«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 20%

СТАТЬЯ 43

Статья 43. Осуществление прав на земельный участок
Комментируемая статья закрепляет принцип реализации прав на
землю. Суть его в том, что любое лицо, обладающее законным правом
на земельный участок, осуществляет его по своему усмотрению.
Естественно, возникает вопрос, что означает осуществление права по
усмотрению лица, которому оно принадлежит? Означает ли указанная
формулировка, что граждане и юридические лица могут на этом
основании вести любую хозяйственную или иную деятельность на земле
так, как им заблагорассудится, так, как они этого желают?
Данная статья дает ответ на этот вопрос, хотя надо признать,
что ответ этот выражен весьма нечетко и абстрактно. Осуществлять
свое право на землю можно по своему усмотрению, если иное не
предусмотрено ЗК и иными федеральными законами. Таким образом, на
земле можно делать все что угодно, если, во-первых, это не
запрещено законодательством; во-вторых, деятельность на земельном
участке не приводит к невыполнению обязанностей по использованию
земли; в-третьих, законодательно не установлены пределы
осуществления соответствующего права на землю.
Например, любой собственник обладает правомочиями владения,
пользования и распоряжения. Распоряжаться своим имуществом -
земельным участком, недвижимостью на нем - собственник,
естественно, может исключительно по своему усмотрению. Никто не
может заставить собственника продать земельный участок и здания,
сооружения. Однако земельное законодательство запрещает раздельно
продавать земельный участок и недвижимость на нем и соответственно
здания и сооружения без земельного участка (см. комментарий к
ст.35 ЗК).
Однако нет никаких запретов на то, чтобы, скажем, отдельно от
земельного участка продать древесно-кустарниковую растительность
(многолетние насаждения) или обособленный водный объект, если это
кому-нибудь придет в голову.
Осуществление прав на землю взаимосвязано с требованиями
закона выполнять соответствующие обязанности. Так, проведение
мелиоративных работ это право лица, использующего земельный
участок. Оно может проводить или не проводить такие работы. Все
зависит от его желания и возможностей. Однако в тех случаях, когда
такие работы не проводятся, и это ведет к ухудшению качества
земель, их порче, захламлению и т.д. и т.п., подобное бездействие
может рассматриваться как нарушение обязанности не допускать
деградации и ухудшения плодородия почв.
Лицо, обладающее правом на земельный участок, имеет право на
его застройку. Оно может возводить жилые, производственные и
т.п.строения и сооружения на участке. ЗК устанавливает пределы
реализации этого права. Возведение объектов недвижимости на
земельном участке допускается в зависимости от целевого назначения
категории земель, территориального зонирования применительно к
землям поселений и т.д. Нельзя реализовать это право только по
собственному усмотрению и построить какой угодно объект
недвижимости на любом участке земли.
Лица, использующие земельный участок, вправе вести добычу
общераспространенных полезных ископаемых, пресных подземных вод.
Это право они могут реализовать или не реализовать исключительно
по своему усмотрению. Однако, если лицо добывает
общераспространенные полезные ископаемые, должны быть соблюдены,
по крайней мере, два основных условия. Во-первых, добыча должна
вестись только для своих собственных нужд и, во-вторых, с
соблюдением требований горного законодательства.
Кроме указанного выше принципа, данная статья предусматривает
важную, с точки зрения обеспечения публичных интересов, норму,
согласно которой отказ от прав на землю вовсе не означает
прекращения выполнения лицом своих обязанностей в отношении
земельного участка. Тем самым ЗК устанавливает преграду на пути
тех лиц, которые хотели бы избежать мер ответственности за
нарушение земельного законодательства путем отказа права на землю.

СТАТЬЯ 44

Статья 44.Основания прекращения права собственности на земельный
участок.
Добровольный отказ от земельного участка или его части
предусмотрен ст.236 ГК, согласно которой гражданин или юридическое
лицо может отказаться от права собственности на принадлежащее ему
имущество (земельный участок), объявив об этом, либо совершив
другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от
владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения
сохранить какие-либо права на это имущество.
Принудительное изъятие у собственника имущества не
допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным
законом, производятся:
обращение взыскания на имущество по обязательствам (ст.237
ГК);
отчуждение имущества, которое в силу закона не может
принадлежать данному лицу (ст.238 ГК);
отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка
(ст.239 ГК);
выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей,
домашних животных (ст.240 и 241 ГК);
реквизиция (ст.242 ГК);
конфискация (ст.243 ГК);
отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п.4 ст.252 ГК
(выплата компенсации участнику долевой собственности взамен
причитающейся ему части общего имущества при ее несоразмерности
выделяемой доле), п.2 ст.272 (приобретение права собственности на
земельный участок или на иное недвижимое имущество по решению суда
в случаях невозможности сноса здания или сооружения, находящихся
на чужом земельном участке), ст.282 (выкуп земельного участка для
государственных или муниципальных нужд в соответствии с решением
суда, ст.285 (изъятие у собственника земельного участка,
используемого им с грубым нарушением предписаний
законодательства), ст.293 (продажа с публичных торгов по решению
суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения).
