«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 18%

СТАТЬЯ 78

Статья 78. Использование земель сельскохозяйственного
назначения
1. Статья 78 ЗК конкретизирует цели использования земель
сельскохозяйственного назначения и перечисляет субъектов, которые
вправе использовать земли данной категории. В некоторых случаях
особенности правового режима земельных участков в составе земель
сельскохозяйственного назначения определяются характером
деятельности соответствующего субъекта, который использует
земельный участок.
Специфику имеет правовой режим земель крестьянских
(фермерских) хозяйств. Определение крестьянского (фермерского)
хозяйства дано в ст.1 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве". Крестьянское (фермерское) хозяйство является
самостоятельным хозяйствующим субъектом с правами юридического
лица, представленным отдельным гражданином, семьей или группой
лиц, осуществляющим производство, переработку и реализацию
сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и
находящихся в их пользовании, в том числе в аренде, в пожизненном
наследуемом владении или в собственности земельных участков.
Согласно ГК крестьянское (фермерское) хозяйство не является
юридическим лицом, однако в соответствии со ст.259 ГК членами
крестьянского (фермерского) хозяйства на базе имущества хозяйства
может быть создано хозяйственное товарищество или производственный
кооператив. Кроме того, в соответствии со ст.23 ГК крестьянское
(фермерское) хозяйство может осуществлять деятельность путем
регистрации его главы как предпринимателя.
Крестьянское хозяйство - это форма свободного
предпринимательства, осуществляемого на принципах экономической
выгоды. Членами крестьянского хозяйства считаются трудоспособные
члены семьи и другие граждане, совместно ведущие хозяйство. Главой
крестьянского хозяйства является один из его дееспособных членов.
Глава крестьянского хозяйства представляет его интересы в
отношениях с предприятиями, организациями, гражданами и
государственными органами.
В соответствии со ст.257 ГК имущество крестьянского
(фермерского) хозяйства принадлежит его членам на праве совместной
собственности, если законом или договором между ними не
установлено иное. В совместной собственности членов крестьянского
(фермерского) хозяйства находятся предоставленный в собственность
этому хозяйству или приобретенный земельный участок, насаждения,
хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения,
продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная
техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое
имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его
членов.
Это означает, что возможно существование двух видов правового
режима имущества, в том числе на землю, крестьянских (фермерских)
хозяйств. В одних случаях право на землю принадлежит главе
хозяйства, когда хозяйство было образовано до вступления в силу
ГК, и собственником земли признавался его глава. В других - право
на землю является совместной собственностью членов хозяйства.
Особенностью правового режима земель крестьянских
(фермерских) хозяйств является принцип неделимости земельного
участка. Согласно п.2 ст.258 ГК земельный участок и средства
производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству,
при выходе одного из его членов из хозяйства разделу не подлежат.
Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной
компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это
имущество. Однако согласно ст.258 ГК при прекращении крестьянского
(фермерского) хозяйства в связи с выходом из него всех его членов
или по иным основаниям земельный участок подлежит разделу.
В соответствии со ст.209 ГК собственнику принадлежат права
владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Пункт 2
Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России" гласит,
что граждане и юридические лица - собственники земельных участков
имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в
залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок
или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы)
акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с
иностранными инвестициями. Следует особо подчеркнуть, что эти
нормы означают, что собственники земельных участков, используемых
для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, были вправе
распоряжаться ими до принятия нового ЗК и могут распоряжаться
своей землей и сейчас, не дожидаясь принятия федерального закона
об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Между тем имеются следующие особенности распоряжения
земельными участками крестьянских (фермерских) хозяйств. Так,
ст.63 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"(СЗ
РФ. 1998. N 29. Ст.3400; РГ. 2001. 13 нояб.) предусматривает, что
ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель крестьянских
(фермерских) хозяйств не допускается, т.е. залог этих земель
запрещен. Кроме того, распоряжение земельным участком главой
крестьянского хозяйства осуществляется с согласия всех членов
крестьянского хозяйства.
Права и обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство,
закреплены в ст.10 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве", который ныне применяется с учетом норм земельного и
гражданского законодательства. Гражданину, имеющему земельный
участок для ведения крестьянского хозяйства на праве пожизненного
наследуемого владения или в собственности, предоставляется право:
самостоятельно хозяйствовать на земле;
использовать в установленном порядке для нужд хозяйства
имеющиеся на земельном участке нерудные полезные ископаемые, торф,
лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды, а также
другие полезные свойства земли;
возводить жилые, производственные, бытовые и иные строения и
сооружения;
в установленном порядке проводить оросительные, осушительные,
культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и
иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями;
передать земельный участок по наследству;
в случае принудительного изъятия земельного участка
государством получить возмещение затрат и убытков, включая
упущенную выгоду.
