«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 41%

СТАТЬЯ 22

Статья 22. Аренда земельных участков
1. По договору аренды собственник индивидуально-определенной
непотребляемой вещи передает ее за плату во временное пользование
другому лицу. По истечении срока аренды эта вещь должна быть
возвращена ее собственнику.
Порядок заключения договоров аренды земельных участков
регулируется гражданским законодательством (нормами гл.34 ГК),
которое предусматривает общие требования к совершению таких
сделок. Особенности совершения договоров аренды земельных участков
урегулированы в ст.22 ЗК. Статья 46 ЗК определяет основания
прекращения аренды земельного участка.
Определение договора аренды содержится в ст.606 ГК. По
договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель)
обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество -
земельный участок за плату во временное владение и пользование или
во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные
арендатором в результате использования арендованного земельного
участка в соответствии с договором, являются его собственностью.
Гражданское законодательство предусматривает, что предметом
договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные
природные комплексы. Основным признаком, которому должны отвечать
такого рода предметы договора аренды, является то, что они не
должны терять своих натуральных свойств в процессе их
использования, т.е. они должны быть непотребляемыми вещами (ст.607
ГК). Земельный участок отвечает этому требованию. При правильной
эксплуатации земля является непотребляемым природным ресурсом.
Пункт 2 указанной статьи устанавливает, что законом могут быть
установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других
обособленных природных объектов.
В соответствии с п.2 ст.22 ЗК практически любые земельные
участки могут быть предметом договора аренды, за исключением тех,
которые изъяты из оборота. Перечень этих земельных участков указан
в п.4 ст.27 ЗК. К ним, в частности, относятся земли, занятые
государственными природными заповедниками и национальными парками,
зданиями и сооружениями, в которых размещены для постоянной
деятельности Вооруженные Силы РФ, Пограничная служба РФ и др.
Однако согласно п.11 комментируемой статьи допускается передача
таких земельных участков в аренду в том случае, если это прямо
предусмотрено федеральными законами.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.
Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или
собственником сдавать имущество в аренду (ст.608 ГК). Аналогичная
норма предусмотрена и в п.2 ст.22 ЗК. Согласно п.2 Указа
Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" граждане
и юридические лица - собственники земельных участков имеют право
сдавать в аренду принадлежащие им земельные участки.
В соответствии со ст.609 ГК договор аренды земельного участка
на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора
является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть
заключен в письменной форме. Договор аренды земельного участка
подлежит государственной регистрации в соответствии со ст.131, 164
ГК и Федеральным законом "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" (СЗ РФ. 1997. N 30. ст.3594;
2001. N 16. ст.1533).
Специальные требования к форме договора аренды земельного
участка предусмотрены в том случае, если такой договор
предусматривает переход в последующем права собственности на
земельный участок к арендатору. В этом случае договор аренды
заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи
земельного участка.
Согласно ст.610 ГК обычно договор аренды земельного участка
заключается на срок, который определен сторонами в договоре. Если
срок аренды в договоре не определен, то договор аренды считается
заключенным на неопределенный срок (подробнее см. комментарий к
ст.46 ЗК).
3. Содержание прав и обязанностей арендодателя и арендатора
заключается в следующем. Арендодатель обязан предоставить
арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям
договора аренды. Если это необходимо, то земельный участок сдается
в аренду вместе со всеми его принадлежностями, необходимыми для
его эксплуатации, например оборудованием для полива участка. Если
такие принадлежности не были переданы арендатору и без них он не
может пользоваться земельным участком в соответствии с его
назначением либо в значительной степени лишается того, на что был
вправе рассчитывать при заключении договора, то в этом случае
арендатор может потребовать предоставления их ему или расторжения
договора и возмещения убытков.
В случае, если арендодатель не передал арендатору земельный
участок в указанный в договоре аренды срок, либо, когда в договоре
такой срок не указан, в разумный срок, то арендатор вправе
истребовать от него земельный участок и потребовать возмещения
убытков, или потребовать расторжения договора и возмещения
причиненных убытков.
Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду
земельного участка, которые полностью или частично препятствуют
его использованию, даже если во время заключения договора аренды
он не знал об этих недостатках (ст.612 ГК). Например, если
земельный участок подвержен подтоплению или заболачиванию, либо
качество почв не позволяет использовать его в соответствии с
целевым назначением.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему
выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения
недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения
арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение
недостатков земельного участка (на проведение работ по мелиорации
земельного участка и т.п.); непосредственно удержать сумму
понесенных им расходов на устранение данных недостатков из
арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его
намерении устранить недостатки земельного участка за счет
арендодателя, может произвести замену предоставленного арендатору
земельного участка на другой участок, если это возможно, либо
безвозмездно устранить недостатки. Если удовлетворение требований
арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из
арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он
вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков.
Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду
земельного участка, которые были им оговорены при заключении
договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны
были быть обнаружены арендатором во время его осмотра при
заключении договора или передаче участка в аренду.
Статья 613 ГК специально определяет права третьих лиц на
сдаваемый в аренду земельный участок. Так, передача земельного
участка в аренду не является основанием для прекращения или
изменения прав третьих лиц на земельный участок. При заключении
договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех
правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок
(сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой
обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной
платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
4. Пункт 4 ст.22 ЗК предусматривает, что размер арендной
платы определяется договором аренды. Общие начала определения
арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, могут быть
установлены Правительством РФ.
Согласно ст.21 Закона РФ от 11 октября 1991 г. N 1738-1 "О
плате за землю" (с изм. от 31 декабря 1999 г.) (ВВС РФ. 1991. N
44. ст.1424; 2000. N 1. ст.10) требования, касающиеся размера,
условий и сроков внесения арендной платы, устанавливаются
договором. В Законе установлены различные принципы регулирования
арендной платы за частные земли и государственные и муниципальные
земли. При аренде земель, находящихся в государственной или
муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной
власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам
использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата
может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.
Общие условия внесения арендной платы установлены в
гражданском законодательстве. Так, арендатор обязан своевременно
вносить плату за пользование земельным участком (ст.614 ГК).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются
договором аренды. Обычно арендная плата за арендуемый земельный
участок устанавливается в виде определенных в твердой сумме
платежей, вносимых периодически или единовременно. Допускаются
также и иные формы внесения арендной платы. Например, в виде
установленной доли полученных в результате использования
арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
предоставления арендатором определенных услуг; передачи
арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в
собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных
договором затрат на улучшение арендованного земельного участка.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание
указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Права и обязанности арендаторов предусмотрены в ст.615 ГК.
Так, арендатор обязан пользоваться арендованным земельным участком
в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в
договоре не определены, в соответствии с основным целевым
назначением земельного участка. Арендатор вправе с согласия
арендодателя сдавать арендуемый земельный участок в субаренду и
передавать свои права и обязанности по договору аренды другому
лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в
безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог
и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный
кооператив, если иное не установлено ГК, другим законом или иными
правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма,
ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды земельного участка не может быть заключен на
срок, превышающий срок договора аренды.
Иначе урегулированы указанные вопросы в ЗК. Арендатор вправе
передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного
участка третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог
и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных
товариществ и обществ или паевого взноса в производственный
кооператив в пределах срока договора аренды без согласия
собственника при условии его уведомления, если договором аренды не
предусмотрено иное (однако арендатор не вправе передать земельный
участок в безвозмездное пользование, как это допускает п.2 ст.615
ГК в отношении иных видов имущества). В указанных случаях
ответственным по договору аренды земельного участка перед
арендатором становится новый арендатор, за исключением передачи
права аренды в залог. Нового договора аренды земельного участка в
этом случае заключать не требуется (п.5 ст.22 ЗК).
Арендатор имеет также право передать арендованный земельный
участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия
собственника. Но в этом случае требуется лишь уведомить
собственника об этом, если договором аренды не предусмотрено иное.
На субарендаторов распространяются все права арендаторов (п.6
ст.22 ЗК).
В случае аренды земельного участка, который является
государственной или муниципальной собственностью, на срок более
пяти лет арендатор имеет право в пределах срока действия договора
передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в
том числе и те, которые указаны выше, без согласия собственника.
Требуется лишь уведомить его об этом. Это правило предусмотрено в
п.9 ст.22 ЗК.
Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества
земельного участка, предусмотренные ст.616 ГК, прямо не применимы
к случаям аренды земли. Специфика этих обязанностей находит свое
отражение в ст.42 ЗК применительно к обязанностям арендаторов по
использованию земельных участков.
Очень важными с точки зрения обеспечения устойчивости права
аренды земельного участка являются нормы общего характера ст.617
ГК о сохранении в силе договора аренды при изменении сторон.
Указанная статья ГК предусматривает, что переход права
собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в
аренду имущество к другому лицу не является основанием для
изменения или расторжения договора аренды. Это общее положение
гражданского законодательства применяется и к случаям аренды
земельных участков.
