«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 46%

СТАТЬЯ 52

Статья 52 Условия и порядок отчуждения земельного участка.
Статья 52 ЗК формулирует основной принцип правового
регулирования отчуждения земельных участков. Порядок отчуждения
земельных участков урегулирован в гражданском законодательстве.
Однако при реализации отчуждения земельных участков должны
учитываться те ограничения оборота земли, которые предусмотрены в
ст.27 ЗК, а также особенности совершения некоторых сделок с
земельными участками, которые содержатся в ЗК.
Ниже будут рассмотрены вопросы регулирования совершения
договоров дарения земельного участка, ренты и пожизненного
содержания с иждивением, а также залога (ипотеки) земельных
участков (о договорах купли-продажи, мены и наследования см.
комментарий соответственно к ст.37 и 21 ЗК).
2. Порядок совершения договоров дарения земельных участков
регулируется нормами гл.32 ГК. Возможность совершения таких сделок
с земельными участками была предусмотрена Указом Президента РФ от
27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании земельных отношений и
развитии аграрной реформы в России" (п.3), согласно которому
граждане и юридические лица - собственники земельных участков
имеют право дарить земельный участок или его часть.
По своей сущности договор дарения не предполагает встречного
удовлетворения дарителя со стороны одаряемого. Понятие договора
дарения сформулировано в ст.572 ГК. По договору дарения одна
сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать
другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо
имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо
освобождает или обязуется освободить ее от имущественной
обязанности перед собой или перед третьим лицом. Любого рода
встречное обязательство противоречит закрепленной в ГК правовой
конструкции дарения.
Договор дарения одновременно имеет характер как реального,
так и консенсуального договора. Этот момент отражен в определении
договора: дарением признаются как случаи, когда даритель
безвозмездно передает имущество, так и когда он только обязуется
передать вещь.
Правовая природа договора дарения заключается в безвозмездной
передаче имущества. Вследствие этого даритель не вправе
потребовать какого-либо встречного удовлетворения от одаряемого.
Если в договоре предусмотрено такое условие, то этот договор
считается притворной сделкой. Последствия признания договора
дарения притворной сделкой согласно п.2 ст.170 ГК заключаются в
том, что такой договор признается ничтожным. К сделке, которую
стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа, должны
применяться нормы той сделки, которую стороны имели в виду.
Например, на практике нередки случаи, когда сделка купли-продажи
земельного участка для уменьшения размера уплачиваемых налога и
пошлины оформляется как договор дарения. К такой сделке дарения
могут быть применены нормы договора купли-продажи земельного
участка.
Одаряемый согласно п.1 ст.573 ГК вправе в любое время до
передачи ему дара от него отказаться. В этом случае договор
дарения считается расторгнутым. Если договор дарения заключен в
письменной форме, а именно в такой форме должен заключаться
договор дарения земельного участка, то отказ от дара должен быть
совершен также в письменной форме. В случае, когда договор дарения
зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит
государственной регистрации. Если договор дарения был заключен в
письменной форме, даритель вправе требовать от одаряемого
возмещения реального ущерба, причиненного отказом принять дар.
Исключая встречное удовлетворение, гражданское
законодательство допускает возможность отмены дарения и,
естественно, возврата дара. Такое последствие согласно ст.578 ГК
связано с совершением уголовно наказуемых деяний одаряемым.
Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил
покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или
близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные
повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым
право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам
дарителя.
В договоре может быть предусмотрено право дарителя отменить
дар в случае, если он переживет одаряемого. Например, такое
условие может быть в договоре дарения земельного участка, который
заключен между родственниками.
По требованию заинтересованного лица суд может отменить
дарение, совершенное индивидуальным предпринимателем или
юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности
(банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской
деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших
объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).
Во всех указанных выше случаях применяется правило о том, что
дар (земельный участок) должен быть возвращен в натуре. Правило о
том, что в случае гибели или утраты вещи должна быть возмещена ее
стоимость, обычно неприменимо к договорам дарения земельного
участка, поскольку отличительной особенностью земли является ее
неуничтожимость.
Сторонами в договоре дарения могут быть как граждане, так и
юридические лица.
Статья 574 ГК предусматривает письменную форму договора
дарения земельного участка, который подлежит государственной
регистрации. Нарушение требований, относящихся к форме сделки,
влечет за собой ее ничтожность.
Письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. N 2-16/1629
утверждена форма договора дарения земельного участка
(дарственная). Особенности содержания договора дарения земельного
участка состоят в следующем. Особое внимание должно быть уделено
указанию в договоре признаков, индивидуализирующих предмет
договора - земельный участок. Должны быть указаны: кадастровый
номер земельного участка, его площадь, целевое назначение земель,
в составе которых он находится, цель использования земельного
участка, размещенные на нем объекты недвижимости с указанием их
принадлежности дарителю на праве собственности или иному лицу. К
договору должен быть приложен план (чертеж) земельного участка.
Обязательным является указание в договоре нормативной цены
земли и оценки передаваемых в дар дарителем объектов недвижимости
на земельном участке согласно прилагаемой к договору сводной
ведомости оценки строений, помещений и сооружений.
В договоре на дарителя возлагается обязанность
проинформировать одариваемого о наличии и характере имеющихся
земельных споров по поводу участка или об отсутствии таковых.
Одариваемый также должен быть проинформирован о наличии
имеющихся сервитутов; о передаче земельного участка (части
земельного участка) в аренду третьему лицу; о передаче земельного
участка (части земельного участка) во временное пользование
третьему лицу; о передаче земельного участка (части земельного
участка) в залог. При этом границы земель, обремененных правами
других лиц, и содержание этих прав должны быть указаны на плане
(чертеже) земельного участка.
В договоре дарения должны быть также отражены ограничения в
отношении земельного участка в связи с установлением
санитарно-защитных, технологических и других зон или отнесением
земель участка (или его части) к землям природоохранного,
рекреационного, историко-культурного значения. В договоре должно
быть также отражено, что даритель передал в качестве дара, а
одариваемый принял в дар по настоящему договору земельный участок,
не состоящий под арестом (запрещением) и свободный от
имущественных прав и претензий третьих лиц (кроме указанных
ранее), о которых в момент заключения договора даритель не мог не
знать. На одаряемого возлагается обязательство соблюдать
упомянутые в договоре права третьих лиц, вытекающие из
установленных сервитутов и договорных отношений с дарителем.
В качестве неотъемлемой части к договору прилагаются:
план или чертеж границ земельного участка;
акт установления нормативной цены земельного участка,
выданный районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и
землеустройству;
сводная ведомость оценки строений, помещений и сооружений,
расположенных на земельном участке (прилагается при включении
строений, помещений и сооружений в предмет договора);
требования залогодержателя по задолженности (прилагаются в
случае, если предмет договора передан в залог);
доверенности лиц, уполномоченных выступать при заключении
договора от имени дарителя или одаряемого (прилагаются в случае
подписания договора уполномоченными лицами);
копии договоров аренды, временного пользования, залога,
заключенных дарителем с третьими лицами по поводу земельного
участка.