Что касается права фермера-землевладельца обменять свой
земельный участок в установленном порядке и сдать земельный
участок или его часть в аренду в случае временной
нетрудоспособности, призыва на действительную службу в ряды
Вооруженных Сил, поступления на учебу, то эти нормы в настоящее
время не действуют, поскольку п.2 ст.21 ЗК не разрешает
распоряжаться земельным участком, который используется на титуле
пожизненного наследуемого владения.
Фермеру, имеющему земельный участок в собственности, кроме
того предоставляется право в случае принудительного изъятия
земельного участка государством получить полную стоимость
земельного участка, включающую возмещение затрат и убытков, в том
числе упущенную выгоду.
Фермер-арендатор вправе:
использовать землю в соответствии с условиями ее
предоставления;
использовать в установленном порядке и в соответствии с
договором об аренде имеющиеся на земельном участке нерудные
полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные
подземные воды, а также другие полезные свойства земли;
возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные
строения и сооружения в соответствии с договором об аренде и с
согласия собственника земли;
Обязанности граждан, ведущих крестьянское хозяйство,
установлены в ст.11 Закона РСФСР "О крестьянском (фермерском)
хозяйстве". На гражданина, имеющего земельный участок для ведения
крестьянского хозяйства, возлагаются обязанности:
эффективно использовать землю в соответствии с целевым
назначением, повышать ее плодородие, осуществлять комплекс
мероприятий по охране земель, не допускать ухудшения экологической
обстановки на территории в результате своей хозяйственной
деятельности;
своевременно вносить земельный налог и арендную плату за
землю;
не нарушать права других собственников, землевладельцев и
арендаторов;
своевременно представлять в орган местного самоуправления
установленные законодательством сведения о состоянии и
использовании земель, а также сведения, необходимые для ведения
земельного кадастра, и др.
2. Впервые понятие "земельный участок для ведения личного
подсобного хозяйства" было закреплено в ст.20 Основ
законодательства Союза СССР и союзных республик о земле и позднее
было использовано в ЗК РСФСР. Личное подсобное хозяйство - это
своебразная форма производства сельскохозяйственной продукции,
имеющая характер личного потребления. Такого рода деятельность не
рассматривается как предпринимательская и не облагается подоходным
налогом. Ведение личного подсобного хозяйства не имеет в качестве
своей основной цели извлечение прибыли. Доходы, которые получают
от продажи продукции, используются для личного или семейного
потребления.
Своеобразие правового режима этих земель заключается в том,
что земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства,
хотя они и относятся к землям сельскохозяйственного назначения,
обычно находятся в составе земель населенных пунктов. При
осуществлении компактной застройки населенных пунктов в
соответствии с их генеральными планами и проектами планировки и
застройки земельные участки для ведения личного подсобного
хозяйства около дома (квартиры) обычно предоставляются в меньшем
размере с выделением остальной части за пределами жилой зоны
населенного пункта.
3. Правовой режим земель, которые используются для ведения
садоводства и огородничества, регулируется главным образом
Федеральным законом "О садоводческих, огороднических и дачных
некоммерческих объединениях граждан". Содержание и особенности
правового режима этих земель определены той целью, для которой они
используются.
Существует две основные правовые формы ведения садоводства и
огородничества: коллективная и индивидуальная. В рамках
коллективной формы осуществления такой деятельности граждане могут
создавать садоводческие, огороднические некоммерческие
товарищества, садоводческие, огороднические потребительские
кооперативы либо садоводческие, огороднические некоммерческие
партнерства. В то же время законодательство допускает возможность
вести садоводство или огородничество в индивидуальном порядке
(ст.8 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и
дачных некоммерческих объединениях граждан").
Земельные участки для коллективного садоводства и
огородничества состоят из земель общего пользования и из земель
членов некоммерческих объединений. К землям общего пользования
относятся земельные участки, занятые охранными зонами, дорогами,
проездами, другими сооружениями и объектами общего пользования.
