«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 66%

СТАТЬЯ 36

Статья 36. Приобретение прав на земельные участки, которые
находятся в государственной или муниципальной собственности и на
которых расположены здания, строения, сооружения
1. Комментируемая статья закрепляет два принципа
регулирования приобретения прав на земельный участок, который
является государственной или муниципальной собственностью, в тех
случаях, когда на нем находятся здания, строения, сооружения,
принадлежащие гражданам и юридическим лицам на праве собственности
или иных вещных правах.
Суть первого принципа заключается в том, что в любом случае,
независимо от того на каком титуле лицо обладает объектом
недвижимости, это лицо приобретает право на земельный участок.
Второй принцип состоит в том, что ЗК закрепляет исключительное
право приватизации данного земельного участка или приобретения
права его аренды лицами - собственниками объектов недвижимости.
В п.3 и 4 настоящей статьи отражены особенности определения
прав на земельный участок в зависимости от того, на каких титулах
лица обладают объектами недвижимости, расположенными на неделимом
земельном участке.
В том случае, если все здание принадлежит нескольким
сособственникам и оно находится на неделимом земельном участке, то
эти лица, по общему правилу, вправе приобрести земельный участок в
общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на
стороне арендатора.
Когда часть здания находится в собственности одних лиц, а
другая часть - на праве хозяйственного ведения или все здание
принадлежит лицам на праве хозяйственного ведения, в этом случае
допускается приобретение права аренды данного земельного участка с
множественностью лиц на стороне арендатора. Особенностью такого
договора является включение в него условия о том, что стороны дают
согласие на вступление в данный договор в будущем других
владельцев помещений в этом здании.
Что касается федеральных казенных предприятий и
государственных (муниципальных) учреждений, которые владеют
помещениями в этом здании, то они вправе использовать земельный
участок на праве сервитута (см. комментарий к ст.23 ЗК).
В ситуации, когда помещениями в здании владеют несколько
федеральных казенных предприятий и государственных (муниципальных)
учреждений, вопрос об их правах на землю решается следующим
образом. Собственник участка принимает решение о его
предоставлении одному из этих лиц на условиях постоянного
(бессрочного) пользования (см. комментарий к ст.20 ЗК). Другие
лица приобретают право пользования участком на основании
установления сервитута.
В п.5 и 6 ст.36 определена процедура приобретения прав лиц на
земельные участки в случаях, когда их права на землю были ранее
оформлены. В этом случае лицо обращается в орган государственной
власти или орган местного самоуправления с заявлением о
приобретении прав на земельный участок, к которому прилагается его
кадастровый план. После этого соответствующий орган в течение двух
недель должен предпринять следующие действия. Данный орган может
принять решение о предоставлении земельного участка в
собственность бесплатно или на титуле постоянного (бессрочного)
пользования либо представить заявителю проект договора
купли-продажи земельного участка или его аренды.
Если права на землю соответствующих лиц не были оформлены
(отсутствовал кадастровый план земельного участка), то по
заявлению заинтересованного лица в месячный срок соответствующие
органы готовят такой кадастровый план и утверждают проект границ
участка (см. комментарий к ст.68 и 69 ЗК). Затем исполнительный
орган государственной власти или орган местного самоуправления в
течение двух недель с момента представления проекта границ участка
принимает решение о передаче данного участка заявителю и
направляет ему копию своего решения. После этого за счет заявителя
устанавливаются границы земельного участка на местности и
готовится кадастровый план участка.
Указанные условия приватизации земельных участков применяются
в отношении как российских, так и иностранных граждан и
юридических лиц и лиц без гражданства,
2. Кроме указанных норм, регулирующих порядок приватизации
земельных участков в рассмотренных случаях, должны быть также
соблюдены некоторые дополнительные условия. Исходя из содержания
п.1 комментируемой статьи, реализация исключительного права на
приватизацию земельного участка основана на положениях ЗК и
соответствующих федеральных законов. Пока такие федеральные законы
не приняты, действует следующий порядок.