В ст.575 ГК предусмотрены случаи, когда запрещается дарение,
в том числе, естественно, и земельных участков. Так, не
допускается дарение, за исключением обычных подарков, стоимость
которых не превышает пяти установленных законом минимальных
размеров оплаты труда, от имени малолетних и граждан, признанных
недееспособными, их законными представителями; работникам
лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты
и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на
лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками
этих граждан; государственным служащим и служащим органов
муниципальных образований в связи с их должностным положением или
в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях
между коммерческими организациями. Запрещение дарения между
коммерческими организациями обусловлено обеспечением защиты
интересов кредиторов дарителя, а также интересов участников
обществ и товариществ.
Особые нормы, целью которых является устранение ограничений,
установленных для обычного дарения, содержатся в ст.582 ГК. В этой
статье урегулированы вопросы дарения вещей, в том числе земельных
участков, или прав в общественно полезных целях. Такой договор
дарения называется пожертвованием.
Пожертвования могут делаться гражданам, лечебным,
воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим
аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и учебным
учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры,
общественным и религиозным организациям, а также государству и
другим лицам. Особо следует отметить, что на принятие
пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.
Пожертвование имущества гражданину должно быть, а юридическим
лицам может быть обусловлено жертвователем использованием этого
имущества по определенному назначению, т.е. в общественно полезных
целях. Если пожертвование произведено без возложения на одаряемого
обязанности использовать имущество на определенные цели, то он
вправе сам избрать цель использования имущества. Однако во всех
случаях эта цель должна иметь общественно полезный характер.
При отсутствии такого условия пожертвование имущества
гражданину считается обычным дарением, а в остальных случаях
пожертвованное имущество используется одаряемым в соответствии с
назначением имущества. Юридическое лицо, принимающее
пожертвование, для использования которого установлено определенное
назначение, должно вести обособленный учет всех операций по
использованию пожертвованного имущества.
Если использование пожертвованного имущества в соответствии с
указанным жертвователем назначением становится вследствие
изменившихся обстоятельств невозможным, то оно может быть
использовано по другому назначению лишь с согласия жертвователя, а
в случае смерти гражданина-жертвователя или ликвидации
юридического лица - жертвователя по решению суда. Использование
пожертвованного имущества не в соответствии с указанным
жертвователем назначением или изменение этого назначения с
нарушением правил, предусмотренных п.4 ст.582 ГК, дает право
жертвователю, его наследникам или иному правопреемнику требовать
отмены пожертвования. Следует отметить, что к пожертвованиям не
применяются ст.578 и 581 ГК.
3. Определение договора ренты содержится в ст.583 ГК. По
договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой
стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а
плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество
периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной
денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в
иной форме. По договору ренты допускается установление обязанности
выплачивать ренту бессрочно (постоянная рента) или на срок жизни
получателя ренты (пожизненная рента). Пожизненная рента может быть
установлена на условиях пожизненного содержания гражданина с
иждивением.
Договор ренты относится к числу реальных договоров. Договор
вступает в силу с момента передачи получателем ренты плательщику
ренты в собственность имущества - земельного участка. Наличие
только соглашения о ренте до момента передачи земельного участка
не влечет правовых последствий. Поэтому не подлежат удовлетворению
требования, которые основаны только на соглашении о передаче
имущества (земельного участка) в собственность с последующей
выплатой ренты, и требования о выплате ренты до момента передачи
земельного участка в натуре. Рассматриваемый договор имеет
возмездный характер.
Договор ренты представляет собой односторонний договор.
Обязательства, возникающие по этому договору, возлагаются только
на плательщика ренты. Плательщик ренты обязан периодически
выплачивать ренту в обмен за переданное ему имущество.
Исходя из сущности отношений, вытекающих из данного договора,
законодательство закрепляет гарантии обеспечения интересов
получателя ренты. Это связано с тем, что нередко получение ренты
может являться для него основным источником средств существования.
Поэтому рента относится к числу договоров, для которых ст.584 ГК
установлена обязательность их нотариального удостоверения.
Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под
выплату ренты, подлежит также государственной регистрации. До
государственной регистрации в соответствии со ст.433 ГК такой
договор считается незаключенным. Нарушение указанных требований
влечет за собой признание такой сделки недействительной.
Согласно ст.167 ГК недействительная сделка не влечет
юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее
недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить
другой все полученное по сделке, а в случае невозможности
возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда
полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе
или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах -
если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены
законом.
Согласно ст.585 ГК имущество, которое отчуждается под выплату
ренты, может быть передано получателем ренты в собственность
плательщика ренты за плату или бесплатно. В этом случае
предполагается, что рента рассматривается как эквивалент
переданному имуществу. Когда договором ренты предусматривается
передача имущества за плату, к отношениям сторон по передаче и
оплате применяются правила о купле-продаже (гл.30 ГК). Если такое
имущество передается бесплатно, то применяются правила о договоре
дарения (гл.32 ГК), если это не противоречит существу договора
ренты.
Рента обременяет земельный участок, иное недвижимое
имущество, переданное под ее выплату. При отчуждении такого
имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты
переходят на приобретателя имущества (п.1 ст.586 ГК). В этом
случае право получателя ренты не только сохраняется и переходит к
приобретателю, но и гарантируется. Такая гарантия выражается в
том, что первоначальный плательщик несет субсидиарную
ответственность. Так, п.2 указанной статьи предусматривает, что
лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество
(земельный участок) в собственность другого лица, несет
субсидиарную с ним ответственность (ст.399 ГК) по требованиям
получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты.
В ст.587 ГК закреплены дополнительные гарантиии обеспечения
прав получателя ренты. При передаче под выплату ренты земельного
участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в
обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право
залога на это имущество. Кроме залога, существенным условием
договора ренты может быть использование и других способов
обеспечения обязательств или страхования в пользу получателя ренты
риска нарушения плательщиком своего обязательства по выплате ренты
(п.2 ст.587 ГК).
При невыполнении плательщиком ренты своих обязанностей, а
также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по
обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает,
получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать
возмещения убытков, вызванных расторжением договора. Важной
является норма, предусмотренная ст.588 ГК, об ответственности за
просрочку выплаты ренты. В этом случае плательщик ренты уплачивает
получателю ренты проценты, предусмотренные ст.395 ГК, если иной
размер процентов не установлен договором ренты. В этих случаях
наряду с самой рентой получателю должны быть уплачены и проценты,
и не покрытые ими убытки.
Таковы общие условия договора ренты.
Регулирование отношений по поводу постоянной ренты имеет свои
особенности. Согласно п.1 ст.589 ГК ее получателями могут быть
только граждане, а также некоммерческие организации, если это не
противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
Обязанность по выплате постоянной ренты не определена сроком, даже
сроком жизни ее получателя, поэтому постоянная рента имеет
бессрочный характер.