Обращение в государственную собственность имущества,
находящегося в собственности граждан и юридических лиц, путем
национализации производится на основании закона с возмещением
стоимости этого имущества и других убытков в порядке,
установленном ст.306 ГК. Указанные основания в целом применимы и к
случаям прекращения права частной собственности на землю. Однако
имеются и свои особенности.
Прежде всего следует выделить случаи, которые не могут
являться основаниями прекращения права собственности на землю. К
числу таких оснований относятся случаи прекращения права
собственности, предусмотренные ст.240 и 241 ГК (выкуп
бесхозяйственно содержимых культурных ценностей и домашних
животных), а также ст.293 ГК (продажа с публичных торгов по
решению суда бесхозяйственно содержимого жилого помещения). Этот
вывод очевиден исходя из названия и содержания указанных статей.
Относительно ст.238 ГК нужно отметить следующее. Данная
статья предусматривает прекращение права собственности лица на
имущество, которое не может ему принадлежать. Согласно п.1
указанной статьи, если по основаниям, допускаемым законом, в
собственности лица оказалось имущество, которое в силу закона не
может ему принадлежать, то это имущество должно быть отчуждено
собственником в течение года с момента возникновения права
собственности на имущество, если законом не установлен иной срок.
Эта норма также не может являться основанием прекращения права
собственности юридического или физического лица на землю.
Земельное законодательство предусматривает случаи, когда земельные
участки, находящиеся в составе соответствующих категорий земель и
имеющие определенное целевое назначение, не могут находиться в
частной собственности, т.е. эти земельные участки изъяты из
гражданского оборота. Такие земельные участки являются объектами
либо государственной, либо муниципальной собственности. В случае,
если какому-либо лицу в нарушение требований земельного
законодательства был предоставлен в собственность такой участок,
это означает, что у данного лица не возникло права собственности
на него.
Пункт 3 ст.238 ГК гласит, что если в собственности гражданина
или юридического лица по основаниям, допускаемым законом, окажется
вещь, на приобретение которой необходимо особое разрешение, а в
его выдаче собственнику отказано, эта вещь подлежит отчуждению в
порядке, установленном для имущества, которое не может
принадлежать данному собственнику. Эта норма также неприменима к
отношениям собственности на землю, поскольку закон не требует
получения особого разрешения на приобретение земельных участков.
Несколько слов об основании прекращения права собственности,
предусмотренном ст.239 ГК. Эта статья регулирует вопросы
отчуждения недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на
котором оно находится. В случаях, когда изъятие земельного участка
для государственных или муниципальных нужд либо ввиду
ненадлежащего использования земли невозможно без прекращения права
собственности на здания, сооружения или другое недвижимое
имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть
изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с
публичных торгов. Гарантией соблюдения прав собственника такого
недвижимого имущества является правило о том, что требование об
изъятии недвижимого имущества не подлежит удовлетворению, если
государственный орган или орган местного самоуправления,
обратившийся с этим требованием в суд, не докажет, что
использование земельного участка в целях, для которых он
изымается, невозможно без прекращения права собственности на
данное недвижимое имущество.
Статья 239 ГК имеет лишь косвенное отношение к случаям
прекращения права собственности на земельный участок. Она
регулирует вопросы изъятия недвижимого имущества, расположенного
на участке земли, а не непосредственно самого земельного участка.
2. Основания прекращения права собственности на землю делятся
на следующие группы. К первой группе относятся ситуации, когда
право собственности на землю прекращается по воле собственника
земельного участка в результате отчуждения его другим лицам, т.е.
совершения различных сделок, например, продажи, дарения, передачи
по наследству и т.д. В этом случае право собственности на
земельный участок у лица, которое его отчуждает, прекращается, а
другое лицо приобретает право собственности на него (см.
комментарий к ст.37 и 52 ЗК). К этой же группе оснований относится
добровольный отказ от права собственности на землю (см.
комментарий к ст.43 ЗК).
Ко второй группе оснований прекращения права собственности
относятся случаи, когда право собственности прекращается не по
воле собственника, а вопреки ей. Такие случаи законодательство
рассматривает в качестве оснований прекращения права собственности
в результате принудительного изъятия у собственника земельного
участка. Эти основания перечислены в п.2 ст.235 ГК. К ним
относятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам
(ст.237); реквизиция (ст.242); конфискация (ст.243); выплата
компенсации участнику долевой собственности взамен причитающейся
ему части общего имущества при ее несоразмерности выделяемой доле
(п.4 ст.252); приобретение права собственности на земельный
участок или на иное недвижимое имущество по решению суда в случаях
невозможности сноса здания или сооружения, находящихся на чужом
земельном участке (п.2 ст.272). Кроме того, к числу оснований
прекращения права собственности гражданское законодательство
относит обращение в государственную собственность имущества,
находящегося в собственности граждан и юридических лиц
(национализацию), которая должна производиться только на основании
закона с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в
порядке, установленном ст.306 ГК. В случае принятия Российской
Федерацией закона, прекращающего право собственности (в том числе,
естественно, и на землю), убытки, причиненные собственнику в
результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества -
земельного участка, возмещаются государством. Споры о возмещении
убытков разрешаются судом.