В случае смерти гражданина, арендующего земельный участок,
его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику,
если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не
вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на
оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда
заключение договора было обусловлено личными качествами
арендатора.
По общему правилу, если иное не предусмотрено законом или
договором аренды, арендатор земельного участка, надлежащим образом
исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет
при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами
право на заключение договора аренды на новый срок (ст.621 ГК).
Аналогичная норма предусмотрена и в п.3 ст.22 ЗК. Однако из этого
правила есть исключения, предусмотренные п.3 ст.35, п.1 ст.36 и
ст.46 ЗК. Если арендатор продолжает пользоваться земельным
участком после истечения срока договора при отсутствии возражений
со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех
же условиях на неопределенный срок.
При прекращении срока действия договора аренды (см.
комментарий к ст.46 ЗК) арендатор обязан вернуть арендодателю
земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если
арендатор не возвратил арендованный земельный участок либо
возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать
внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда
указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он
может потребовать их возмещения.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного
земельного участка являются его собственностью. Когда арендатор
произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя
улучшения арендованного земельного участка, не отделимые без вреда
для имущества, он имеет право после прекращения договора на
возмещение стоимости этих улучшений.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного земельного
участка, произведенных арендатором без согласия арендодателя,
возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Если
арендатор произвел улучшения земельного участка, которые связаны с
исполнением им обязанностей, предусмотренных ст.42 ЗК, независимо
от того, получил он на то согласие арендодателя или нет, то
стоимость таких улучшений подлежит возмещению.
В договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованный
земельный участок переходит в собственность арендатора по
истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения
арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если
условие о выкупе арендованного земельного участка не предусмотрено
в договоре, оно может быть установлено дополнительным соглашением
сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее
выплаченной арендной платы в выкупную цену (ст.624 ГК). Согласно
п.3 данной статьи законом могут быть установлены случаи запрещения
выкупа арендованного имущества. Эта норма означает, что условие о
выкупе арендованного земельного участка может касаться, как
правило, земель, находящихся в частной собственности, за
исключением случаев, когда законодательство предусматривает
ограничения на их куплю-продажу.
Права и обязанности арендаторов земельных участков закреплены
в ст.40, 41 и 42 ЗК. Содержание их аналогично правам
землевладельцев и землепользователей. Особенности содержания прав
арендаторов земель сельскохозяйственного назначения, используемых
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, предусмотрены в
Законе РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве". Так,
согласно ст.10 данного Закона гражданину, имеющему земельный
участок для ведения крестьянского хозяйства в аренде,
предоставляется право использовать землю в соответствии с
условиями ее предоставления; использовать в установленном порядке
и в соответствии с договором об аренде имеющиеся на земельном
участке нерудные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные
объекты, пресные подземные воды, а также другие полезные свойства
земли; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные
строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с
согласия собственника земли; при долгосрочной аренде передавать во
временное пользование земельный участок или его часть (ЗК не
предусматривает возможности передачи земель во временное
пользование.); на возмещение затрат и убытков, включая упущенную
выгоду, при досрочном расторжении договора по инициативе
арендодателя, в том числе и при изъятии земельного участка для
государственных и общественных нужд.
Гражданин, имеющий земельный участок для ведения
крестьянского хозяйства в аренде, имеет право собственности на
произведенные им посевы, посадки сельскохозяйственных культур и
насаждений, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от
ее реализации. В случае передачи гражданину для ведения
крестьянского хозяйства земельного участка с посевами, посадками,
урожай становится его собственностью, а бывшему собственнику
возмещаются фактические затраты по уходу за посевами, если стороны
не договариваются иначе. Если на земельном участке находятся
сооружения, многолетние насаждения или иные объекты, которые
невозможно переместить на другой участок, крестьянское хозяйство
возмещает прежнему собственнику их остаточную стоимость, если
стороны не договариваются об ином порядке. После этого данные
объекты переходят в собственность крестьянского хозяйства.
5. Следует выделить некоторые особенности аренды земельных
участков. Пункт 7 комментируемой статьи допускает возможность
передачи земельных участков в аренду для государственных или
муниципальных нужд или для проведения изыскательских работ. Статья
6 Закона "О недрах" рассматривает проведение этих работ в качестве
подвида такого вида недропользования, как региональное
геологическое изучение недр. Порядок пользования недрами для
регионального геологического изучения регламентирует вопросы
проведения региональных геолого-геофизических работ, геологической
съемки, инженерно-геологических изысканий, геологических работ по
прогнозированию землетрясений и исследованию вулканической
деятельности и др. Регулирование некоторых из указанных видов
деятельности отражено в действующем законодательстве. Так, порядок
проведения инженерно-геологических изысканий установлен Сводом
правил "Инженерно-геологические изыскания для строительства" (СП
11-105-97), утвержденным Госстроем России 1 марта 1998 г.
