или
аукционах".
Эта норма получила развитие в Градостроительном кодексе РФ
(ст.56), которая устанавливает, что предоставление земельных
участков в городских и сельских поселениях осуществляется в
соответствии с земельным законодательством РФ. В случае
предоставления земельных участков на праве собственности или праве
долгосрочной аренды органы местного самоуправления вправе
объявлять конкурсы или аукционы, за исключением случаев,
предусмотренных законодательством РФ.
Органы местного самоуправления при проведении конкурсов по
продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков для
застройки могут устанавливать к их участникам ряд особых
требований. К ним относятся:
возмещение убытков и иных затрат на снос объектов
недвижимости, переселение жителей, перенос сооружений и
коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;
строительство объектов инженерной, транспортной и социальной
инфраструктур;
соблюдение сроков строительства объектов недвижимости;
благоустройство территорий общего пользования.
Застройщик, получивший земельный участок на праве
собственности или долгосрочной аренды, имеет право разрабатывать и
реализовывать проект его застройки или проект межевания данного
земельного участка с последующей передачей подготовленного для
застройки или застроенного земельного участка другим лицам. В
случае перехода прав на земельный участок к другому лицу указанные
выше требования сохраняются.
Особенностью оформления прав на земельный участок в этих
случаях является то, что обязательному включению в документ,
удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских
поселениях, подлежат следующие сведения: код территориальной зоны,
установленный правилами застройки; функциональное назначение
территориальной зоны, в пределах которой находится земельный
участок; местоположение земельного участка или его части в
границах зон охраны памятников истории и культуры, особо
охраняемых природных территорий, водоохранных зон, а также в
границах территорий, подверженных воздействию чрезвычайных
ситуаций природного и техногенного характера, и иных территорий,
ограничения на использование которых устанавливаются федеральным
законодательством и законодательством субъектов Федерации. Кроме
того, в этих документах должно быть отражено: наличие в границах
земельного участка объектов инженерной, транспортной и социальной
инфраструктур, находящихся в муниципальной или государственной
собственности, с указанием их параметров и ограничений на
использование указанных объектов; наличие в границах земельного
участка зданий, строений и сооружений, не принадлежащих
собственнику, владельцу, пользователю или арендатору данного
земельного участка, с указанием ограничений на использование
данного земельного участка в связи с расположением на нем
указанных объектов.
2. Процедура проведения торгов по продаже земельных участков
была предусмотрена Указом Президента РФ от 26 ноября 1997 г. N
1263 "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под
застройку земельных участков, расположенных на территориях
городских и сельских поселений, или права их аренды" (СЗ РФ. 1997.
N 48. ст.5546). 5 января 1998 г. было принято постановление
Правительства РФ N 2 "Об утверждении Порядка организации
проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и
юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях
городских и сельских поселений, или права их аренды" (в ред. от 13
августа 1998 г.) (СЗ РФ. 1998. N 2. ст.263; N 33. ст.4041).
Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов)
по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков
предусматривает, что на торги выставляются земельные участки,
которые имеют установленные границы и соответствующий правовой
режим. Конкретные земельные участки, выставляемые на торги,
определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным
планом города или иного поселения, другой градостроительной и
землеустроительной документацией.
Решение о продаже на торгах соответствующих земельных
участков принимает их собственник. Так, земельные участки, которые
находятся в федеральной собственности, могут быть проданы по
решению Правительства РФ или специально уполномоченных им
федеральных органов исполнительной власти. Продажа земельных
участков, являющихся собственностью субъектов Федерации,
осуществляется по решению органа государственной власти субъекта
Федерации. На основании решения органа местного самоуправления
может производиться продажа земельных участков, находящихся в
муниципальной собственности. Указанные органы являются продавцами
земельных участков. Продавец может либо сам организовать торги,
либо заключить договор со специализированной организацией, которая
будет организовывать торги. Существенным условием такого договора
является включение в него положения, касающегося возмещения
расходов специализированной организации по проведению торгов,
включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по
проведению рекламной кампании, экспертов и т.д.
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в
форме аукциона или конкурса. Аукцион может быть закрытым по форме
подачи предложения по цене. Если проводится закрытый по форме
подачи предложения по цене аукцион или конкурс, то продавец
назначает аукционную или конкурсную комиссию. Основными задачами
комиссии являются оценка предложений участников конкурса;
определение победителя торгов; оформление протокола о результатах
конкурса; принятие решения о признании торгов несостоявшимися на
основании условий, предусмотренных законодательством. В состав
комиссии могут входить представители соответствующих органов
государственной власти, органов местного самоуправления,
общественных организаций (объединений). Заседание комиссии
считается правомочным, если на нем присутствуют не менее двух
третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым
большинством голосов.