Учитывая это обстоятельство, п.2 ст.589 ГК предусматривает
возможность передачи прав получателя ренты другим гражданам или
некоммерческим организациям путем уступки требования (ст.382-390
ГК) и перехода по наследству либо в порядке правопреемства при
реорганизации юридических лиц, если иное не установлено законом
или договором.
Постоянная рента выплачивается в деньгах в размере,
устанавливаемом договором. В договоре может быть предусмотрена
выплата ренты путем предоставления вещей, выполнения работ или
оказания услуг, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты.
Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер
выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению
установленного законом минимального размера оплаты труда (ст.590
ГК). Постоянная рента должна выплачиваться по окончании каждого
календарного квартала, если иное не установлено договором (ст.591
ГК).
Хотя обязательства по договору постоянной ренты имеют
бессрочный характер, это вовсе не значит, что рента установлена
навечно и нет оснований для ее прекращения. Так, плательщик вправе
отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (п.1 ст.592
ГК). Причем условие договора об отказе плательщика от этого права
п.3 ст.592 ГК признает ничтожным. Для реализации плательщиком
своего права на выкуп постоянной ренты предусмотрены
соответствующие условия. Так, отказ плательщика будет
действительным лишь при условии, что он заявлен в письменной форме
и не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за
более длительный срок, определенный договором. Обязательство по
выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа ее
получателем, если иной срок выкупа не установлен договором (п.2
ст.592 ГК). Договором постоянной ренты может быть запрещен выкуп
ренты при жизни ее получателя либо в течение иного срока, который
не должен превышать 30 лет с момента заключения договора (п.3
ст.592 ГК).
В случае передачи земельного участка бесплатно для получения
постоянной ренты, риск случайной гибели или случайного повреждения
его несет плательщик ренты. Если земельный участок передан за
плату, то при случайной его гибели или случайном повреждении
плательщик имеет право требовать соответственно прекращения
обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты
(ст.595 ГК).
Регулирование отношений пожизненной ренты имеет свои
особенности. Так, получателями пожизненной ренты могут быть только
граждане. Такая рента устанавливается на период жизни гражданина,
который передает земельный участок под выплату ренты, либо на
период жизни другого указанного им гражданина (п.1 ст.596 ГК).
Учитывая срок действия такого договора, право на пожизненную ренту
не переходит по наследству. В случае смерти получателя ренты
обязательство по ее выплате прекращается.
Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких
граждан, доли которых в праве на ее получение признаются равными,
если иное не установлено договором. Если один из получателей
пожизненной ренты умрет, то его доля должна переходить к
пережившим его получателям, если иное не установлено договором. В
случае смерти последнего получателя этой ренты обязательство по ее
выплате прекращается (п.2 ст.596 ГК).
Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма,
которая должна периодически выплачиваться получателю ренты в
течение его жизни. Размер ренты в расчете на месяц должен быть не
менее минимального размера оплаты труда, установленного законом.
Согласно ст.318 ГК размер ренты подлежит увеличению до
минимального размера оплаты труда (ст.597 ГК). Пожизненная рента
должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца
(ст.598 ГК).
В случае существенного нарушении договора пожизненной ренты
ее плательщиком получатель вправе требовать от него: выкупа ренты
на условиях, установленных ст.594 ГК; расторжения договора и
возмещения убытков; возврата земельного участка или иного
имущества, если оно отчуждено под выплату ренты бесплатно, с
зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК).
В целях обеспечения гарантий имущественных интересов
получателя пожизненной ренты ст.600 ГК предусматривает, что
случайная гибель или случайное повреждение имущества, которое
передано под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика
ренты от обязанности по ее выплате на условиях, определенных
договором.
Видом пожизненной ренты является пожизненное содержание с
иждивением. По договору пожизненного содержания с иждивением
получатель ренты гражданин передает принадлежащие ему жилой дом,
квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность
плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное
содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего
лица или лиц (п.1 ст.601 ГК). Этот договор регулируется нормами ГК
о пожизненной ренте, если иное не установлено правилами,
содержащимися в ст.601-605 ГК.
Договор пожизненного содержания с иждивением относится к
категории реальных, возмездных и односторонних договоров. Договор
подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации
согласно ст.584 ГК.
Получателем пожизненного содержания с иждивением может быть
только гражданин, независимо от возраста, трудоспособности,
состояния здоровья. В отличие от других видов договора ренты,
предметом этого договора является только недвижимое имущество, в
том числе, естественно, и земельные участки.
Правила об обременении рентой недвижимого имущества (ст.586
ГК), о предоставлении права залога на него получателю ренты (п.1
ст.587 ГК) распространяются на договоры пожизненного содержания с
иждивением и имеют своей целью обеспечить защиту имущественных
интересов получателя.
Обязанность плательщика ренты по предоставлению содержания с
иждивением может включать обеспечение потребности получателя в
жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья
гражданина, то и уход за ним, а также оплату ритуальных услуг
плательщиком ренты (п.1 ст.602 ГК). В договоре пожизненного
содержания с иждивением должна быть определена стоимость всего
объема содержания с иждивением. Стоимость общего объема содержания
в месяц не может быть менее двух минимальных размеров оплаты
труда, установленных законом. В случае разрешения спора между
сторонами об объеме содержания, которое предоставляется или должно
предоставляться гражданину, суд должен руководствоваться
принципами добросовестности и разумности.
Договор может предусматривать возможность замены
предоставления содержания с иждивением в натуре выплатой в течение
жизни гражданина периодических платежей в деньгах, как при
пожизненной ренте (ст.603 ГК).
Особые правила касаются отчуждения и использования земельного
участка, переданного для обеспечения пожизненного содержания. Так,
плательщик ренты имеет право отчуждать, сдавать в залог или иным
способом обременять недвижимое имущество - земельный участок,
полученное им в обеспечение пожизненного содержания, только с
предварительного согласия получателя ренты (ст.604 ГК). Плательщик
ренты также обязан принимать необходимые меры для предотвращения
снижения стоимости имущества в период предоставления пожизненного
содержания с иждивением. Обязательство пожизненного содержания с
иждивением прекращается смертью получателя ренты.
При существенном нарушении плательщиком своих обязанностей
получатель ренты имеет право потребовать возврата земельного
участка, который был передан с условием уплаты пожизненного
содержания с иждивением, либо выплаты ему выкупной цены на
условиях, предусмотренных ст.594 ГК. Следует подчеркнуть, что в
этой ситуации плательщик ренты не может требовать компенсации
расходов, которые он понес в связи с содержанием получателя ренты
(ст.605 ГК).
4. Залог является одним из способов обеспечения исполнения
обязательств. Впервые залог земельных участков был разрешен Указом
Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по
осуществлению земельной реформы в РСФСР" (п.10). Крестьянским
хозяйствам было предоставлено право залога земли в банках. Банкам
была разрешена выдача кредитов под залог земли.
Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О
регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в
России" (п.2) предусматривает право залога земельного участка
всеми гражданами и юридическими лицами - собственниками земли.
Пункт 5 данного Указа закрепил также право собственников земельных
долей (паев) без согласия других сособственников сдавать их в
залог. Затем Указ Президента РФ от 28 февраля 1996 г. N 293 "О
дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" (п.1)
(СЗ РФ. 1996. N 10. Ст.880.) установил правило, согласно которому
залогом земельного участка могли быть обеспечены обязательства по
кредитному договору (договору займа) или иные обязательства, в том
числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда,
другом договоре.
В настоящее время залог земельных участков (ипотека)
регулируется нормами гл.23 ГК и Федеральным законом от 16 июля
1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (с изм.; далее - Закон
об ипотеке) (СЗ РФ. 1998. N 29. Ст.3400; РГ. 2001. 13 нояб.). Что
касается норм Закона РФ от 29 мая 1992 г. "О залоге" (ВВС РФ.
1992. N 23. Ст.1239.), то они практически не применяются,
поскольку фактически заменены соответствующими нормами ГК и Закона
об ипотеке. В связи с принятием Федерального закона "Об ипотеке
(залоге недвижимости)" нормы, содержащиеся в указах Президента РФ,
должны быть приведены в соответствие с нормами Закона об ипотеке.
Соотношение норм ГК и Закона об ипотеке заключается в следующем.
Нормы, регулирующие общие правила о залоге, содержащиеся в ГК,
применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда
ГК или указанным Законом об ипотеке не установлены иные правила
(п.3 ст.1 Закона об ипотеке).
Суть залога состоит в том, что кредитор по обеспеченному
залогом обязательству (залогодержатель) вправе в случае
неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение
из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими
кредиторами лица, которому принадлежит это имущество
(залогодателя), за изъятиями, установленными законом. Такое
определение залога содержится в п.1 ст.334 ГК.
Закон об ипотеке (п.1 ст.1) следующим образом определяет
понятие договора об ипотеке. По договору о залоге недвижимого
имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель,
являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой,
имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к
должнику по этому обязательству из стоимости заложенного
недвижимого имущества другой стороны - залогодателя
преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за
изъятиями, установленными федеральным законом.
В указанной статье Закона об ипотеке также закреплено
правило, согласно которому залогодателем может быть либо сам
должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, либо лицо, не
участвующее в этом обязательстве (третье лицо). В интересах защиты
имущественных прав залогодателя предусмотрено, что имущество, на
которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его
владении и пользовании. В этом случае ограничивается правомочие
залогодателя по распоряжению заложенным имуществом.
Залог земельных участков может возникать лишь постольку,
поскольку их оборот допускается федеральными законами (п.4 ст.1
Закона об ипотеке), т.е. земельным законодательством.
Согласно п.1 ст.334 ГК предметом залога могут быть земельные
участки. Закон об ипотеке определяет виды земельных участков,
которые могут быть предметом залога, двумя способами: путем
указания земельных участков, которые не могут быть предметом
залога, и путем определения земель, которые могут быть заложены.
Статья 5 Закона об ипотеке предусматривает, что по договору
об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в
п.1 ст.130 ГК: земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты,
перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению
невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. Однако не допускается ипотека земель, находящихся в
государственной или муниципальной собственности, а также
сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных
организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых
земельных участков личных подсобных хозяйств.
Не допускается также ипотека части земельного участка,
площадь которой меньше минимального размера, установленного
нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов
местного самоуправления для земель различного целевого назначения
и разрешенного использования.
Виды земельных участков, которые могут быть предметом
ипотеки, перечислены в ст.62 Закона об ипотеке. По договору об
ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в
собственности граждан, их объединений, юридических лиц и
предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального
жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные
земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные
участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере,
необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального
обеспечения).
При общей долевой или совместной собственности на указанные
земельные участки ипотека может быть установлена только на
принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок,
выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или
совместной собственности.
Согласно п.2 ст.261 ГК право собственности на земельный
участок распространяется на находящиеся в границах этого участка
поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и
растения. Как уже говорилось ранее, водное и лесное
законодательство допускают при определенных условиях право частной
собственности на водные объекты и древесно-кустарниковую
растительность, находящиеся на земельном участке, являющемся
объектом права частной собственности граждан или юридических лиц.
Эти природные объекты рассматриваются как принадлежность
земельного участка.
Федеральный закон от 10 января 1996 г. "О мелиорации земель"
(ст.13) признает, что в собственности граждан (физических лиц) и
юридических лиц могут находиться мелиоративные системы общего
пользования и мелиоративные системы индивидуального пользования и
отдельно расположенные гидротехнические сооружения. Мелиоративные
системы и отдельно расположенные гидротехнические сооружения,
находящиеся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежат
им на праве общей собственности. Указанные объекты также являются
принадлежностями земельного участка.
Таким образом, правило, закрепленное в п 1. ст.340 ГК,
означает, что право залогодержателя при залоге земельных участков
распространяется и на указанные принадлежности земельного участка:
водные объекты, древесно-кустарниковую растительность и
мелиоративные сооружения.
Что касается зданий, в том числе жилых домов и иных строений,
и сооружений, непосредственно связанных с землей, то они, как
предусматривает п.1 ст.5 Закона об ипотеке, могут быть предметом
залога при условии соблюдения правил ст.69 указанного Закона. Суть
этих правил состоит в том, что при ипотеке предприятия как
имущественного комплекса право залога распространяется на все
входящее в его состав имущество (п.2 ст.340 ГК), т.е. в том числе
и земельный участок. Ипотека здания или сооружения допускается
только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного
участка, на котором находится это здание или сооружение, либо
части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый
объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого
участка или его соответствующей части.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования
земельным участком, на котором находится предприятие, здание или
сооружение, право залога не распространяется. Это объясняется тем,
что данный титул прав на землю является производным от права
государственной или муниципальной собственности на землю. Поэтому
при обращении взыскания на заложенное предприятие, здание или
сооружение лицо, приобретающее это имущество в собственность,
приобретает только право пользования земельным участком на тех же
условиях и в том же объеме, что и прежний собственник
(залогодатель) недвижимого имущества, но не право собственности на
земельный участок.
Нормы, содержащиеся в ст.69 Закона об ипотеке, применяются и
к залогу незавершенного строительством недвижимого имущества,
возводимого на земельном участке, отведенном для строительства в
установленном законодательством порядке, в том числе зданий и
сооружений (п.2 ст.5 Закона об ипотеке).
Следует отметить, что правила об ипотеке недвижимого
имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по
договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное
не установлено федеральным законом и не противоречит существу
арендных отношений (п.5 ст.5 Закона об ипотеке). Это означает, что
Закон об ипотеке допускает также залог права аренды земельных
участков.