Основаниями приобретения права частной собственности на землю
при приватизации государственных и муниципальных предприятий
являются следующие юридические факты: приватизация предприятия и
заключение договора купли-продажи земельного участка.
Право граждан и юридических лиц приобретать земельные участки
в собственность при приватизации государственных и муниципальных
предприятий, а также при расширении и дополнительном строительстве
объектов этих предприятий было предусмотрено Указом Президента РФ
от 25 марта 1992 г. N 301 "О продаже земельных участков гражданам
и юридическим лицам при приватизации государственных и
муниципальных предприятий" (ВВС РФ. 1992. N 14. ст.761). Продажа
земельных участков в собственность должна осуществляться органами,
уполномоченными местными администрациями. Указ Президента РФ
закрепил право собственника недвижимости приобрести в
собственность и земельный участок, на котором находится это
недвижимое имущество.
Данный принцип позднее был детализирован в указах Президента
РФ от 14 июня 1992 г. N 631 "Об утверждении Порядка продажи
земельных участков при приватизации государственных и
муниципальных предприятий, расширении и дополнительном
строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам
и их объединениям для предпринимательской деятельности" (с изм. от
25 января 1999 г.) (ВВС РФ. 1992. N 25. ст.1427; СЗ РФ. 1999. N 5.
ст.651.) (в части регулирования продажи земельных участков
приватизированным предприятиям при расширении и дополнительном
строительстве); от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы" (п.8) и в разд. 4
Основных положений государственной программы приватизации
государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации
после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июня
1994 г. N 1535 (с изм. от 25 января 1999 г.) (СЗ РФ. 1994. N 13.
ст.1478; 1999. N 5. ст.651).
Законодательством допускается возможность приватизации
земельных участков, на которых расположены приватизируемые
предприятия, иные объекты недвижимости, находящиеся в частной
собственности граждан и юридических лиц. Предусмотрено, что отказ
в продаже находящегося в государственной (муниципальной)
собственности земельного участка допускается исключительно в
случаях, предусмотренных федеральным законом (п.4.2 Основных
положений государственной программы приватизации).
Этот принцип получил свое подтверждение и конкретизацию в п.1
Указа Президента РФ от 14 февраля 1996 г. N 198 "О праве
собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под
объектами недвижимости в сельской местности" (СЗ РФ. 1996. N 8.
ст.740), согласно которому граждане и юридические лица, получившие
в собственность здания, сооружения или иную недвижимость в
сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного
назначения, вправе приобретать в собственность и земельные
участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, за
плату или бесплатно. Согласно п.2 Указа Президента РФ от 16 мая
1997 г.N 485 "О гарантиях собственникам объектов недвижимости в
приобретении в собственность земельных участков под этими
объектами" (с изм. от 3 ноября 1999 г.) (СЗ РФ. 1997. N 20.
ст.2240; 1999. N 45. ст.5418) право приобретения в собственность
земельных участков, на которых расположены ранее приватизированные
здания, строения, сооружения, помещения, объекты незавершенного
строительства, в первую очередь имеют физические и юридические
лица собственники этих объектов недвижимости. Покупателями земельных
участков могут быть любые юридические
и физические лица, признаваемые покупателями в соответствии с
Федеральным законом от 21 июля 1997 г. "О приватизации
государственного имущества и об основах приватизации
муниципального имущества в Российской Федерации" (с изм. и доп.от
5 августа 2000 г.) (СЗ РФ. 1997. N 30. ст.3595; 2000. N 32.
ст.3332). Однако п.1 ст.9 указанного Федерального закона
предусматривает ограничение в отношении таких покупателей:
государственные и муниципальные унитарные учреждения, а также иные
юридические лица, в уставном капитале которых доля РФ, ее
субъектов и муниципальных образований превышает 25%, не имеют
права быть покупателями такого имущества.
