«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 80%

СТАТЬЯ 37

Статья 37 Особенности купли-продажи земельных участков
Требования к форме договора купли-продажи земельного участка
установлены в ст.550 ГК. Такой договор заключается в письменной
форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.
Несоблюдение указанной формы договора купли-продажи земельного
участка влечет его недействительность.
Специфика земли как первичного элемента понятия
"недвижимость" обусловила требование об обязательной
государственной регистрации перехода права собственности на
недвижимость. Переход права собственности на недвижимость
(земельный участок) по договору продажи недвижимости к покупателю
подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК) в порядке,
предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Практический смысл и значение специальных правил,
регулирующих договор продажи недвижимости, предопределены тем, что
объекты недвижимости неотрывны от места их нахождения, а договоры
их продажи могут совершаться в любом другом месте. Участникам
имущественного оборота при заключении подобного рода сделок
необходимо точно знать правовое положение приобретаемого
конкретного объекта, и в частности: не обременено ли данное
имущество правами третьих лиц; является ли продавец здания,
сооружения, иного объекта недвижимости собственником
соответствующего земельного участка и т.п. Эта цель достигается
путем введения обязательной государственной регистрации прав на
недвижимое имущество (См.: Витрянский В.В. Договор купли-продажи и
его отдельные виды. М., 1999. С.230.).
Требование государственной регистрации перехода права
собственности к покупателю на земельный участок относится и к тем
ситуациям, когда стороны договора купли-продажи исполнили условия
договора до государственной регистрации перехода права
собственности, что не является основанием для изменения их
отношений с третьими лицами.
Следует особо отметить, что в случае, когда одна из сторон
уклоняется от государственной регистрации перехода права
собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой
стороны вынести решение о государственной регистрации перехода
права собственности. При этом сторона, которая необоснованно
уклоняется от государственной регистрации, должна возместить
другой стороне убытки, вызванные такой задержкой.
Статья 550 ГК не требует нотариального удостоверения договора
купли-продажи земельного участка, поскольку в настоящее время
действует система государственной регистрации прав на недвижимое
имущество и сделок с недвижимостью.
Если стороны изъявляют желание нотариально удостоверить
договор купли-продажи земельного участка, то никаких препятствий
для этого нет. Нотариус в этом случае выполнит функцию "контроля"
за законностью условий договора.
Согласно ст.553 ГК земельный участок может быть продан без
находящихся на нем зданий, строений и сооружений. В случаях, когда
земельный участок, на котором находятся принадлежащие продавцу
здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи
в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом
сохраняется право пользования той частью земельного участка,
которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. В
случае, если условия пользования соответствующей частью земельного
участка договором его продажи не определены, то продавец сохраняет
право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного
участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее
использования в соответствии с ее назначением. Указанные нормы ГК
неприменимы после введения в действие ЗК, поскольку они
противоречат положениям п.4 ст.35 ЗК. В соответствии с ЗК
совершение таких сделок не допускается.
ГК определяет существенные условия договора купли-продажи
земельного участка. Так, согласно ст.554 ГК в договоре
купли-продажи земельного участка должны быть указаны данные,
позволяющие определенно установить недвижимое имущество -
земельный участок, подлежащий передаче покупателю по договору. При
отсутствии этих данных в договоре условие о земельном участке,
подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а
соответствующий договор не считается заключенным.
В соответствии с п.6 Порядка купли-продажи гражданами
Российской Федерации земельных участков, утвержденного
постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993
г. N 503, к купчей должен прилагаться план участка. Купчая без
прилагаемого к ней плана участка не подлежит регистрации. При
отсутствии плана участка он изготавливается за счет средств
продавца или покупателя по соглашению между ними.
Технические требования к плану земельного участка утверждены
Роскомземом 11 июня 1993 г. Так, план участка составляется, как
правило, в общегосударственной системе координат. Для надежного
закрепления границ участка на местности устанавливаются межевые
знаки. В качестве межевого знака может служить специально
оформленная точка границы участка или другой объект. С разрешения
территориальных органов Росземкадастра допускается составлять план
участка в местной системе координат, единой на населенный пункт,
дачный поселок, садоводческое товарищество.
На плане участка должны быть, в частности, показаны: пункты
государственной геодезической сети и межевые знаки или направления
на эти знаки, если они расположены за пределами участка; жилые и
хозяйственные постройки с указанием их этажности; инженерные сети
(электролинии, газопровод, водопровод и т.п.), если они являются
объектами права собственности иных физических или юридических лиц;
границы частей участка с ограничениями в использовании земель.
Приказом Роскомзема N 1-16/770 от 2 июня 1993 г. был
утвержден типовой договор купли-продажи земельного участка.
Типовой договор предусматривает, что при определении предмета
договора - земельного участка должно быть указано: его
местоположение, т.е. почтовый адрес; кадастровый номер;
размещенные на нем объекты недвижимости (если таковые имеются);
площадь участка (в кв.м); основное целевое назначение категории
земель, в составе которой находится участок; в чьем ведении
находятся эти земли и цель использования земельного участка.