Статья 64 Закона об ипотеке определяет специальные правила
залога земельного участка, на котором имеются здания или
сооружения, принадлежащие залогодателю. Так, если договором об
ипотеке не предусмотрено иное, то при ипотеке земельного участка
право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания
и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не
распространяется. Если в договоре не предусмотрены условия о том,
что находящееся или возводимое на земельном участке здание или
сооружение, которое принадлежит залогодателю, заложено тому же
залогодержателю, то залогодатель при обращении взыскания на
земельный участок сохраняет право на это здание или сооружение и
приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью
участка, которая необходима для использования здания или
сооружения в соответствии с его назначением. Условия пользования
этой частью участка определяются соглашением между залогодателем и
залогодержателем, а в случае спора - судом.
В интересах защиты имущественных прав залогодателя Закон об
ипотеке (п.2 ст.64) предусматривает, что залогодатель земельного
участка имеет право без согласия залогодержателя распоряжаться
принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на
которые право залога не распространяется. В случае отчуждения
такого здания или сооружения другому лицу и отсутствия соглашения
с залогодержателем об ином он может приобрести право сервитута на
этот земельный участок, как и в указанном выше случае.
Если здание или сооружение, принадлежащее залогодателю
земельного участка, находящееся или возводимое на этом земельном
участке, заложено тому же залогодержателю, то право залогодателя
распоряжаться этим зданием или сооружением, условия и последствия
перехода прав на это здание или сооружение к другим лицам
определяются правилами гл.VI Закона об ипотеке, регулирующей
вопросы перехода прав на имущество.
Статья 66 Закона об ипотеке предусматривает, что в случае,
когда ипотека установлена на земельный участок, на котором
находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а
другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот
участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и
обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как
владелец участка.
Право отдавать земельный участок в залог по договору об
ипотеке принадлежит только собственнику земельного участка (п.1
ст.6 Закона об ипотеке). К случаям передачи в залог земельных
участков неприменимо положение указанной статьи о том, что ипотека
может быть установлена также на имущество, которое принадлежит
залогодателю на праве хозяйственного ведения, поскольку такого
титула прав на земельные участки законодательство не
предусматривает. Что касается права аренды земельного участка, то
оно может быть предметом ипотеки с согласия арендодателя (п.4 ст.6
Закона об ипотеке), т.е. собственника арендованного земельного
участка.
Если земельный участок находится в общей совместной
собственности (без определения доли каждого из собственников в
праве собственности), то ипотека может быть установлена при
наличии согласия на это всех собственников. Согласие должно быть
дано, по общему правилу, в письменной форме. Участник общей
долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее
имущество без согласия других собственников. В случае обращения по
требованию залогодержателя взыскания на эту долю (пай) при ее
продаже применяются правила ст.250 и 255 ГК о преимущественном
праве покупки, принадлежащем остальным собственникам, и об
обращении взыскания на долю в праве общей собственности.
Оценка предмета ипотеки - земельного участка должна быть
осуществлена в соответствии с требованиями ст.67 Закона об ипотеке
и указана в договоре об ипотеке в денежном выражении. Оценка
земельного участка не может быть установлена в договоре об ипотеке
ниже его нормативной цены. К договору об ипотеке земельного
участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения
копия плана (чертежа границ) этого участка, выданная
соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.

В договоре об ипотеке следует указать обязательство,
обеспечиваемое ипотекой, его сумму, основания возникновения и срок
исполнения (п.4 ст.9 Закона об ипотеке). В тех случаях, когда это
обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны
стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма
обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в
будущем, то в договоре об ипотеке нужно указать порядок и другие
необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой
обязательство подлежит исполнению по частям, то в договоре должны
быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их
размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.
Очень важными являются требования ст.10 Закона об ипотеке о
нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора
об ипотеке. Если в договоре отсутствуют какие-либо существенные
условия, необходимость которых предусмотрена ст.9 Закона об
ипотеке, или нарушены правила п.4 ст.13 Закона об ипотеке, то
такой договор не подлежит нотариальному удостоверению и
государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Несоблюдение правил о нотариальном удостоверении и государственной
регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность.
Такой договор считается ничтожным.
Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с
момента его государственной регистрации (п.2 ст.10 Закона об
ипотеке).
Права залогодержателя на земельный участок, заложенный по
договору (право залога), возникают с момента заключения договора
об ипотеке, а если обязательство, обеспечиваемое ипотекой,
возникло позднее - с момента возникновения этого обязательства.
Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, считается
обремененным ипотекой с момента возникновения права залога. Данное
условие касается только сторон договора ипотеки. Что касается
третьих лиц, то для них, согласно п.6 ст.20 Закона об ипотеке,
ипотека считается возникшей с момента ее государственной
регистрации.
Согласно ст.12 Закона об ипотеке залогодержатель должен быть
предупрежден залогодателем о правах третьих лиц на земельный
участок, являющийся предметом ипотеки. При заключении договора
залогодатель обязан в письменной форме предупредить
залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной
регистрации договора правах третьих лиц на предмет ипотеки (правах
залога, пожизненного пользования, аренды, сервитутах и других
правах). Неисполнение этой обязанности влечет неблагоприятные
последствия для залогодателя - дает право залогодержателю
потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.
Закон об ипотеке (ст.13) предусмотрел возможность
удостоверения права залогодержателя по обеспеченному ипотекой
обязательству и по договору об ипотеке закладной. Закладная
является именной ценной бумагой. Она удостоверяет два вида прав ее
законного владельца: право на получение исполнения по денежному
обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в
договоре об ипотеке, без представления других доказательств
существования этого обязательства и право залога на указанное в
договоре об ипотеке имущество. Закладная составляется
залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником
по обеспеченному ипотекой обязательству. Эти лица становятся
обязанными по закладной.
В Законе об ипотеке (п.4 ст.13) содержится исчерпывающий
перечень ситуаций, когда составление и выдача закладной не
допускается. Ограничения по поводу закладной, касающиеся земельных
участков, были указаны нами выше. Кроме того, такие ограничения
относятся к случаям, когда ипотекой обеспечивается денежное
обязательство, сумма долга по которому на момент заключения
договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих
определить эту сумму в надлежащий момент.
Закон предусматривает четкие требования к содержанию
закладной. Всего таких требований 14, и их перечень определен в
ст.14 Закона об ипотеке. Документ, названный "закладная", в
котором отсутствуют какие-либо предусмотренные Законом данные, не
является закладной и не подлежит выдаче первоначальному
залогодержателю. Закладная выдается первоначальному
залогодержателю органом, осуществляющим государственную
регистрацию ипотеки, после государственной регистрации ипотеки.