В законодательстве определен порядок использования и
застройки территории садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения. Использование и застройка территорий
этих объединений осуществляются на основе проектов организации и
застройки территории садоводческого или огороднического
некоммерческого объединения. Разработка таких проектов
осуществляется в соответствии с установленными земельным и
градостроительным законодательством правилами землепользования и
застройки, системой государственных градостроительных нормативов и
правил.
Некоммерческое объединение как юридическое лицо вправе
приступить к обустройству выделенного ему земельного участка
(строительству подъездных дорог, ограждений, осуществлению
мелиоративных и иных работ) после установления его границ в
натуре, выдачи документов, удостоверяющих право такого объединения
на земельный участок.
Члены садоводческого и огороднического некоммерческого
объединения вправе приступить к использованию садовых, огородных
земельных участков после выноса в натуру проекта организации и
застройки территории такого объединения и утверждения общим
собранием его членов (собранием уполномоченных) распределения
земельных участков между членами такого объединения.
Огородническое некоммерческое объединение, уставом которого
не предусмотрено закрепление земельных участков за гражданами на
праве собственности, вправе приступить к использованию выделенного
земельного участка без составления проекта организации и застройки
территории такого объединения.
Проект организации и застройки территории садоводческого и
огороднического некоммерческого объединения составляется на
основании ходатайства его правления. К указанному ходатайству
прилагаются: документы, удостоверяющие право такого объединения на
землю; материалы топографической съемки, а при необходимости
материалы инженерно-геологических изысканий;
архитектурно-планировочное задание; технические условия
инженерного обеспечения территории такого объединения.
Проект организации и застройки территории садоводческого и
огороднического некоммерческого объединения согласовывается с
объединением, заказавшим данный проект, и утверждается в
двухнедельный срок органом местного самоуправления, на территории
которого выделен земельный участок. Документами, необходимыми для
согласования и утверждения проектной документации, являются:
проект организации и застройки территории садоводческого,
огороднического некоммерческого объединения с пояснительной
запиской; сметно-финансовые расчеты; графические материалы в
установленном масштабе, содержащие генеральный план застройки
территории садоводческого, огороднического или дачного
некоммерческого объединения, чертеж перенесения указанного проекта
на местность, схему инженерных сетей. Экземпляры проекта
организации и застройки территории объединения со всеми текстовыми
и графическими материалами передаются объединению и
соответствующему органу местного самоуправления.
Устанавливаются специальные нормативы организации и застройки
территории садоводческого и огороднического некоммерческого
объединения. Такие нормативы устанавливают органы исполнительной
власти субъектов РФ в порядке, предусмотренном градостроительным
законодательством, с учетом их природных,
социально-демографических, национальных и иных особенностей.
Основой для этого служат базовые нормативы организации и застройки
территории таких объединений, установленные федеральными органами
исполнительной власти и необходимые для соблюдения
природоохранного, земельного законодательства, законодательства о
градостроительстве, о санитарно-эпидемиологическом благополучии
населения, о пожарной безопасности.
Основными нормативами организации и застройки территории
некоммерческого объединения в соответствии с градостроительным
законодательством являются:
численность и размеры подъездных и внутренних дорог;
минимальные расстояния между зданиями, строениями,
сооружениями и границами земельных участков;
тип источников водоснабжения;
техническая характеристика инженерного обеспечения территории
такого объединения;
перечень необходимых противопожарных сооружений;
перечень мероприятий по охране окружающей среды.
Возведение строений и сооружений в садоводческом и
огородническом некоммерческом объединении осуществляется в
соответствии с проектом организации и застройки его территории.
Контроль за соблюдением требований к возведению строений и
сооружений осуществляет правление объединения, а также инспектора
государственных органов, контролирующие соблюдение
законодательства, в порядке авторского надзора организация,
разработавшая проект организации и застройки территории такого
объединения, органы местного самоуправления.
Тип материалов и конструкций, применяемых при возведении
строений, сооружений и объектов инженерной инфраструктуры,
определяют садоводческое и огородническое некоммерческое
объединение и его члены самостоятельно в соответствии с проектом
организации и застройки территории такого объединения. Возведение
гражданами на садовых и огородных земельных участках строений и
сооружений, превышающих размеры, установленные проектом
организации и застройки территории объединения для данных строений
и сооружений, допускается после утверждения органом местного
самоуправления проектов строительства данных строений и сооружений
в порядке, установленном градостроительным законодательством.
Нарушение требований проекта организации и застройки территории
некоммерческого объединения является основанием для привлечения
такого объединения, а также его членов, допустивших нарушение к
ответственности.
В законодательстве детально определены земельные права и
обязанности членов садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения.
