«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 53%

СТАТЬЯ 23

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут)
1. Земельный кодекс закрепляет два вида сервитутов: частные и
публичные. Порядок установления частных сервитутов регулируется
гражданским законодательством, а публичных - земельным и иным
специальным законодательством.
Правила установления частных сервитутов закреплены в
ст.274-277 ГК. Суть их в следующем. Собственник недвижимого
имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе
требовать от собственника соседнего земельного участка, а в
необходимых случаях и от собственника другого (соседнего участка)
предоставления права ограниченного пользования соседним участком
(сервитута).
Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и
проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации
линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения
водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника
недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без
установления сервитута. Обременение земельного участка сервитутом
не лишает собственника участка прав владения, пользования и
распоряжения этим участком.
Основанием установления сервитута является соглашение между
лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего
участка. Сервитут подлежит регистрации в порядке, установленном
для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае
недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута
спор разрешается судом по иску лица, требующего установления
сервитута. Сервитут может быть установлен также в интересах и по
требованию лица, которому участок предоставлен на праве
пожизненного наследуемого владения или праве постоянного
пользования.
Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если
иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах
которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование
участком.
Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный
участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу. В
соответствии со ст.553 ГК, если условия пользования
соответствующей частью земельного участка договором его продажи не
определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования
(сервитут) той частью земельного участка, которая занята
недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с
ее назначением.
Согласно ст.613 ГК собственник земельного участка при
передаче его в аренду обязан предупредить арендатора о правах
третьих лиц на передаваемый в аренду участок, в том числе и об
обременении этого земельного участка сервитутом. В случае, если
арендодатель - собственник участка не выполнил этого условия, то
арендатор вправе либо потребовать уменьшения арендной платы, либо
расторгнуть договор аренды и требовать возмещения причиненных ему
убытков.
В случае заключения договора ссуды (ст.689 ГК) ссудодатель
лицо, передающее свою вещь (земельный участок) в безвозмездное
пользование другому лицу, также обязан предупредить
ссудополучателя об обременении этого земельного участка сервитутом
(ст.694 ГК). Невыполнение этой обязанности предоставляет право
ссудополучателю потребовать расторжения договора ссуды и
возмещения понесенного им реального ущерба.
Сервитут не может быть самостоятельным предметом
купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом
лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для
обеспечения использования которого сервитут установлен.
2. В отличие от частного сервитута публичный сервитут
устанавливается не на основе соглашения сторон, а на основе закона
или нормативного правового акта, которые предусматривают в
соответствующей ситуации возможность установления сервитута.
Публичный сервитут устанавливается в публичных интересах. Это
могут быть интересы государства, местного самоуправления или
интересы населения, которое проживает на соответствующей
территории. При установлении публичного сервитута должны
учитываться результаты общественных слушаний (следует отметить,
что порядок проведения общественных слушаний в этих случаях в
законодательстве пока не определен).
Правовая природа публичного сервитута имеет сходсто с
установлением ограничений прав на земельные участки (см.
комментарий к ст.56 ЗК). Публичные сервитуты устанавливаются на
основе норм федеральных законов и нормативных правовых актов,
нормативных правовых актов субъектов Федерации и органов местного
самоуправления. Ограничения прав на землю предусматриваются в
нормах ЗК и федеральных законов (при этом следует иметь в виду,
что большое число случаев ограничений прав на землю сейчас
предусмотрено подзаконными нормативными правовыми актами
постановлениями Правительства РФ). Ограничение прав конкретного
лица устанавливается актом исполнительного органа государственной
власти, органа местного самоуправления или суда.
Публичный сервитут устанавливается без изъятия земельного
участка. Аналогичным образом ограничение прав на землю не влечет
за собой изъятия земельного участка.
Публичные сервитуты могут быть срочными или постоянными.
Ограничения также могут устанавливаться бессрочно или на
определенный срок.
Основное различие в том, что собственник, пользователь,
владелец земельного участка, обремененного публичным сервитутом,
при определенных условиях вправе требовать в этом случае изъятия у
него земельного участка. Собственник земельного участка вправе
потребовать соразмерную плату.
3. В п.3 ст.23 ЗК перечислены виды публичных сервитутов. На
некоторых из них следует остановиться подробнее. Так, согласно
пп.7 п.3 указанной статьи могут устанавливаться публичные
сервитуты сенокоса или пастьбы скота на земельных участках в
периоды, соответствующие местным условиям, обычаям, за исключением
таких земельных участков в пределах земель лесного фонда.
Установление такого публичного сервитута особенно актуально в
условиях некоторых регионов России, где традиционной отраслью
сельского хозяйства является отгонное животноводство. Данный
сервитут является правовой основой осуществления указанной
деятельности.