Инженерно-геологические изыскания должны обеспечивать комплексное
изучение инженерно-геологических условий района (площадки,
участки, трассы) проектируемого строительства. В результате
проведения изыскания должны быть изучены рельеф, геологическое
строение, сейсмотектонические, геоморфологические и
гидрогеологические условия, состав, состояние и свойства грунтов,
геологические и инженерно-геологические процессы и составлен
прогноз возможных изменений инженерно-геологических условий
взаимодействия проектируемых объектов с геологической средой.
Регистрацию (выдачу разрешений) на производство
инженерно-геологических изысканий осуществляют в установленном
порядке органы архитектуры и градостроительства субъектов
Федерации или органов местного самоуправления.
Проведение геодезических и картографических работ также
связано с осуществлением регионального геологического изучения
недр. Правовые основы проведения этих работ установлены
Федеральным законом от 26 декабря 1995 г. N 209-ФЗ "О геодезии и
картографии" (СЗ РФ. 1996. N 1. ст.2). Согласно ст.3 Закона
геодезическая и картографическая деятельность исходя из назначения
выполняемых работ включает в себя: геодезические и
картографические работы федерального назначения, результаты
которых имеют общегосударственное, межотраслевое значение;
геодезические и картографические работы специального (отраслевого)
назначения, необходимость проведения которых определяется
потребностями субъектов РФ, муниципальных образований, отдельных
отраслей, граждан и юридических лиц.
К геодезическим и картографическим работам специального
(отраслевого) назначения относятся: создание и обновление
топографических планов, предназначенных для составления
генеральных планов участков строительства различных объектов,
подземных сетей и сооружений, привязки зданий и сооружений к
участкам строительства, а также для выполнения иных специальных
работ; создание и ведение географических информационных систем
специального назначения; геодезические, топографические,
аэросъемочные и другие специальные работы при инженерных
изысканиях, строительстве и эксплуатации зданий и сооружений,
межевании земель, ведении кадастров, иных изысканиях и специальных
работах и др.
Инструкция о порядке осуществления государственного
геодезического надзора в Российской Федерации, утвержденная
Роскартографией 15 октября 1993 г. (ГКИНП-17-002-93),
устанавливает порядок производства топографо-геодезических и
картографических работ предприятиями, имеющими право выполнять эти
работы на основании лицензий; регистрации и учета планируемых,
проводимых и завершенных топографо-геодезических и
картографических работ; контроля за соблюдением предприятиями
установленных правил ведения топографо-геодезических и
картографических работ и требований государственных стандартов и
иных работ в этой области.
В этом случае продавец доли (в данном случае земельного
участка) обязан известить в письменной форме остальных участников
долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему
лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.
Если остальные участники долевой собственности откажутся от
покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности
на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности
на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения,
продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки
любой другой участник долевой собственности имеет право в течение
трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и
обязанностей покупателя. Следует отметить, что уступка
преимущественного права покупки доли не допускается. Кроме того,
Правила ст.250 ГК применяются и при отчуждении доли по договору
мены. Исключением из этого правила является п.1 ст.36 ЗК, согласно
которому исключительное право на приобретение права аренды имеют
граждане и юридические лица - собственники зданий, строений и
сооружений, которые находятся на продаваемом земельном участке.
Условия реализации преимущественного права покупки
заключаются в следующем. Правила, которые касаются осуществления
этого права, применяются при продаже доли постороннему лицу, т.е.
тому лицу, которое не относится к участникам общей собственности,
а также в случаях продажи, но не отчуждения доли в иных формах.
Таким образом, сособственники не обладают преимущественным правом
покупки, если доля продается одному из них или если доля не
продается, а отчуждается, например, посредством дарения.
7. К особенностям заключения договоров аренды земельных
участков следует отнести и то обстоятельство, что в некоторых
случаях такие сделки могут заключать лица, не являющиеся
собственниками земельных участков. Так, в случае наследования
земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их
законные представители могут передавать согласно п.10 ст.22 ЗК эти
участки в аренду на срок до достижения наследниками
совершеннолетия.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»