«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 60%

СТАТЬЯ 34

Статья 34 Порядок предоставления гражданам земельных участков для
целей, не связанных со строительством.
В п.1 ст.34 ЗК закреплены основные требования, которым должна
отвечать данная процедура. Во-первых, органы государственной
власти и органы местного самоуправления обязаны принять акт
(Очевидно, имеется в виду нормативный правовой акт.), который
будет регулировать порядок предоставления земельных участков. В
этом документе, в частности, должно быть предусмотрено, что
рассмотрению подлежат все заявки, поступившие от граждан до
определенного срока. Не допускается установление каких-либо льгот
для определенных категорий граждан, кроме тех, которые уже
предусмотрены действующим законодательством. Во-вторых, должен
быть определен орган, осуществляющий управление и распоряжение
земельными участками и иной недвижимостью. В-третьих, информация о
предоставляемых земельных участках гражданам и юридическим лицам
должна публиковаться. Комментируемая статья регулирует вопросы
предоставления земель только гражданам. Исходя из этого, если
юридическое лицо заинтересовано в получении земельного участка для
целей, не связанных со строительством, то оно может получить такую
информацию, но ему не может быть предоставлен земельный участок на
основании ст.34 ЗК.
Указанные выше требования должны обеспечить реализацию
принципов эффективности, справедливости, публичности, открытости и
прозрачности процедур предоставления земельных участков. Заметим
при этом, что перечисленные принципы и требования, применимые к
процедуре предоставления земельных участков, касаются только
случаев предоставления земель для целей, не связанных со
строительством, и они не адресованы к случаям предоставления
земельных участков для строительства, предусмотренным ст.30 ЗК.
2. Граждане, которые заинтересованы в получении земельных
участков, должны подать заявление в соответствующий орган
государственной власти либо в орган местного самоуправления. В
заявлении должны быть указаны цель, для которой предполагается
использовать участок, его размеры, местоположение и титул (право
собственности или аренда), на котором гражданин предполагает
использовать землю. После этого орган местного самоуправления или
землеустроительная организация в течение одного месяца
обеспечивает изготовление проекта границ участка и утверждает его.
В том случае, если земельный участок предоставляется из состава
земель поселений, то предоставление земельного участка должно
соответствовать зонированию.
Решение о предоставлении земельного участка должно быть
принято в двухнедельный срок. В нем должен быть решен вопрос,
предоставляется ли участок за плату, бесплатно или в аренду. К
решению прилагается проект границ участка.
Затем, если участок предоставляется за плату, в течение одной
недели заключается договор купли-продажи земельного участка (см.
комментарий к ст.37 ЗК). Если участок предоставляется в аренду, то
заключается договор аренды (см. комментарий к ст.22 ЗК). Условием
заключения указанных договоров является представление гражданином
кадастрового плана участка.