Земельный кодекс предусматривает, что указанный публичный
сервитут не может быть установлен на землях лесного фонда. Дело в
том, что сенокошение и пастьба скота является в соответствии со
ст.120 ЛК РФ побочным пользованием лесом и для осуществления
данного вида лесопользования требуется соблюдение особых условий и
порядка, установленных лесным законодательством (см. комментарий к
ст.101 ЗК).
Важным является публичный сервитут использования земельного
участка для охоты. Установление такого сервитута обусловлено
необходимостью более четкого определения правового режима
охотничьих угодий. Федеральный закон "О животном мире" (ст.34)
признает охоту видом пользования животным миром, однако до сих пор
не принят федеральный закон об охоте, и в федеральном
законодательстве отсутствует четкое определение охотничьих угодий.
Поэтому эти вопросы регулируются главным образом на уровне
субъектов Федерации. Например, в Московской области действует
Закон от 12 июля 2000 г. N 43/2000-ОЗ "Об охоте и охотничьем
хозяйстве в Московской области" (Подмосковные известия. 2000. 3
авг. 139). В Законе (ст.7) определен правовой режим охотничьих
угодий. Охотничьи угодья Московской области включают все
территории, используемые для ведения сельского и лесного
хозяйства, земли запаса, участки лесного фонда или леса, не
входящие в лесной фонд, а также водные объекты (акватории),
которые являются средой обитания охотничьих животных и могут быть
использованы для охоты и ведения охотничьего хозяйства.
Охотничьи угодья Московской области разделяются на угодья,
предоставленные в пользование охотпользователю для организации и
ведения охотничьего хозяйства; угодья общего пользования, не
предоставленные в пользование; угодья, закрытые для охоты (особо
охраняемые природные территории).
Территории, используемые для ведения сельского и лесного
хозяйства, а также водные объекты (акватории), составляющие
охотничьи угодья, могут быть обременены необходимыми условиями,
обеспечивающими пользование охотничьими животными, осуществление
охоты и другие виды пользования животным миром. По ходатайствам
охотпользователей, в границах определенных участков охотничьих
угодий по согласованию с собственниками, владельцами и
пользователями земель, вод и лесов исполнительные органы
государственной власти Московской области могут ограничивать или
запрещать в установленном порядке отдельные виды хозяйственной
деятельности, наносящие ущерб охотничьим животным и ухудшающие
качество среды обитания, условия размножения, отдыха, нагула и
пути миграции. Таким образом, фактически допускается возможность
установления публичных сервитутов.
4. Возможность установления сервитутов предусмотрена и иными
законодательными актами. В некоторых случаях в законодательстве
определен характер сервитутов, т.е. указано, к какому виду они
относятся: к публичным или частным. В других случаях просто
говорится о сервитутах, и судить о характере возможно только путем
анализа тех отношений, которые складываются по поводу установления
сревитута. Так, согласно Федеральному закону от 19 июля 1998 г. "О
гидрометеорологической службе" (СЗ РФ. 1998. N 30. ст.3609)
(ст.13) на земельные участки, через которые осуществляется проход
или проезд к стационарным пунктам наблюдений, входящим в
государственную наблюдательную сеть, могут быть установлены
сервитуты в порядке, определенном законодательством РФ. Этот
порядок установлен постановлением Правительства РФ от 27 августа
1999 г. N 972 "Об утверждении Положения о создании охранных зон
стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной
среды, ее загрязнением" (СЗ РФ. 1999. N 36. ст.4405), п.7 которого
закрепляет следующее правило: на земельные участки, через которые
осуществляется проход или проезд к стационарным пунктам
наблюдений, входящим в государственную наблюдательную сеть, могут
быть установлены сервитуты в порядке, определенном
законодательством РФ.
Согласно ст.277 ГК сервитутом могут обременяться также
здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное
пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным
участком. В соответствии со ст.64 Градостроительного кодекса РФ в
отношении объектов недвижимости в градостроительстве могут
устанавливаться публичные и частные сервитуты. Публичный сервитут
устанавливается нормативными правовыми актами органов местного
самоуправления на основании градостроительной документации и
правил застройки в случаях, если это определяется государственными
или общественными интересами.
Частные сервитуты в области градостроительства могут
устанавливаться в целях ограниченного пользования чужим (соседним)
земельным участком, иными объектами недвижимости для обеспечения:
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации зданий,
строений и сооружений;
строительства, реконструкции, ремонта и эксплуатации объектов
инженерной и транспортной инфраструктур;
проведения работ по инженерной подготовке территорий, работ
по защите территорий от затопления и подтопления, устройству
подпорных стен;
прохода, проезда через чужой (соседний) земельный участок;
применения проникающих на чужой (соседний) земельный участок
на определенной высоте устройств при возведении зданий, строений и
сооружений;
эксплуатации и ремонта общих стен в домах блокированной
застройки;
других нужд собственников объектов недвижимости, которые не
могут быть обеспечены без установления сервитута.