Членами садоводческого и огороднического некоммерческого
товарищества (садоводческого, огороднического или дачного
некоммерческого партнерства) могут быть граждане РФ, достигшие 18
лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества
(партнерства). Членами садоводческого и огороднического
потребительского кооператива могут быть граждане РФ, достигшие 16
лет и имеющие земельные участки в границах такого кооператива. Что
касается членов садоводческого и огороднического некоммерческого
объединения, то ими могут стать в соответствии с гражданским
законодательством наследники членов садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения, в том
числе малолетние и несовершеннолетние, а также лица, к которым
перешли права на земельные участки в результате дарения или иных
сделок с земельными участками.
Иностранные граждане и лица без гражданства могут стать
членами садоводческих и огороднических некоммерческих объединений,
если земельные участки им предоставляются на праве аренды или
срочного пользования(Ныне это ограничение должно применяться с
учетом того, что иностранные граждане и лица без гражданства
вправе иметь земельные участки в частной собственности.).
Учредители садоводческого и огороднического некоммерческого
объединения считаются принятыми в члены такого объединения с
момента его государственной регистрации. Другие вступающие в такое
объединение лица принимаются в его члены общим собранием членов
садоводческого, огороднического некоммерческого объединения.
Каждому члену садоводческого и огороднического некоммерческого
объединения в течение трех месяцев со дня приема правление такого
объединения обязано выдать членскую книжку или другой заменяющий
ее документ.
Член садоводческого и огороднического некоммерческого
объединения имеет право:
самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в
соответствии с его разрешенным использованием;
осуществлять в соответствии с градостроительными,
строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими,
противопожарными и иными установленными требованиями (нормами,
правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого
строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом
земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных
строений и сооружений - на огородном земельном участке;
распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в
случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не
ограничены в обороте;
при отчуждении садового, огородного земельного участка
одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего
пользования в составе садоводческого и огороднического
некоммерческого товарищества в размере целевых взносов;
имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той
части, которая включена в неделимый фонд садоводческого,
огороднического потребительского кооператива; здания, строения,
сооружения, плодовые культуры;
обращаться в суд о признании недействительными нарушающих его
права и законные интересы решений общего собрания членов
садоводческого и огороднического некоммерческого объединения либо
собрания уполномоченных, а также решений правления и иных органов
такого объединения;
добровольно выходить из садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким
объединением договора о порядке пользования и эксплуатации
инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования;
осуществлять иные не запрещенные законодательством действия.
Одновременно член садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения обязан:
нести бремя содержания земельного участка и бремя
ответственности за нарушение законодательства;
использовать земельный участок в соответствии с его целевым
назначением и разрешенным использованием, не наносить ущерб земле
как природному и хозяйственному объекту;
не нарушать права членов такого объединения;
соблюдать агротехнические требования, установленные режимы,
ограничения, обременения и сервитуты;
своевременно уплачивать членские и иные взносы,
предусмотренные настоящим законом и уставом такого объединения,
налоги и платежи;
в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок
не установлен земельным законодательством;
соблюдать градостроительные, строительные, экологические,
санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования (нормы,
правила и нормативы);
соблюдать иные установленные законами и уставом такого
объединения требования.
Правовой режим земельных участков для садоводства и
огородничества имеет некоторые особенности, касающиеся
приватизации садовых и огородных земельных участков.
Садоводам и огородникам и их некоммерческим объединениям,
получившим земельные участки из государственных и муниципальных
земель на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного
(бессрочного) пользования, аренды или срочного пользования, не
может быть отказано в приватизации таких земельных участков, за
исключением установленных федеральными законами случаев запрета на
передачу земельных участков в частную собственность.