Применение такого документа, как закладная, имеет
определенное практическое значение, заключающееся в том, что
значительно упрощается процедура оборота недвижимого имущества при
ипотеке. Передача прав по закладной и залог закладной
осуществляются в соответствии с процедурами, предусмотренными
ст.48 и 49 Закона об ипотеке. Согласно п.1 ст.48 передача прав по
закладной осуществляется путем совершения на ней передаточной
надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и передачи
закладной этому лицу. В соответствии с п.1 ст.49 закладная может
быть заложена путем ее передачи другому лицу (залогодержателю
закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или
иного обязательства, возникшего между этим лицом и
залогодержателем, первоначально названным в закладной, либо ее
иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Передача прав по закладной другому лицу означает передачу
этому лицу прав по обеспеченному ипотекой обязательству, т.е.
уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по
обеспеченному ипотекой обязательству (п.3 ст.355 ГК). Владелец
закладной обладает всеми правами, которые удостоверяет закладная,
независимо от прав первоначального залогодержателя и
предшествующих владельцев закладной. Владелец закладной вправе
передать ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение
любого обязательства, возникшего между ними. Кроме того, любой
законный владелец закладной вправе потребовать от органа,
осуществившего государственную регистрацию ипотеки,
зарегистрировать его в едином государственном реестре прав на
недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием его
имени и места жительства, а если владельцем закладной является
юридическое лицо - его наименования и места нахождения.
При пользовании заложенным земельным участком залогодатель не
должен допускать ухудшения его состояния. Это означает, что он
обязан выполнять обязанности, предусмотренные ст.13 и 42 ЗК по
охране земель. Эти же обязанности теснейшим образом связаны с
требованиями ст.30 Закона об ипотеке, которая предусматривает,
что, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, залогодатель
обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке,
в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого
имущества до прекращения ипотеки.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке,
залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в
установленном порядке здания или сооружения, если иное не
предусмотрено договором об ипотеке. На эти здания и сооружения не
распространяется право залога, и залогодатель может распоряжаться
ими (п.1 ст.65 Закона об ипотеке). Эта норма в полной мере
корреспондирует праву собственников земельных участков возводить
жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения
и сооружения, закрепленному в ст.40 ЗК.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке
здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение
обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого
участка, залогодержатель вправе в соответствии с п.2 ст.450 ГК
потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это
необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание
или сооружение. Возведение зданий или сооружений на заложенном
земельном участке, если права залогодержателя удостоверены
закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на
это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в
ней отражены.
Закон об ипотеке (ст.30) возлагает на залогодателя
обязанность содержания заложенного земельного участка. Это
требование предполагает выполнение всех обязанностей по
использованию земельного участка, предусмотренных земельным
законодательством, их характер зависит от категории земель, в
составе которой находится заложенный земельный участок.
В целях обеспечения имущественных прав залогодержателя Закон
об ипотеке (ст.35) предоставляет ему ряд полномочий. Так,
залогодержатель вправе проверять состояние заложенного земельного
участка (ст.34). Залогодержатель вправе потребовать досрочного
исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, если залогодатель
грубо нарушает правила пользования заложенным земельным участком
(п.1 ст.29), правила содержания заложенного земельного участка
(ст.30), не выполняет своей обязанности принимать меры по
сохранению данного имущества (ст.32), если такое нарушение создает
угрозу утраты или повреждения заложенного участка; при нарушении
обязанностей по страхованию заложенного земельного участка (п.1 и
2 ст.31); при необоснованном отказе залогодержателю в проверке
заложенного земельного участка (ст.34). Если залогодатель отказал
в удовлетворении такого требования либо оно не удовлетворено в
предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен,
в течение одного месяца, то в этом случае залогодержатель вправе
обратить взыскание на заложенный земельный участок. Кроме того, по
общему правилу залогодатель несет риск случайной гибели и
случайного повреждения имущества, заложенного по договору об
ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором.
Основным последствием залога имущества является установление
соответствующих ограничений правомочия распоряжения залогодателя в
отношении заложенного имущества. В связи с этим Закон об ипотеке
специально регулирует вопросы перехода прав на имущество,
заложенное по договору об ипотеке, к другим лицам и обременения
этого имущества правами других лиц.
Так, ст.37 Закона об ипотеке закрепляет принцип допустимости
отчуждения заложенного имущества только с согласия
залогодержателя. Поэтому заложенный земельный участок может быть
отчужден залогодателем другому лицу путем продажи, дарения,
обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного
товарищества или общества либо паевого взноса в имущество
производственного кооператива или иным способом лишь с согласия
залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Единственным исключением из этого приниципа является право
залогодателя завещать заложенное имущество. Условия договора об
ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право
залогодателя, ничтожны.
Другой важный принцип, который закреплен в ст.38 Закона об
ипотеке, - это принцип следования ипотеки юридической судьбе
заложенного имущества: ипотека сохраняется при переходе прав на
заложенное имущество к другому лицу. Поэтому лицо, которое
приобрело заложенный по договору об ипотеке земельный участок в
результате его отчуждения или в порядке универсального
правопреемства, в том числе в результате реорганизации
юридического лица или в порядке наследования, становится на место
залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об
ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены
первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть
освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с
залогодержателем.
Важно заметить то обстоятельство, что залог земельного
участка по договору сохраняет силу независимо от того, были ли при
переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо
установленные для такого перехода правила (п.3 ст.38 Закона об
ипотеке). Данная норма отражает интересы залогодержателя -
возможность обратить взыскание на предмет залога в случае
неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Приобретатель
заложенного имущества, если иное не указано в законе, получит
право, обремененное залогом, со всеми вытекающими отсюда
последствиями (прежде всего - возможность обращения взыскания по
требованиям залогодержателя) (См.: Комментарий к Федеральному
закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)". М., 1999. С.100.).
Правовые средства защиты прав залогодержателя при отчуждении
заложенного имущества определены в ст.39 Закона об ипотеке. Так, в
случае отчуждения земельного участка, заложенного по договору об
ипотеке, без согласия залогодержателя (ст.37 Закона) последний
вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об
отчуждении заложенного земельного участка недействительной и тем
самым применения последствий, предусмотренных ст.167 ГК;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и
обратить взыскание на заложенный земельный участок независимо от
того, кому он принадлежит.
В последнем случае, если доказано, что приобретатель
земельного участка, заложенного по договору об ипотеке, в момент
его приобретения знал или должен был знать о том, что земельный
участок отчуждается без согласия залогодержателя, такой
приобретатель несет в пределах стоимости земельного участка
ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой
обязательства солидарно с должником по этому обязательству. Если
заложенный земельный участок отчужден с нарушением этих правил
залогодателем, который не является должником по обеспеченному
ипотекой обязательству, то солидарную с этим должником
ответственность несут приобретатель имущества и прежний
залогодатель.