Порядок установления и прекращения частных сервитутов
определяется в соответствии с ГК.
Правила выдачи разрешений на строительство объектов
недвижимости федерального значения, а также объектов недвижимости
на территориях объектов градостроительной деятельности особого
регулирования федерального значения, утвержденные постановлением
Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221 (СЗ РФ. 2000. N 12.
ст.1297) (п.23) предусматривают, что разрешение (специальное
разрешение) на строительство должно содержать данные о сервитутах
в области градостроительства, в том числе частных, установленных в
соответствии с гражданским законодательством РФ.
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах
собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. ст.2963) (п.5 ст.8)
гласит, что прилегающий земельный участок и иное общее имущество в
кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного
пользования (сервитутом) другими лицами. При этом не допускается
запрет на установление сервитутов в случае необходимости
обеспечения доступа иных лиц к объектам, существовавшим до момента
принятия указанного Закона. Что касается новых сервитутов, то они
устанавливаются по соглашению между лицом, требующим установления
сервитута, и домовладельцами. В случае недостижения соглашения об
установлении или условиях сервитута спор разрешается судом.
В развитие положений, касающихся установления сервитутов,
предусмотренных указанным Законом, принято постановление
Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 "Об утверждении
Положения об определении размеров и установлении границ земельных
участков в кондоминиумах" (в ред. от 30 марта 1998 г.) (СЗ РФ.
1997. N 40. ст.4592; 1998. N 14. ст.1597). Согласно п.6 этого
Положения территория общего пользования (основные проезды,
детские, физкультурные и спортивные площадки и сооружения, массивы
зеленых насаждений, иные объекты общего пользования) в границах
квартала, микрорайона подлежит передаче в собственность или аренду
домовладельцам или товариществу собственников жилья только при
условии установления соответствующих ограничений и сервитутов.
Возможность установления сервитутов для нужд племенного
животноводства установлена ч.3 ст.10 Федерального закона от 3
августа 1995 г. "О племенном животноводстве" (СЗ РФ. 1995. N 32.
ст.3199).
Предусматривает сервитуты и Федеральный закон от 16 февраля
1995 г. N 15-ФЗ "О связи" (с изм. от 17 июля 1999 г.) (СЗ РФ.
1995. N 8. ст.600; 1999. N 29. ст.3697) (ст.23). В случае изъятия
земельного участка или наступления права ограниченного пользования
чужим земельным участком и другой недвижимостью (сервитута) при
осуществлении проектных работ выкупная цена, а также плата за
пользование участком и другой недвижимостью устанавливаются в
порядке, определяемом законодательством РФ.
В соответствии с Правилами охраны газораспределительных
сетей, утвержденными постановлением Правительства РФ от 20 ноября
2000 г. N 878 (СЗ РФ. 2000. N 48. ст.4694), для обеспечения
доступа в охранную зону газораспределительной сети
эксплуатационная организация при необходимости заключает в
установленном порядке с собственниками, владельцами или
пользователями смежных земельных участков договоры временного
пользования земельными участками или договоры установления
сервитута.
Необходимость установления сервитутов возникает и при
мелиорации земель, например, для отвода вод при осушении
земельного участка. Поэтому ч.3 ст.26 Федерального закона от 10
января 1996 г. "О мелиорации земель" (СЗ РФ. 1996. N 3. ст.142)
предусматривает, что земельные участки, которые граничат с
участками мелиорируемых (мелиорированных) земель, могут быть
использованы для обеспечения мелиорации земель на праве
ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитута) в
соответствии с гражданским и земельным законодательством РФ.
Статья 13 Федерального закона "О территориях традиционного
природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и
Дальнего Востока Российской Федерации" устанавливает правило,
согласно которому на земельных участках, находящихся в пределах
границ территорий традиционного природопользования, для
обеспечения кочевки оленей, водопоя животных, проходов, проездов,
водоснабжения, прокладки и эксплуатации линий электропередачи,
связи и трубопроводов, а также других нужд могут устанавливаться
сервитуты в соответствии с законодательством РФ, если это не
нарушает правовой режим территорий традиционного
природопользования.
Согласно ст.2 Федерального закона "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в
схемах зонирования территорий для размещения садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединений должны
содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом
назначении земельных участков (ведение садоводства,
огородничества, дачного хозяйства), разрешенном использовании
земельных участков (перечень ограничений, обременений и
сервитутов) и другие сведения. Член садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан в
соответствии со ст.19 Закона соблюдать агротехнические требования,
установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты.