Приватизация садовых и огородных земельных участков может
осуществляться за плату или бесплатно в следующей
последовательности:
общее собрание членов некоммерческого объединения (собрание
уполномоченных) принимает решение о приобретении прав на землю
общего пользования (собственность такого объединения как
юридического лица, общая совместная собственность членов такого
объединения) и создает комиссию по подготовке материалов для
приватизации садовых и огородных земельных участков;
эта комиссия организует сбор заявлений от членов
садоводческого и огороднического некоммерческого объединения о
приватизации земельных участков и проводит инвентаризацию земель
такого объединения с привлечением в соответствии с договором
специализированной землеустроительной организации или иного
имеющего соответствующую лицензию юридического лица;
член соответствующего объединения в своем заявлении
указывает, на каком праве он хочет переоформить садовый или
огородный земельный участок (собственность гражданина, общая
совместная или общая долевая собственность супругов), фактическую
площадь участка в квадратных метрах, встречные требования к его
границам;
комиссия по подготовке материалов для приватизации садовых,
огородных и дачных земельных участков дает заключение о наличии
встречных требований к границам садовых и огородных земельных
участков со стороны соседей, садоводческого, огороднического
некоммерческого объединения и свое предложение об урегулировании
спора; если спор таким образом урегулировать не удается, он
рассматривается в судебном порядке;
общее собрание членов садоводческого и огороднического
некоммерческого объединения (собрание уполномоченных) либо
правление объединения рассматривает подготовленные материалы,
итоги инвентаризации земель объединения и принимает решение о
ходатайстве перед соответствующими органами местного
самоуправления о закреплении земель общего пользования за таким
объединением, а садовых и огородных земельных участков - за
конкретными гражданами, их супругами;
в случае несоответствия фактической площади садовых или
огородных земельных участков площади данных участков, указанной в
проекте организации и застройки территории садоводческого или
огороднического некоммерческого объединения, в проект вносятся
уточнения, которые по согласованию с органами архитектуры и
градостроительства и комитетами по земельным ресурсам и
землеустройству утверждаются соответствующим органом местного
самоуправления;
органы местного самоуправления вправе потребовать у
садоводческого или огороднического некоммерческого объединения
протокол общего собрания его членов (собрания уполномоченных),
список членов такого объединения, их заявления, паспортные данные,
копию решения об отводе земель (государственный акт или
свидетельство), копию устава такого объединения, проект
организации и застройки территории с внесенными уточнениями и
промерами границ;
решение органа местного самоуправления о приватизации
садового или огородного земельного участка принимается в месячный
срок со дня подачи соответствующего заявления и является
основанием для выдачи гражданину и садоводческому или
огородническому некоммерческому объединению свидетельств,
удостоверяющих их права на землю;
членам садоводческого и огороднического некоммерческого
объединения документы выдает его правление, которое получает их в
соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству
по доверенностям членов такого объединения;
за государственную регистрацию прав на садовые, огородные и
дачные земельные участки с каждого члена объединения взимается
регистрационный сбор в размере установленного федеральным законом
минимального размера оплаты труда. Органы местного самоуправления
вправе устанавливать гражданам отдельных категорий льготы по
уплате регистрационного сбора.
Собственники садовых и огородных земельных участков вправе их
продать, подарить, передать в залог, аренду, срочное пользование,
обменять, заключить договор ренты или договор пожизненного
содержания с иждивением, а также добровольно отказаться от
указанных участков. Такие земельные участки, находящиеся в
собственности граждан, наследуются по закону или по завещанию.
Садовые и огородные земельные участки, находящиеся в общей
совместной собственности супругов, могут быть разделены между
ними. Земельные участки общего пользования садоводческого и
огороднического некоммерческого объединения разделу не подлежат.
Не действует правило о том, что садовые и огородные земельные
участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного
наследуемого владения, можно передать в аренду, срочное
пользование, обменять, приватизировать, а также добровольно
отказаться от них. Садовые и огородные земельные участки,
предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого
владения, могут только наследоваться по закону.
Земельные участки, предоставленные гражданам на праве
постоянного (бессрочного) пользования, нельзя после вступления в
силу ЗК с согласия органа местного самоуправления передать в
аренду, срочное пользование, обменять, приватизировать. Можно
только добровольно отказаться от них.
Раздел садового или огородного земельного участка допускается
только с согласия члена садоводческого или огороднического
некоммерческого объединения либо в судебном порядке. Образующиеся
при разделе участки не могут быть меньше минимального размера
земельного участка, установленного нормативными правовыми актами
субъектов РФ.
По общему правилу, оборот садовых и огородных земельных
участков осуществляется в пределах, установленных гражданским
законодательством, и в той мере, в какой он допускается земельным
законодательством.
В законодательстве определены условия ведения садоводства и
огородничества в индивидуальном порядке. Земельные участки для
индивидуального огородничества предоставляются органами местного
самоуправления из земель запаса в аренду, а предприятиями,
учреждениями и организациями - во временное пользование. В
отдельных случаях допускается продление срока пользования в
установленном порядке.