Право приобрести в собственность земельные участки под
приватизированными предприятиями, находящиеся в аренде или
фактическом владении, пользовании этих предприятий,
предоставляется следующим категориям физических и юридических лиц.
К ним относятся: собственники приватизированных государственных и
муниципальных предприятий или имущества, ранее сданного в аренду,
в результате его выкупа; открытые акционерные общества, созданные
путем преобразования государственных и муниципальных предприятий в
процессе приватизации после продажи в порядке, предусмотренном
законодательством о приватизации, не менее 75% их акций; граждане
и их объединения, осуществляющие предпринимательскую деятельность,
а также организации, не более 25% уставного капитала которых
находится в государственной или муниципальной собственности, в
случае, если договор был заключен ими на основании конкурса или
аукциона объектов нежилого фонда.
В случае перехода (в том числе при приватизации) права
собственности на здание, строение, сооружение, помещение к
нескольким собственникам право собственности на земельный участок
переходит к этим лицам в размере, пропорциональном долям
собственности на расположенный на нем основной объект
недвижимости. Раздел земельного участка в натуре между
сособственниками указанного объекта не допускается. Сособственники
получают безусловное право на приобретение соответствующей доли
земельного участка. Отношения между ними регулируются правилами,
установленными законодательством РФ, в том числе правилами о
кондоминиуме.
Предусмотрены следующие условия продажи земельных участков
при приватизации государственных и муниципальных предприятий.
Приобретение земельного участка собственником приватизированного
предприятия является обязательным условием проведения
коммерческого, инвестиционного конкурсов, аукциона по продаже
приватизируемого предприятия и заключения договора купли-продажи
этого предприятия. При приватизации предприятия составляется план
его приватизации. В него включаются: ситуационный план
расположения предприятия, данные о границах, размерах,
местоположении земельного участка предприятия, экологических и
инженерно-геологических условиях, уровне инженерного
благоустройства территории и состоянии социальной и
инженерно-транспортной инфраструктуры, объектах культурного и
исторического значения, общего пользования, акт о нормативной цене
земельного участка приватизируемого предприятия, размер земельного
налога.
Согласно письму Госкомимущества РФ от 18 ноября 1992 г. N
Ф-1786 "О перечне сведений о земельных участках, предоставляемых
при приватизации предприятий" во всех случаях, когда здание
(сооружение) входит в имущественный комплекс приватизируемого
предприятия, документы, передаваемые в фонд имущества, должны
содержать сведения о земельном участке. Отсутствие таких сведений
является основанием для возврата документов.
Земельные участки продаются по цене земли в поселениях,
устанавливаемой субъектом Федерации (согласно п.2 ст.2
Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса
Российской Федерации"). Цена земли определяется в зависимости от
численности населения. Следует также иметь в виду, что при продаже
земельного участка к его стоимости применяются поправочные
коэффициенты, утверждаемые Правительством РФ в соответствии с п.3
ст.2 указанного Закона.
Начальная цена продаваемого предприятия не включает в себя
стоимость земельного участка. При определении величины уставного
капитала цена земельного участка отражается в акте оценки
стоимости имущества и не включается в уставный капитал.
В случае отсутствия документов, удостоверяющих право
пользования государственного (муниципального) предприятия
земельным участком, его площадь определяется в плане приватизации
на основании данных по фактическому использованию земельного
участка. В понятие "территория предприятия" включаются все
участки, которые вместе с расположенными на них строениями
находятся на балансе предприятия.
При приобретении в собственность земельного участка
собственник расположенного на нем приватизированного предприятия,
здания, сооружения, помещения представляет продавцу следующие
документы: выписку из реестра акционеров (учредительного
договора), подтверждающую, что не менее 75% уставного капитала
юридического лица находится в частной собственности; договор
купли-продажи или иной документ о праве собственности на здание,
сооружение, помещение, приватизированное предприятие или копию
утвержденного плана приватизации; заявку произвольной формы на
приобретение в собственность земельного участка, а также план
земельного участка либо сведения о его расположении и размерах, а
также о величине нормативной цены земельного участка.