Статья 40 Закона об ипотеке допускает возможность обременения
заложенного земельного участка правами других лиц при соблюдении
определенных условий, что является своеобразной формой
распоряжения залогодателем заложенным имуществом. Так, если иное
не предусмотрено федеральным законом или договором об ипотеке, то
залогодатель вправе без согласия залогодержателя сдавать
заложенный земельный участок в аренду, передавать его во временное
безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом
предоставлять последнему право ограниченного пользования этим
имуществом (сервитут). Такое распоряжение заложенным участком
допускается при наличии двух условий. Во-первых, срок, на который
земельный участок предоставляется в пользование, не может
превышать срока обеспеченного ипотекой обязательства. Во-вторых,
земельный участок предоставляется в пользование для целей,
соответствующих его основному целевому назначению.
В случае обращения залогодержателем взыскания на заложенный
земельный участок все права аренды и иные права пользования этим
имуществом, предоставленные залогодателем третьим лицам без
согласия залогодержателя после заключения договора об ипотеке,
прекращаются. Моментом прекращения указанных прав является
вступление в законную силу решения суда об обращении взыскания на
имущество. Если требования залогодержателя удовлетворяются без
обращения в суд, то - с момента нотариального удостоверения
соглашения между залогодателем и залогодержателем об обращении
взыскания.
Если залогодатель хочет предоставить заложенный земельный
участок в пользование третьим лицам на срок, превышающий срок
обеспеченного ипотекой обязательства, либо для целей, не
соответствующих назначению имущества, то для этого обязательно
требуется согласие залогодержателя. Заметим, что последняя
ситуация, касающаяся использования земельного участка не в
соответствии с его целевым назначением, не допускается земельным
законодательством.
Предоставление залогодателем заложенного земельного участка в
пользование другому лицу не освобождает залогодателя от исполнения
обязанностей по договору об ипотеке, если этим договором не
предусмотрено иное.
Статья 41 Закона об ипотеке определяет последствия
принудительного изъятия государством заложенного имущества. Эти
последствия в полной мере применимы к случаям, когда земельное
законодательство допускает возможность прекращения права частной
собственности на земельный участок в случае его изъятия для
государственных или общественных нужд (см. комментарий к ст.49
ЗК). Поэтому, если право собственности залогодателя на земельный
участок, являющийся предметом ипотеки, прекращается по основаниям
и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие
изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных
нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю
предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение,
ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество -
земельный участок, либо залогодержатель приобретает право
преимущественного удовлетворения своих требований из суммы
причитающегося залогодателю возмещения.
Залогодержатель, интересы которого не могут быть в полной
мере защищены правами, предусмотренными в указанном выше случае,
вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства и обращения взыскания на земельный участок,
предоставленный залогодателю взамен изъятого.
Если земельный участок, являющийся предметом ипотеки,
изымается у залогодателя государством в виде санкции за совершение
преступления или иного правонарушения (конфискация), то ипотека
сохраняет силу и применяются правила ст.38 Закона об ипотеке,
рассмотренные выше. Однако залогодержатель, интересы которого не
могут быть в полной мере защищены применением этих правил, вправе
потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой
обязательства и обращения взыскания на конфискованный земельный
участок. Следует заметить, что данная норма не соответствует ч.2
ст.354 ГК, которая предусматривает, что в случае, когда имущество,
являющееся предметом залога, изымается у залогодателя в виде
санкции за совершение преступления или иного правонарушения, залог
в отношении этого имущества прекращается. Однако в соответствии с
п.3 ст.1 Закона об ипотеке действие норм указанного Закона имеет
приоритет по отношению к нормам ГК.
Иные правила применяются в случае виндикации заложенного
имущества согласно ст.42 Закона. Когда земельный участок,
являющийся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в
установленном федеральным законом порядке на том основании, что, в
действительности, собственником этого земельного участка является
другое лицо (виндикация), ипотека в отношении этого земельного
участка прекращается. Залогодержатель после вступления в законную
силу соответствующего решения суда вправе требовать досрочного
исполнения обязательства, которое было обеспечено ипотекой.
Закон об ипотеке (ст.43) допускает последующую ипотеку. Так,
имущество (земельный участок), заложенное по договору об ипотеке в
обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая
ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение
исполнения другого обязательства того же или иного должника тому
же или иному залогодержателю (последующая ипотека).
Уступка прав по договору об ипотеке должна быть нотариально
удостоверена и подлежит государственной регистрации в порядке,
установленном для государственной регистрации сделок с недвижимым
имуществом. Принципиально важным является положение о том, что
уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой
обязательству, права из которых удостоверены закладной, не
допускается. При совершении такой сделки она признается ничтожной.

Что касается передачи прав по закладной (ст.48 Закона об
ипотеке), то она осуществляется обычно путем совершения на ней
передаточной надписи в пользу другого лица (владельца закладной) и
передачи закладной этому лицу.
Порядок залога закладной регулируется ст.49 данного Закона.
Закладная может быть заложена путем ее передачи другому лицу
(залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по
кредитному договору или иного обязательства, возникшего между этим
лицом и залогодержателем, первоначально названным в закладной,
либо ее иным законным владельцем (ипотечным залогодержателем).
Последствия неисполнения обязательства, обеспеченного залогом
закладной, состоят в следующем. В этом случае ипотечный
залогодержатель обязан по требованию залогодержателя закладной
передать ему свои права по закладной. В случае отказа передать эти
права залогодержатель закладной может требовать в судебном порядке
перевода этих прав на себя. Залогодержатель закладной, которому
переданы или на которого судом переведены права по закладной,
вправе обратить взыскание на предмет ипотеки в соответствии с
условиями закладной.
Залогодержатель имеет право обратить взыскание на заложенный
по договору об ипотеке земельный участок для удовлетворения за его
счет своих денежных требований. Статья 50 Закона об ипотеке
устанавливает основания обращения взыскания на заложенное
имущество (земельный участок). Перечень требований, которые
вызваны нарушением обязательства, обеспеченного залогом
недвижимости, содержится в ст.3 Закона. В случае несоответствия
условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного
ею, приоритет имеют условия договора об ипотеке.
Обращение взыскания на земельный участок, заложенный для
обеспечения исполняемого периодическими платежами обязательства,
разрешается при нарушении сроков внесения платежей более трех раз
в течение года, несмотря на незначительность каждой просрочки. Это
правило применяется, если договором о залоге земельного участка не
установлено иное. Однако взыскание на земельный участок,
заложенный по договору об ипотеке, не обращается, если согласно
условиям обеспеченного ипотекой обязательства и применимыми к нему
федеральными законами и другими нормативными актами должник
освобождается от ответственности за нарушение обязательства.
Залогодержатель в случаях, установленных Законом об ипотеке
(ст.35, 39, 41), имеет право потребовать досрочного исполнения
обязательства, обеспеченного залогом земельного участка, а при
невыполнении его - обратить взыскание на заложенный земельный
участок.
Статья 51 Закона и п.1 ст.349 ГК закрепили общую норму,
согласно которой взыскание на заложенное недвижимое имущество для
удовлетворения требований кредитора обращается по решению суда,
кроме случаев удовлетворения их без обращения в суд в соответствии
со ст.55 Закона. Для обращения взыскания кредитор должен
предъявить иск в соответствии с правилами подсудности и
подведомственности дел, установленными в ГПК РСФСР и АПК РФ.