Продавец определяет форму проведения торгов, начальную цену
земельных участков, сумму задатка, график платежей. Начальная цена
за земельный участок не может быть ниже пятикратной ставки
земельного налога. Цена устанавливается в пределах от этой
величины до нормативной цены земли в зависимости от
градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке
земли и иной недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной
инфраструктуры. Сумма задатка не может быть ниже 20% начальной
цены земельного участка. Порядок определения ставок земельного
налога регулируется Законом РФ "О плате за землю".
В обязанности продавца входит подготовка по каждому
земельному участку, выставленному на торги, необходимых материалов
и документов, которые должны содержать следующие сведения:
регистрационный номер предмета торгов (земельного участка); его
местоположение (адрес) и кадастровый номер; план земельного
участка с указанием сервитутов и иных обременений, установленных
для данного земельного участка; заключение соответствующего
земельного комитета о характеристиках земельного участка (правовой
режим, ставка земельного налога и др.); заключение
соответствующего органа по градостроительству и архитектуре о
функциональном назначении и разрешенном использовании земельного
участка, наличии согласования о подключении к инженерным
коммуникациям и его ориентировочной общей стоимости, требованиях к
благоустройству и участию в развитии инфраструктуры города или
другого поселения. Указанные документы должны также содержать:
сведения о начальной цене земельного участка; проект договора
купли-продажи земельного участка, включающий при необходимости
график платежей.
В некоторых случаях готовится также проект договора о залоге
земельного участка. Такой договор заключается, если по итогам
торгов оплата производится по графику платежей на долгосрочной
основе. В таком случае с победителем торгов одновременно с
заключением договора купли-продажи заключается также договор о
залоге этого земельного участка на срок до полного внесения
платежей. Кроме того, представленные материалы должны содержать
сведения об экологическом состоянии земельного участка и некоторые
другие.
На организатора проведения торгов возлагаются следующие
обязанности. Он выдает за плату необходимые материалы и документы
по каждому земельному участку всем юридическим и физическим лицам,
которые желают принять участие в торгах. Эти лица именуются
"заявители". Организатор определяет шаг аукциона при проведении
торгов в форме аукциона и срок внесения задатка заявителями.
Обязанностью организатора является подготовка извещения о торгах и
его публикация. Он регистрирует заявки на участие в торгах в
журнале приема заявок и проверяет правильность оформления
документов, представленных заявителями, их соответствие
действующему законодательству. Решения по подготовке и проведению
торгов оформляются протоколами.
Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано
организатором не менее чем за 30 дней до даты их проведения.
Извещение должно содержать всю необходимую информацию о дате,
времени, месте, порядке и всех иных условиях проведения торгов.
В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с
требуемыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты,
указанной в извещении, и обеспечившее своевременное перечисление
задатка на объявленные в извещении расчетные счета. Одно лицо
может подать только одну заявку на участие в торгах.
Для участия в торгах юридические и физические лица
представляют организатору заявку по установленному им образцу с
приложением к ней следующих документов: предложения (в
запечатанном конверте) в случае проведения аукциона или конкурса,
закрытых по форме подачи предложения по цене; копии платежного
документа, подтверждающего перечисление задатка на указанный в
извещении расчетный счет; доверенности на лицо, уполномоченное
действовать от имени заявителя при подаче заявки; иных документов,
указанных в извещении. Кроме этого, к заявке прилагается
подписанная заявителем опись представленных документов в двух
экземплярах, на одном из которых, остающемся у заявителя,
организатор указывает дату и время подачи заявки, а также номер,
присвоенный ей в журнале приема заявок.
Предусмотрен исчерпывающий перечень для отказа в участии в
торгах. Так, заявителю может быть отказано в приеме документов
только в следующих случаях: заявка подана по истечении срока
приема заявок, указанного в извещении; заявка подана лицом, не
уполномоченным действовать от имени заявителя; представлены не все
необходимые документы по перечню, объявленному в извещении, либо
представленные документы оформлены ненадлежащим образом.
Заявитель имеет право отозвать поданную заявку до окончания
срока приема заявок, в письменной форме уведомив об этом
организатора. При отзыве заявки внесенный задаток возвращается в
соответствии с условиями торгов.
Для того чтобы принять участие в торгах, заявитель должен
быть признан участником торгов. Этот факт оформляется протоколом,
в котором указываются принятые и отозванные заявки с указанием
имен (наименований) заявителей, лица, признанные участниками
торгов, а также заявки, по которым отказано в допуске к участию в
торгах с указанием оснований для такого отказа. Заявитель
считается участником торгов с момента подписания организатором
протокола приема заявок.
Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов)
по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков
предусматривает следующие условия отказа организатора от
проведения торгов. Так, организатор, сделавший извещение о
проведении торгов, вправе отказаться от проведения аукциона в
любое время, но не позднее чем за три дня до наступления даты его
проведения, а конкурса - не позднее чем за 30 дней до проведения
конкурса.
Процедура проведения аукциона заключается в следующем.
Аукцион ведет в присутствии организатора нанимаемый им аукционист.
Аукцион начинается с оглашения аукционистом наименования, основных
характеристик и начальной цены земельного участка и шага аукциона.
Шаг аукциона устанавливается организатором в пределах от 1% до 5%
начальной цены земельного участка и остается единым в течение
всего аукциона.
Всем участникам аукциона выдаются пронумерованные билеты,
которые они поднимают после оглашения аукционистом очередной цены
в случае, если готовы купить предмет торгов по этой цене. Каждую
последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей
цены на шаг аукциона. После объявления очередной цены аукционист
называет номер билета участника аукциона, который, с точки зрения
аукциониста, первым поднял билет. Затем аукционист объявляет
следующую цену в соответствии с шагом аукциона.
В случае отсутствия участников аукциона, готовых купить
земельный участок по названной аукционистом цене, последний
повторяет эту цену три раза. Аукцион завершается, если после
троекратного объявления очередной цены ни один из участников
аукциона не поднял билет. Победителем аукциона признается
участник, номер билета которого был назван аукционистом последним.

После завершения аукциона аукционист объявляет о продаже
земельного участка, называет его продажную цену и номер билета
победителя аукциона. Цена, предложенная победителем аукциона,
фиксируется в протоколе о результатах аукциона. Победителем
аукциона признается лицо, предложившее наиболее высокую цену за
земельный участок.
При проведении аукциона, закрытого по форме подачи
предложения по цене, победителем признается лицо, предложившее
наиболее высокую цену за предмет торгов. Победителем конкурса
признается лицо, которое, по заключению конкурсной комиссии,
предложило лучшие условия (сроки освоения, участие в развитии
инфраструктуры, архитектурно-планировочные решения и др.). При
равенстве предложений победителем признается тот участник, чья
заявка была подана раньше.
Установлена следующая процедура проведения аукциона,
закрытого по форме подачи предложения по цене, и конкурса.
Запечатанные конверты с предложениями участников торгов
вскрываются в установленный день и час на открытом заседании
комиссии. Перед вскрытием конвертов комиссия проверяет целость
конвертов, что фиксируется в протоколе о результатах торгов.
Предложения, содержащие цену ниже начальной, не рассматриваются.
При вскрытии конвертов и оглашении предложений с разрешения
комиссии могут присутствовать все участники торгов или их
представители, имеющие надлежащим образом оформленную
доверенность, а также представители средств массовой информации.
В день определения победителя результаты торгов оформляются
протоколом, который подписывается организатором, членами комиссии
(в случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи
предложения по цене, или конкурса) и победителем торгов. Протокол
составляется в двух экземплярах, имеющих равную силу, один из
которых передается победителю, а другой остается у организатора. В
течение пяти дней после подписания протокола организатор должен
выслать остальным участникам торгов его копии.
Торги могут быть признаны несостоявшимися по следующим
основаниям: в торгах участвовало менее двух лиц по каждому
выставленному на торги земельному участку; ни один из участников
аукциона после троекратного объявления начальной цены не поднял
билет; ни один из участников конкурса, по решению комиссии, не
внес предложений, соответствующих условиям конкурса, или не
признан победителем; победитель торгов уклонился от подписания
протокола о результатах торгов, договора купли-продажи или
договора о залоге земельного участка. По согласованию с продавцом
организатор в случае признания торгов несостоявшимися имеет право
объявить повторное проведение торгов, изменив при этом их условия.

Победитель торгов в соответствии с установленными сроками и
условиями оплаты производит платежи единовременно или в рассрочку
в соответствии с графиком платежей. Сумма внесенного задатка
засчитывается в счет платежей за приобретаемый земельный участок.
Договор купли-продажи земельного участка заключается между
продавцом и победителем торгов в срок не позднее 20 дней с момента
оформления протокола о результатах торгов. Если по итогам торгов
оплата производится единовременно, то государственная регистрация
перехода права собственности на земельный участок осуществляется
после полного внесения платежа. Задатки, внесенные участниками
торгов, не признанных победителями, подлежат немедленному
возвращению после утверждения протокола о результатах торгов.
Заинтересованные лица могут оспорить результаты торгов в
судебном порядке. Торги, произведенные с нарушением правил, могут
быть признаны судом недействительными. Признание торгов
недействительными влечет соответственно признание
недействительности договора купли-продажи земельного участка.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»