Заявка на приобретение в собственность земельного участка
приватизированного предприятия принимается и регистрируется в день
подачи продавцом только от собственников предприятия.
Порядок совершения договоров купли-продажи земельных участков
регулируется Типовым договором купли-продажи земельного участка
при приватизации государственных и муниципальных предприятий,
расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а
также предоставленного гражданам и их объединениям для
предпринимательской деятельности, утвержденным Роскомземом и
Госкомимуществом РФ 10-11 августа 1992 г. (Бюллетень нормативных
актов Минюста России. 1992. N 11-12.)
Одновременно продавец направляет по одной копии этого
договора в комитет по земельным ресурсам и землеустройству и орган
архитектуры и градостроительства. Комитет по земельным ресурсам и
землеустройству и орган архитектуры и градостроительства обязаны в
течение двух месяцев представить для ознакомления заявителю
подлежащие регистрации сведения об ограничении прав на
использование земельного участка, в том числе о публичных
сервитутах, установление которых было предусмотрено решениями
соответствующих органов.
Оплаченное платежное поручение на оплату стоимости земельного
участка и договор купли-продажи земельного участка являются
основанием для регистрации в установленном порядке права
собственности на землю.
Споры о правомочности установления ограничений на
использование земельного участка (в том числе о сервитутах)
подлежат разрешению в судебном порядке.
Несколько иной порядок продажи земельных участков
приватизированным предприятиям применяется в случаях их расширения
и дополнительного строительства. Так, продажа земельных участков
собственникам приватизированных предприятий для расширения и
дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на
конкурсной или аукционной основе за счет земельных участков,
которые не предоставлены никому в пользование или не сданы в
аренду. К участию в конкурсе или аукционе допускаются только
собственники приватизированных предприятий.
При проведении коммерческого или инвестиционного конкурсов
право приобретения земельного участка передается покупателю,
предложение которого полностью отвечает условиям и критериям
конкурса. Условия коммерческого или инвестиционного конкурса могут
включать: целевое использование участка, соблюдение экологических
и архитектурно-планировочных требований, обеспечение максимального
размера инвестиций, проведение работ по рекультивации,
благоустройству участка и др.
На аукционе земельные участки продаются в тех случаях, когда
от покупателя не требуется выполнения каких-либо условий, кроме
целевого использования. При этом право собственности передается
покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену. Заявки
для участия в конкурсе или аукционе принимаются продавцом в
течение месяца со дня опубликования перечня участков земель,
предлагаемых местной администрацией для продажи с указанием
целевого использования земель. Заявки подаются собственниками
приватизированных предприятий органу, уполномоченному выступать
продавцом земельных участков.
В случаях, когда собственник приватизированного предприятия
является единственным участником аукциона, коммерческого или
инвестиционного конкурсов, земельный участок продается ему в
собственность по стартовой цене, но не ниже цены земельного
участка, определенной в порядке, указанном выше.
Для регулирования сделок купли-продажи земельных участков при
приватизации государственных и муниципальных предприятий значение
имеет определение понятий "незастроенный земельный участок" и
"застроенный земельный участок". Такие определения содержатся в
разделе 4 Основных положений государственной программы
приватизации.
Застроенными земельными участками в городах и населенных
пунктах признаются участки, на которых или под которыми
расположены предприятия, здания, строения и сооружения.
Застроенным земельным участком приватизированного предприятия
считается вся территория предприятия, за исключением пустующих
незастроенных (в том числе зарезервированных в соответствии с
проектной документацией) земельных участков.
Пустующие незастроенные земельные участки, пользователем
которых является приватизируемое предприятие, могут быть либо
сохранены в муниципальной (государственной) собственности с
передачей в аренду данному предприятию или без таковой, либо
выкуплены предприятием вместе с застроенным участком и по такой же
цене. Должно быть соблюдено условие, что предприятие осуществит в
установленном порядке их застройку в течение трех лет с момента
приобретения права собственности.