СТАТЬЯ 35

Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе
права собственности на здание, строение, сооружение
1. Комментируемая статья регулирует две ситуации, касающиеся
взаимосвязи права собственности на земельный участок и объектов
недвижимости (зданий, строений и сооружений), находящихся на нем.
Первая ситуация касается случаев перехода права собственности на
объекты недвижимости, которые находятся на чужом земельном
участке. Вторая ситуация - это случаи отчуждения объектов
недвижимости, находящихся на земельном участке и принадлежащих
одному и тому же лицу.
Данная статья конкретизирует принцип единства судьбы
земельного участка и прочно связанных с ним объектов,
сформулированный в п.5 ст.1 ЗК, согласно которому все искусственно
созданные объекты недвижимости следуют юридической судьбе
земельного участка.
2. В первом случае, т.е. если происходит переход права
собственности на недвижимость, которая расположена на чужом
земельном участке, то, по общему правилу, новый собственник
недвижимости приобретает такое же право использования
соответствующей части земельного участка, занятого недвижимостью,
на тех же условиях, в том же объеме, что и прежний собственник
объекта недвижимости.
Если право собственности на недвижимость переходит к
нескольким сособственникам, то указанный выше принцип применяется
с учетом двух критериев. Порядок использования земельного участка
может определяться либо с учетом долей в праве собственности на
здание, строение или сооружение, либо принимается во внимание
ранее сложившийся порядок использования земельного участка. Что
касается площади земельного участка, необходимого для
использования объекта недвижимости, то она определяется в порядке,
предусмотренном п.3 ст.33 ЗК (Вопрос о том, как определить площадь
земельного участка, необходимого для обслуживания здания или
сооружения, фактически остался нерешенным в земельном
законодательстве. Если критерии определения площади земельного
участка не будут отражены в правилах землепользования и застройки,
в землеустроительной, градостроительной или проектной документации
в соответствии с п.3 ст.33 ЗК, то разрешить эту проблему будет
весьма затруднительно.).
Пункт 3 комментируемой статьи в качестве гарантии соблюдения
прав на землю собственника недвижимости, расположенной на чужом
земельном участке, предоставляет ему преимущественное право
покупки или аренды земельного участка. Реализовать это право
собственник недвижимости может на основании ст.250 ГК, которая
определяет правила преимущественного права покупки (подробнее см.
комментарий к ст.22 ЗК).
Следует иметь в виду, что в соответствии со ст.271 ГК
собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся
на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право
пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость
частью земельного участка. Если из закона, решения о
предоставлении земли, находящейся в государственной или
муниципальной собственности, или договора не вытекает иное,
собственник здания или сооружения имеет право постоянного
пользования частью земельного участка, на котором расположено это
недвижимое имущество. В случае перехода права собственности на
недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому
лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью
земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и
прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на
земельный участок не является основанием прекращения или изменения
принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим
участком.
Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном
участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой
недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить
соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не
противоречит условиям пользования данным участком, установленным
законом или договором.
В случае прекращения права пользования земельным участком,
предоставленного собственнику находящегося на этом участке
недвижимого имущества права на недвижимость, оставленную ее
собственником на земельном участке, определяются в соответствии с
соглашением между собственником участка и собственником
соответствующего недвижимого имущества (ст.272 ГК). При отсутствии
или недостижении такого соглашения последствия прекращения права
пользования земельным участком определяются судом по требованию
собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду,
чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования
участком освободил его от недвижимости и привел участок в
первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или
сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в
соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома,
памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит
осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или
сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли,
суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным
участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами
может: либо признать право собственника недвижимости на
приобретение в собственность земельного участка, на котором
находится эта недвижимость, или право собственника земельного
участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником
недвижимости на новый срок.
Поскольку ЗК несколько иначе регулирует эти вопросы,
необходимо отметить, что, во-первых, ст.271 и 272 ГК должны
применяться с учетом того, что на титуле постоянного (бессрочного)
пользования земельные участки могут использоваться только лицами,
указанными в п.1 ст.20 ЗК. Во-вторых, п.1 ст.272. ЗК должен
применяться с учетом того, что указанное в нем право пользования
земельным участком ныне заменено либо на право собственности или
право аренды. В-третьих, утрачивает юридическое значение положение
п.2 ст. 272 ГК о том, что суд может признать право собственника
недвижимости на приобретение в собственность земельного участка,
на котором находится недвижимость. Сейчас это право прямо
предусмотрено в п.3 ст.35 ГК.
3. Пункт 4 ст.35 ЗК запрещает раздельное отчуждение зданий,
строений и сооружений без одновременного отчуждения земельного
участка и соответственно земельного участка без зданий, строений и
сооружений в тех случаях, когда земля и иная недвижимость на ней
принадлежат одному и тому же лицу.
Данное обстоятельство следует принимать во внимание при
применении ст.273 ГК, которая предусматривает, что при переходе
права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее
собственнику земельного участка, на котором оно находится, к
приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный
участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не
предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к
приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного
участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его
использования.
Из указанного правила есть исключения. Так, возможно
отчуждение части здания или строения без земельного участка,
которая не может быть выделена в натуре вместе с частью участка.
Допускается отчуждение здания или строения отдельно без земли в
том случае, если земельный участок изъят из оборота (см.
комментарий к ст.27 ЗК РФ). В то же время отчуждение объекта
недвижимости, если он находится на ограниченном в обороте
земельном участке, разрешается вместе с земельным участком только
в том случае, когда федеральный закон допускает передавать его в
частную собственность. Поскольку ЗК запрещает раздельное
отчуждение объектов недвижимости и земельного участка,
принадлежащие одному лицу, утрачивают силу ч.2 п.2 ст.552 и ст.553
ГК, допускающие такое раздельное отчуждение.
Вместе с тем ЗК разрешает отчуждение доли в праве
собственности на объект недвижимости без земельного участка.
Применительно к рассматриваемой ситуации, т.е. когда здание или
сооружение и земельный участок являются объектом права
собственности одного и того же лица, действует также следующее
правило. Правовым последствием отчуждения доли в праве
собственности на объект недвижимости является одновременное
отчуждение доли и в праве собственности на земельный участок.
Считается, что размер данной доли в праве собственности на землю
пропорционален доле в праве собственности на объект недвижимости,
находящийся на данном земельном участке.
Аналогичными правами обладают и иностранные граждане, лица
без гражданства и иностранные юридические лица. Однако Президент
РФ может установить перечень видов объектов недвижимости, которые
могут быть в собственности указанных лиц, однако эти лица не будут
обладать преимущественным правом покупки или аренды земельного
участка.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»