Статья 555 ГК предусматривает, что существенным условием
договора купли-продажи земельного участка является также цена. В
договоре купли-продажи земельного участка должна быть четко
определена его цена. При отсутствии в договоре согласованного
сторонами в письменной форме условия о цене земельного участка
договор о его продаже считается незаключенным. Правила определения
цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК, о том, что исполнение
договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по
цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за
аналогичные товары, неприменимо к договору купли-продажи
земельного участка. Следует также отметить, что в договоре должна
быть установлена цена здания, сооружения или другого недвижимого
имущества, находящегося на земельном участке, которая включает
цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей
части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре купли-продажи
земельного участка установлена за единицу его площади, то общая
цена земельного участка, подлежащая уплате, определяется исходя из
фактического размера переданного покупателю участка.
Возможны два варианта определения цены в договоре
купли-продажи земельного участка. В первом случае стороны
определяют цену участка по взаимному соглашению сторон, принимая
во внимание цены на земельные участки, которые существуют в данной
местности. Во втором случае стороны могут указать в качестве цены
за земельный участок кадастровую стоимость земельного участка
согласно п.5 ст.66 ЗК. В любом случае цена за земельный участок не
может быть меньше кадастровой стоимости земельного участка.
Передача земельного участка продавцом и принятие ее
покупателем осуществляются по подписываемому сторонами
передаточному акту или иному документу о передаче (ст.556 ГК).
Обязательство продавца передать земельный участок покупателю
считается исполненным после вручения, т.е. фактической передачи
участка покупателю и подписания сторонами соответствующего
документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания
документа о передаче земельного участка на условиях,
предусмотренных договором, рассматривается как отказ либо продавца
от исполнения обязанности передать имущество, либо покупателя от
обязанности принять имущество.
Следует особо отметить, что принятие покупателем земельного
участка, не соответствующего условиям договора купли-продажи, в
том числе даже в случае, когда такое несоответствие оговорено в
документе о передаче недвижимости, не является основанием для
освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее
исполнение договора.
В ст.557 ГК урегулированы последствия передачи земельного
участка ненадлежащего качества. Так, в случае передачи продавцом
покупателю земельного участка, не соответствующего условиям
договора купли-продажи о его качестве, применяются правила ст.475
ГК. Эти правила предусматривают, что, если недостатки товара
(земельного участка) не были оговорены продавцом, то покупатель,
которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему
выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной
цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный
срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
В случае существенного нарушения требований к качеству товара
(обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не
могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат
времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после
их устранения, и других подобных недостатков), покупатель вправе
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать
возврата уплаченной за товар денежной суммы. Однако в этом случае
покупатель не вправе потребовать замены земельного участка
ненадлежащего качества на другой земельный участок,
соответствующий договору. Таковы нормы гражданского
законодательства, регулирующие порядок совершения сделок
купли-продажи земельных участков.
2. Земельное законодательство устанавливает специальные
требования применительно к сделкам купли-продажи земельных
участков.
Продавец земельного участка должен предоставить покупателю
всю имеющуюся у него информацию об обременениях и ограничениях
прав на земельный участок (п.1 ст.37 ЗК). Он обязан также сообщить
покупателю иные исчерпывающие сведения о земельном участке (п.3
ст.37 ЗК). Если это требование не выполнено, то наступают
последствия, которые предусмотрены в п.3 ст.37 ЗК: покупатель
вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения
договора и возмещения причиненных ему убытков.
Кроме этого, в п.2 комментируемой статьи перечислены условия
договора купли-продажи земельного участка, которые ЗК признает
недействительными. Так, во-первых, нельзя предусмотреть в договоре
право продавца выкупить земельный участок. Во-вторых, не
допускается ограничение права покупателя распоряжаться земельным
участком после его приобретения в части ограничения на ипотеку,
передачи участка в аренду и совершения иных сделок с ним.
В-третьих, в договоре не могут содержаться положения, которые бы
ограничивали ответственность продавца, если третьи лица предъявят
права на земельный участок.
3. Указанные выше особенности регулирования купли-продажи
земельных участков (п.2, 3 ст.37 ЗК) применимы также к совершению
договоров мены земельных участков.
По договору мены каждая из сторон обязуется передать в
собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст.567
ГК). Возможность совершения сделок мены земельных участков была
предусмотрена в п.2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N
1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной
реформы в России", согласно которому граждане и юридические лица -
собственники земельных участков имеют право обменивать свой
земельный участок или его часть.
Характер обязательств, возникающих при совершении договора
мены земельных участков, обусловил применение к ним правил о
договоре купли-продажи, содержащихся в гл.30 ГК, если это не
противоречит положениям гл.31, регулирующей порядок совершения
договоров мены, и существу обязательств, возникающих из договора
мены. Нормы договора о купле-продаже должны применяться к договору
мены земельного участка с учетом того, что каждая из сторон такого
договора признается продавцом товара, который она обязуется
передать, и одновременно покупателем товара, который она обязуется
принять в обмен. В результате совершения договора мены земельных
участков осуществляется переход права собственности на
соответствующий земельный участок.