Если предприятие не выполнит этого условия, оно обязано
продать его в порядке, предусмотренном законодательством РФ для
продажи незастроенных участков, находящихся в государственной
(муниципальной) собственности. В этом случае, а также в случае
продажи незастроенного участка до истечения трех лет с момента
приобретения права собственности с продавца взимается разовый сбор
в местный бюджет в размере 30% от суммы, на которую стоимость
участка превысила стоимость его приобретения.
В Основных положениях получили свое развитие также нормы,
определяющие правовой режим приватизированных земельных участков.
При продаже застроенного земельного участка в границах городов и
иных населенных пунктов право собственника на земельный участок
включает право на любое разрешенное его использование, под которым
понимается право использовать участок вместе с расположенными на
нем зданиями, строениями, сооружениями всеми способами, не
противоречащими ограничениям, установленным соответствующими
органами (органами местного самоуправления) согласно требованиям
действующего законодательства. Такие ограничения могут
устанавливаться только в отношении всех участков в пределах данной
функциональной зоны. Собственник вправе использовать застроенный
земельный участок вместе с расположенными на нем зданиями,
сооружениями, строениями, помещениями теми способами и в тех
целях, которые не запрещены в пределах данной функциональной зоны
этого населенного пункта или в радиусе 100 м от границ данного
земельного участка.
На этих земельных участках могут устанавливаться сервитуты,
т.е. данные земельные участки могут быть обременены правом их
использования лицом, не являющимся собственником участка.
Установлены специальные гарантии защиты прав покупателя
земельного участка в случае его изъятия для государственных или
общественных нужд. Изъятие земельного участка допускается только в
случаях, установленных федеральными законами, и осуществляется в
судебном порядке. Принудительный выкуп проданного в собственность
земельного участка осуществляется в размере не ниже уплаченной
покупателем стоимости земельного участка.
3. Специальные правила применяются в случаях приватизации
земельных участков, на которых расположены кондоминиумы.
Федеральный закон от 15 июня 1996 г. "О товариществах
собственников жилья" (СЗ РФ. 1996. N 25. ст.2963) (ст.1)
определяет товарищество собственников жилья как некоммерческую
организацию, форму объединения домовладельцев для совместного
управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого
имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных
законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Кондоминиум это единый комплекс недвижимого имущества, включающий
земельный участок в установленных границах и расположенное на нем
жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные
части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения),
находятся в собственности граждан, юридических лиц, РФ, субъектов
Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной,
государственной, муниципальной и иной формах собственности, а
остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой
собственности.
Согласно ст.5 данного Федерального закона в состав
кондоминиума могут входить одно здание, или его часть, или
несколько зданий, в которых помещения принадлежат различным (не
менее чем двум) домовладельцам, с прилегающим земельным участком в
установленных границах, пешеходными и транспортными дорогами,
бассейнами, водоемами, многолетними зелеными насаждениями и
другими подобными объектами; несколько компактно расположенных
зданий или сооружений - односемейных, садовых или дачных домов с
приусадебными участками или без них, гаражей и других объектов,
объединенных общим земельным участком и элементами инфраструктуры.
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания размером не
менее одной блок - секции, имеющей изолированный от других частей
здания вход и межквартирный лестнично - лифтовой узел. Отдельная
часть здания может быть выделена в отдельный кондоминиум при
условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой
блок - секции не нарушат целостность других частей здания, не
входящих в состав данного кондоминиума.
Собственником помещения в кондоминиуме (домовладельцем) ст.6
Закона признает любое физическое или юридическое лицо, РФ,
субъекта Федерации и муниципальное образование. Помещение в
кондоминиуме может принадлежать нескольким собственникам на праве
общей собственности, выступающим как один домовладелец, один
домовладелец может иметь в собственности несколько помещений в
кондоминиуме.
Общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более
одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы,
лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и
подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также
механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование,
находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее
более одного помещения, прилегающие земельные участки в
установленных границах с элементами озеленения и благоустройства,
а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого
комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его
использованию. В соответствии со ст.8 Закона общее имущество в
кондоминиуме находится в общей долевой собственности
домовладельцев. Домовладельцы владеют, пользуются и в
установленных пределах распоряжаются общим имуществом в
кондоминиуме.
Прилегающий земельный участок и иное общее имущество в
кондоминиуме могут быть обременены правом ограниченного
пользования (сервитутом) другими лицами. Не допускается запрет на
установление сервитутов в случае необходимости обеспечения доступа
иных лиц к объектам, существовавшим до момента принятия данного
Федерального закона. Новые сервитуты устанавливаются по соглашению
между лицом, требующим установления сервитута, и домовладельцами.
В случае недостижения соглашения об установлении или условиях
сервитута спор разрешается судом.
Согласно ст.10 Закона границы земельных участков в
существующей застройке населенных пунктов, входящих в состав
кондоминиума, определяются действующими землеотводами. Размеры
земельных участков для вновь строящихся объектов в кондоминиуме
определяются в соответствии с требованиями градостроительных
нормативов исходя из условий обеспечения минимальных
противопожарных и санитарных разрывов между зданиями в застройке
населенных пунктов, доступа ко всем частям имущества в порядке,
устанавливаемом Правительством РФ. Предусмотрено, что указанный
порядок базируется на перерасчете и корректировке нормируемого для
каждого периода застройки размера территории застройки населенных
мест в целом на размеры земельных долей в общей собственности,
приходящихся на каждого домовладельца в кондоминиуме. Размер
земельной доли каждого домовладельца в кондоминиуме
устанавливается путем умножения площади помещения на удельный
показатель земельной доли для зданий разной этажности.
В соответствии со ст.11 Закона в существующей застройке
земельные участки, на которых расположены жилые здания и иные
объекты недвижимости, входящие в состав кондоминиума, передаются в
качестве общего имущества в общую долевую собственность
домовладельцев в нормативных размерах бесплатно. Сверхнормативная
территория в случае ее расположения в границах жилой группы или
двора кондоминиума может быть приобретена в собственность или
получена в аренду в качестве самостоятельной единицы кондоминиума
наравне с помещениями домовладельцами или товариществом. При
отказе домовладельцев или товарищества от приобретения в
собственность или получения в аренду сверхнормативных территорий
они остаются в государственной или муниципальной собственности и
используются в соответствии с действующим законодательством.
Органы, уполномоченные устанавливать границы и размеры
земельных участков в кондоминиумах, обязаны в срок не позднее двух
месяцев после обращения домовладельцев установить границы и
размеры земельного участка в кондоминиуме. Передача в
собственность бесплатно нормативной части земельных участков и
продажа или передача в аренду сверхнормативной части земельных
участков осуществляются государственными органами исполнительной
власти или органами местного самоуправления в соответствии с
законодательством.
Положение об определении размеров и установлении границ
земельных участков в кондоминиумах утверждено постановлением
Правительства РФ от 26 сентября 1997 г. N 1223 (с изм. от 21
августа 2000 г.) (СЗ РФ. 1997. N 40. ст.4592; 2000. N 35.
ст.3584). Положение устанавливает порядок определения размеров и
границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в
собственность или аренду домовладельцам или товариществам
собственников жилья. Предусмотрено, что границы действующих
землеотводов, а также земельных участков, находящихся в
собственности, бессрочном (постоянном) пользовании или арендуемых
домовладельцами или их организациями (жилищные,
жилищно-строительные кооперативы, товарищества и т.п.) до принятия
указанного Положения, не подлежат пересмотру, за исключением
случаев, предусмотренных законодательством.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»