К этой же группе оснований прекращения права собственности на
землю относятся выкуп земельного участка для государственных или
муниципальных нужд в соответствии с решением суда (ст.282 ГК).
Изъятие земельного участка путем выкупа является специфическим
правовым инструментом. Целью этой очень болезненной для частного
собственника процедуры является изъятие частного земельного
участка для общественного его использования. Необходимо
подчеркнуть, что принудительное изъятие у собственника имущества
допускается только при условии компенсации собственнику стоимости
изымаемого земельного участка. Исключением являются случаи
обращения взыскания на земельный участок собственника по его
обязательствам, конфискация земельного участка.
Особо следует выделить случай гибели или уничтожения
имущества земельного участка в результате действия непреодолимой
силы как основание прекращения права собственности на него.
Несмотря на то что, как уже говорилось выше, земля как
пространственный базис отличается признаком неуничтожимости, тем
не менее, возможны случаи уничтожения земельного участка как
объекта права частной собственности. Например, прибрежный
земельный участок может быть уничтожен в результате его размыва
водой, изменения русла реки, в результате оползня и т.п., т.е.
действия непреодолимой силы.
Рассмотрим основания принудительного изъятия у собственника
имущества, когда в качестве такового является земельный участок.
Согласно ст.278 ГК обращение взыскания на земельный участок
по обязательствам его собственника допускается только на основании
решения суда. Изъятие земельного участка по решению суда,
вступившему в законную силу, производится на основании
исполнительных документов, выдаваемых судом. Порядок обращения
взыскания на имущество должника регулируется Федеральным законом
от 21 июля 1997 г. N 19-ФЗ "Об исполнительном производстве" (СЗ
РФ. 1997. N 30. Ст. 3591.) (ст.46-56). Право собственности на
имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у
собственника с момента возникновения права собственности на
изъятое имущество у лица, к которому это имущество переходит.
О реквизиции и конфискации земельного участка см. комментарий
к ст.50 и 51 ЗК.
Гражданское законодательство предусматривает, что имущество,
находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее
участниками по соглашению между ними. Участник долевой
собственности вправе требовать выдела своей доли из общего
имущества. Если участники долевой собственности не достигли
соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или
выдела доли одного из них, то участник долевой собственности
вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из
общего имущества. В случае, если выдел доли в натуре не
допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба
имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся
собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими
участниками долевой собственности.Гражданское законодательство
предусматривает, что имущество, находящееся в долевой
собственности, может быть разделено между ее участниками по
соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе
требовать выдела своей доли из общего имущества. Если участники
долевой собственности не достигли соглашения о способе и условиях
раздела общего имущества или выдела доли одного из них, то
участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать
выдела в натуре своей доли из общего имущества. В случае, если
выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без
несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей
собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему
стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Согласно п.4 данной статьи несоразмерность имущества,
выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании
настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется
выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками
компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его
согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не
может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в
использовании общего имущества, суд может и при отсутствии
согласия этого собственника обязать остальных участников долевой
собственности выплатить ему компенсацию.
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей
собственник утрачивает право на долю в общем имуществе. Указанные
правила раздела такого имущества и выдела из него доли часто
применяются в случаях перехода права собственности на земельный
участок по наследству.
3. Особо следует рассмотреть вопрос о том, может ли быть
изъят у собственника земельный участок, который используется не в
соответствии с его назначением или с нарушением законодательства.
Согласно ст.284 ГК земельный участок может быть изъят у
собственника в случаях, когда участок предназначен для
сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного
строительства и не используется для соответствующей цели в течение
трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот
период не включается время, необходимое для освоения участка, а
также время, в течение которого участок не мог быть использован по
назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств,
исключающих такое использование.
Статья 285 ГК предусматривает, что земельный участок может
быть изъят у собственника, если использование участка
осуществляется с грубым нарушением правил рационального
использования земли, установленных земельным законодательством, в
частности если участок используется не в соответствии с его
целевым назначением или его использование приводит к существенному
снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному
ухудшению экологической обстановки.
Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего
использования определен в ст.286 ГК. Так, орган государственной
власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать
решения об изъятии земельных участков по основаниям,
предусмотренным ст.284 и 285 ГК, а также порядок обязательного
заблаговременного предупреждения собственников участков о
допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.
Если собственник земельного участка письменно уведомит орган,
принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии
исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных
торгов. Если собственник земельного участка не согласен с решением
об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии
участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.
В ЗК, как требует ГК, не определены ни орган государственной
власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать
решения об изъятии земельных участков по указанным основаниям, ни
порядок обязательного заблаговременного предупреждения
собственников. ЗК не допускает возможности изъятия земельного
участка у собственников в таких случаях. Статьи 45, 46, 47, 48
закрепляют основания прекращения прав на землю только лиц, не
являющихся собственниками земельных участков, а ст.54 (см.
комментарий) - условия и порядок принудительного прекращения прав
на землю этих лиц, но не собственников земельных участков. Поэтому
ст.284, 285 и 286 ГК утратили юридическую силу.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»