Согласно ст.44 ВК РФ публичные и частные водные сервитуты
могут устанавливаться в целях: забора воды без применения
сооружений, технических средств и устройств; водопоя и прогона
скота; использования водных объектов в качестве водных путей для
паромов, лодок и других маломерных плавательных средств. Кроме
того, водным законодательством могут быть установлены иные водные
сервитуты.
Для осуществления водных сервитутов не требуется получение
лицензии на водопользование. Указанные виды водных сервитутов
могут быть как публичными, так и частными. Их перечень не является
исчерпывающим. Необходимо также отметить, что все случаи
установления водных сервитутов являются по своему характеру
разновидностями осуществления права общего водопользования.
Особенности водного сервитута по сравнению с земельным
сервитутом заключаются в следующем. Когда речь идет о публичном
водном сервитуте, то одной из сторон является собственник водного
объекта, а другой - неограниченный круг лиц, осуществляющих общее
водопользование, и не являющихся собственниками. Что касается
частного водного сервитута, то субъектами правоотношения по его
поводу могут быть только водопользователи-несобственники.
В соответствии со ст.21 ЛК РФ граждане имеют право свободно
пребывать в лесном фонде и в не входящих в лесной фонд лесах, если
иное не предусмотрено лесным законодательством (публичный лесной
сервитут). Права пользования граждан и юридических лиц участками
лесного фонда и права пользования участками не входящих в лесной
фонд лесов могут быть ограничены в пользу иных заинтересованных
лиц на основании договоров, актов государственных органов и актов
органов местного самоуправления, а также судебных решений (частный
лесной сервитут). Предусмотрено также, что положения гражданского
законодательства, земельного и иного законодательства применяются
к лесным сервитутам в той мере, в какой это не противоречит
требованиям ЛК РФ.
Содержание понятия "лесной сервитут" подразумевает право
ограниченного пользования объектом лесных отношений, т.е. землями
лесного фонда и лесом. Это весьма специфический вид сервитутов,
закрепленный в ЛК РФ по аналогии с водными сервитутами. Так, когда
речь идет о публичном лесном сервитуте, то одной из сторон
является собственник лесного фонда или не входящих в лесной фонд
лесов РФ, а с другой - неограниченный круг граждан, не являющихся
собственниками, осуществляющих право общего лесопользования. Что
касается частного лесного сервитута, то субъектами такого
сервитутного правоотношения могут быть только
лесопользователи-несобственники.
Лесной сервитут устанавливается по соглашению между лицом,
требующим установления сервитута, и собственником соседнего
участка (лесопользователем) и подлежит регистрации в порядке,
установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В
случае недостижения соглашения об установлении и условиях
сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего
установления сервитута. Дополнительно к этим основаниям ЛК РФ
предусматривает возможность установления лесных сервитутов на
основании административно-правовых актов: решений государственных
органов и органов местного самоуправления. Решения органов
государственной власти и органов местного самоуправления об
установлении лесных сервитутов могут быть обжалованы в
соответствии с действующим законодательством в судебном порядке.
6. Пункт 9 ст.23 ЗК предусматривает, что сервитуты подлежат
государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Федеральный закон "О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним" в ст.1 рассматривает сервитут
как ограничения (обременения), т.е. как наличие установленных
законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом
порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при
осуществлении права собственности либо иных вещных прав на
конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки,
доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). В этом
Законе есть определение сервитута. Сервитут - право ограниченного
пользования чужим объектом недвижимого имущества, например, для
прохода, прокладки и эксплуатации необходимых коммуникаций и иных
нужд, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Сервитут как вещное право на здание, сооружение, помещение может
существовать вне связи с пользованием земельным участком. Для
собственника недвижимого имущества, в отношении прав которого
установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
Согласно ст.4 данного Закона наряду с государственной
регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат
государственной регистрации ограничения (обременения) прав на
него, в том числе сервитут. Права на недвижимое имущество и сделки
с ним подлежат государственной регистрации в Едином
государственном реестре прав. Реестр состоит из отдельных
разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого
имущества. Каждый раздел состоит из трех подразделов. В подраздел
III вносятся записи об ограничениях (обременениях) права
собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуте,
ипотеке и т.д.), дата внесения записи, имя регистратора и его
подпись. В записях об ограничениях (обременениях) права
указывается содержание ограничения (обременения), срок его
действия, лица, в пользу которых ограничиваются права,
наименование документа, на основании которого возникает
ограничение (обременение) права, время его действия.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»