Особенности договора мены, отличающие его, прежде всего, от
договора купли-продажи, выражены в некоторых особых правилах,
регулирующих отношения, возникающие из договора мены.
Так, когда в договоре мены отсутствуют условия о цене
обмениваемых земельных участков, а также о распределении между
сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, ст.568
ГК предусматривает, что в этом случае следует исходить из
предположения, что предметом договора является обмен равноценными
земельными участками. Расходы, связанные с передачей земельных
участков, их принятием и иными действиями, связанными с
исполнением договора, должны возлагаться на ту сторону, которая
несет соответствующие обязанности согласно договору мены земельных
участков.
В том случае, если из содержания договора следует, что его
предметом является обмен неравноценными земельными участками, то
на сторону, которая обязана передать земельный участок, цена
которого ниже, чем цена участка, предлагаемого в обмен,
возлагается дополнительная обязанность по оплате разницы. Оплата
разницы в ценах должна быть произведена непосредственно до или
после передачи земельного участка, имеющего более низкую цену.
Договор мены земельных участков может предусматривать иной порядок
компенсации разницы в ценах на обмениваемые земельные участки.
По договору мены обмен земельных участков вовсе необязательно
должен быть осуществлен одновременно. Не исключены случаи, когда
договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемых
земельных участков. Например, сначала обязанность по передаче
участка исполняет одна сторона, а затем - другая. Согласно ст.569
ГК в случае, когда в соответствии с договором мены земельных
участков сроки передачи обмениваемых участков не совпадают, то к
исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна
его передать после передачи земельного участка другой стороной,
применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст.328
ГК). Правило о встречном исполнении обязательства в данной
ситуации состоит в следующем. В случае непредоставления обязанной
стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо
наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое
исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на
которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить
исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения
этого обязательства и потребовать возмещения убытков.
Статья 570 ГК определяет момент перехода права собственности
на обмениваемые земельные участки. По договору мены право
собственности на полученные в порядке обмена земельные участки
переходит к каждой из сторон одновременно после того, как
обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами.
После исполнения обязательств по договору мены земельных участков
переход права собственности на них подлежит государственной
регистрации.
Договор мены земельных участков должен заключаться в
письменной форме. Согласно ст.550 ГК договор продажи недвижимости
заключается в письменной форме путем составления одного документа,
подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его
недействительность.
Имеет свои особенности регулирование вопросов, касающихся
применения ответственности за изъятие имущества - земельного
участка, полученного по договору мены (ст.571 ГК). Так,
гражданское законодательство предусматривает, что по договору
купли-продажи продавец обязан передать покупателю товар свободным
от каких-либо прав третьих лиц, за исключением случая, когда сам
покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих
лиц. Эта норма полностью применима и к договору мены. В случае
нарушения этой обязанности стороной по договору мены, виновная
сторона должна не только возместить другой стороне причиненные
этим убытки. Виновная сторона обязана также возвратить контрагенту
полученный от него в обмен товар - земельный участок.
Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629
утверждена форма договора мены земельными участками. Особенности
содержания договора мены земельных участков состоят в следующем.
Так, в договоре обязательно указываются признаки,
индивидуализирующие обмениваемые земельные участки, являющиеся
предметом договора. В нем указываются: кадастровые номера
земельных участков, их площадь, целевое назначение земель, в
составе которых они находятся, цель использования земельных
участков, размещенные на них объекты недвижимости с указанием их
принадлежности. К договору прилагаются планы (чертежи) земельных
участков.
Обязательным условием является оценка земельных участков в
соответствии с нормативной ценой земли согласно прилагаемым к
договору актам и объектов недвижимости на земельных участках
согласно прилагаемым к договору сводным ведомостям оценки
строений, помещений и сооружений.
В договоре мены земельных участков на стороны возлагается
обязанность проинформировать друг друга о наличии и характере
имеющихся земельных споров по поводу участков или об отсутствии
таковых.
Стороны должны быть также проинформированы о наличии
имеющихся сервитутов; о передаче соответствующего земельного
участка (части земельного участка) в аренду третьему лицу; о
передаче земельного участка (части земельного участка) во
временное пользование третьему лицу; о передаче земельного участка
(части земельного участка) в залог. При этом границы земель,
обремененных правами других лиц, и содержание этих прав должны
быть указаны на плане (чертеже) соответствующего земельного
участка.
В договоре мены должны быть также отражены ограничения в
связи с установлением санитарно-защитных, технологических и других
зон или отнесением земель соответствующего участка (или его части)
к землям природоохранного, рекреационного, историко-культурного
значения. В договоре должно быть также отражено, что земельные
участки не состоят под арестом (запрещением) и свободны от
имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных
ранее), о которых в момент заключения договора стороны не могли не
знать. Стороны, в собственность которых в результате договора
переходят земельные участки, принимают на себя обязательства
соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных
сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»