Согласно ст.53 Закона об ипотеке, если земельный участок
заложен по двум и более договорам, то в случае обращения на него
взыскания залогодержатель обязан представить суду, в который
предъявлен иск, доказательства выполнения им обязанности,
установленной п.4 ст.46 Закона. Это означает, что залогодержатель
до обращения взыскания на земельный участок, залогом которого
обеспечены требования по предыдущей и последующей ипотекам, должен
письменно уведомить об этом залогодержателя по другому договору об
ипотеке того же имущества. Если из материалов дела следует, что
для ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, суд
должен уведомить их об этом и обеспечить им возможность участия в
деле.
В ст.54 рассматриваемого Закона указаны конкретные вопросы,
которые суд обязан разрешить при рассмотрении иска об обращении
взыскания на заложенный земельный участок. Прежде всего следует
отметить, что в обращении взыскания на заложенный земельный
участок может быть отказано, если допущенное должником нарушение
обязательства, обеспеченного ипотекой, крайне незначительно, или
если размер требований залогодержателя в связи с этим явно
несоразмерен стоимости заложенного имущества (кроме случая,
предусмотренного п.2 ст.50 Закона).
В своем решении об обращении взыскания на заложенный по
договору об ипотеке земельный участок суд должен определить и
указать следующее: суммы, которые подлежат уплате залогодержателю
из стоимости заложенного земельного участка; предмет ипотеки -
конкретный земельный участок, из стоимости которого
удовлетворяются требования залогодержателя; способ реализации
земельного участка; начальную продажную цену при его реализации
(на публичных торгах эта цена устанавливается на основании
соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае
спора самим судом); меры по сохранности земельного участка до его
продажи, если такие меры необходимы.
По просьбе залогодателя, если имеются уважительные причины,
суд имеет право в своем решении об обращении взыскания на
заложенный земельный участок отсрочить его исполнение на срок до
одного года. Такая отсрочка допустима, когда: залогодателем
выступает гражданин, независимо от вида заложенного имущества, но
при условии, что залог не связан с занятием гражданином
предпринимательской деятельностью; предметом ипотеки служит
земельный участок из состава земель сельскохозяйственного
назначения, на которые распространяется действие Закона об
ипотеке.
Когда суд определяет срок отсрочки, необходимо учитывать, что
сумма требований залогодержателя, которые должны быть
удовлетворены из стоимости заложенного имущества к моменту
истечения отсрочки, не должна быть выше стоимости заложенного
имущества по оценке, определенной в договоре о залоге
недвижимости. Отсрочка реализации заложенного имущества не
затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, которое
обеспечено ипотекой имущества (земельного участка), и не
освобождает должника от обязанности по возмещению убытков
кредитора, возросших за время отсрочки, и положенных кредитору
процентов и неустойки. Если должник в течение срока отсрочки
удовлетворит требования кредитора, обеспеченные залогом земельного
участка, то суд по заявлению залогодателя отменяет решение об
обращении взыскания.
Закон об ипотеке определяет случаи, когда отсрочка реализации
заложенного имущества (земельного участка) не разрешается: если
она может повлечь существенное ухудшение финансового положения
залогодержателя, а также когда в отношении залогодателя или
залогодержателя возбуждено дело о признании его несостоятельным
(банкротом).
В Законе детально регламентирована процедура обращения
взыскания на заложенный земельный участок во внесудебном порядке
(ст.55). Закреплено правило, согласно которому удовлетворение
требований залогодержателя за счет заложенного земельного участка
без обращения в суд возможно на основании нотариально
удостоверенного соглашения залогодателя и залогодержателя. В то же
время Закон содержит перечень оснований, когда обращение взыскания
на заложенное имущество разрешается только по решению суда. К ним
относятся случаи, если предметом ипотеки является имущество,
принадлежащее лицу на праве общей собственности, когда кто-либо из
его собственников не дает согласия в письменной или иной
определенной федеральным законом форме на удовлетворение
требований залогодержателя во внесудебном порядке или предметом
ипотеки является предприятие как имущественный комплекс.
Закон об ипотеке допускает, что в соглашении об
удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном порядке
стороны имеют право: предусмотреть продажу заложенного земельного
участка либо на публичных торгах или на аукционе, а также
приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или
третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований
залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. Исключением из
этого правила является запрет предусматривать в данном соглашении
возможность приобретения залогодержателем заложенного имущества,
если таковым является земельный участок.
В Законе определены четкие требования к содержанию соглашения
об удовлетворении требований залогодержателя во внесудебном
порядке. Так, в нем должно быть указано: название заложенного
имущества и его стоимость; суммы, которые должны быть уплачены
залогодержателю должником, а если залогодателем выступает третье
лицо, также и залогодателем; способ реализации заложенного
имущества либо условия его приобретения залогодержателем;
известные сторонам в момент заключения соглашения предшествующие и
последующие ипотеки этого имущества, а также вещные права и право
пользования, которые имеют в отношении данного имущества третьи
лица. Суд может признать данное соглашение недействительным по
иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.
Земельный участок, заложенный по договору об ипотеке, на
который судом обращено взыскание, реализуется обычно путем продажи
с публичных торгов (за некоторыми исключениями).
Суд может, решая вопрос об обращении взыскания на заложенное
имущество, при наличии согласия залогодателя и залогодержателя,
установить, что земельный участок подлежит реализации путем
продажи на аукционе. Порядок проведения аукционов регулируется
ст.59 Закона об ипотеке и ст.447-449 ГК. Такой же способ
реализации заложенного имущества может быть предусмотрен
залогодателем и залогодержателем в соглашении об удовлетворении
требований залогодержателя во внесудебном порядке.
Публичные торги по продаже имущества (земельного участка)
организуются и проводятся специализированными организациями по
продаже недвижимости на основании договора со службой судебных
приставов-исполнителей. Специализированные организации проводят
торги по заявке судебного пристава - исполнителя с указанием
минимальной начальной цены имущества, выставляемого на торги
(ст.62 Федерального закона от 21 июля 1997 г. "Об исполнительном
производстве" (СЗ РФ. 1997. N 30. ст.3591.)).
Статья 68 Закона об ипотеке предусматривает некоторые
особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и
их реализацию. Так, на земельный участок, приобретенный при
продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу,
распространяются требования о разрешенном использовании. Лицо,
которое приобрело земельный участок при продаже на публичных
торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка
лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством РФ,
или в установленном этим законодательством порядке. Это означает,
что в указанных случаях должен соблюдаться принцип целевого
использования земельных участков.
Кроме того, продажа и приобретение на публичных торгах,
аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков
осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом
ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие
участки. Таким образом, в этих случаях речь идет об ограничениях
на приобретение земельных участков в собственность иностранных
юридических и физических лиц и лиц без гражданства.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»