Земельные участки, предоставленные для огородничества,
используются в целях выращивания овощей, картофеля, бахчевых и
ягодных культур. При необходимости на указанных земельных участках
могут возводиться с учетом местных условий временные постройки
индивидуального или общего пользования для отдыха, хранения
огородного инвентаря и укрытия от непогоды. При прекращении права
пользования земельными участками, предоставленными для
огородничества, возведенные на них временные постройки подлежат
сносу владельцами этих строений или за их счет без возмещения
стоимости строений.
Те граждане, которые ведут садоводство или огородничество
индивидуально на территории садоводческого, огороднического
некоммерческого объединения, вправе пользоваться объектами
инфраструктуры и другим имуществом общего пользования
некоммерческого объединения. Порядок пользования этим имуществом
определяется общим собранием членов садоводческого,
огороднического некоммерческого объединения. Использование
имущества объединения осуществляется на основании договора,
заключенного гражданином с объединением в письменной форме, и
носит платный характер. Размер платы для граждан, ведущих
садоводство, огородничество в индивидуальном порядке, при условии
внесения ими взносов на приобретение указанного имущества не может
превышать размер платы за пользование этим имуществом для членов
такого объединения.
В случае неуплаты установленных договорами взносов за
пользование объектами инфраструктуры и другим имуществом общего
пользования садоводческого, огороднического некоммерческого
объединения на основании решения правления объединения либо общего
собрания его членов граждане, ведущие садоводство, огородничество
в индивидуальном порядке, могут быть лишены права пользоваться
этим имуществом. Неплатежи за пользование объектами инфраструктуры
и другим имуществом общего пользования садоводческого,
огороднического или дачного некоммерческого объединения
взыскиваются в судебном порядке. Однако в этих случаях граждане не
могут быть лишены прав на свой земельный участок.
Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное
хозяйство в индивидуальном порядке на территории садоводческого,
огороднического некоммерческого объединения, могут обжаловать в
суд решение правления некоммерческого объединения либо общего
собрания его членов об отказе в заключении договоров о пользовании
объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования
объединения.
4. Особая ситуация сложилась по поводу земель
сельскохозяйственных коммерческих организаций, причем эта проблема
так и не была разрешена в новом ЗК. В ЗК РСФСР (ст.69)
устанавливался правовой режим земель колхозов,
сельскохозяйственных кооперативов, совхозов и других
сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций. Указом
Президента РФ от 24 декабря 1993 г. N 2287 "О приведении
земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с
Конституцией Российской Федерации" эта статья была признана
недействующей. В настоящее время земельное законодательство
фактически не регулирует эти вопросы.
Подавляющая часть земель, ранее находившихся в пользовании
сельскохозяйственных предприятий, была приватизирована. В
результате реорганизации колхозов и совхозов граждане (как
правило, работники этих предприятий) получили право на земельную
долю (пай) (подробнее см. комментарий к п.5 ст.79 ЗК). Владелец
земельной доли вправе по своему выбору распорядиться ею.
С начала 1991 г. в результате проведения земельной реформы
около 12 млн сельских жителей стали собственниками земельных долей
(паев). Однако в результате этого реорганизованные
сельскохозяйственные организации утратили какие-либо права в
отношении своих земель. В действующем земельном законодательстве
права таких сельскохозяйственных коммерческих организаций на землю
не урегулированы. Земельное законодательство не признает эти
сельскохозяйственные организации субъектами земельных отношений,
поскольку "собственниками" земли в такой ситуации являются
владельцы земельных долей (паев).
В связи с этим встает много вопросов, на которые нельзя найти
ответ в ЗК. Кто в этой ситуации должен уплачивать земельный налог,
нести ответственность за нарушения земельного законодательства?
Кому должны возмещаться убытки в случаях изъятия земель
сельскохозяйственной организации для государственных или
муниципальных нужд и т.д.?
Установление коллективной (общей) совместной или долевой
собственности на земельные участки сельскохозяйственной
организации не было связано с решением в законодательстве
проблемы, на основе каких прав сама сельскохозяйственная
организация использует землю.
В настоящее время сельскохозяйственная коммерческая
организация может приобрести право собственности на землю в
результате продажи земельных участков из фонда перераспределения
местной администрацией на аукционе или по конкурсу (п.5 Указа
Президента РФ от 27 декабря 1991 г. N 323 "О неотложных мерах по
осуществлению земельной реформы в РСФСР"). Земельный участок или
его часть, земельная доля (пай) могут быть переданы этой
организации в качестве взноса в уставный фонд (капитал) (п.2, 5
Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. N 1767 "О регулировании
земельных отношений и развитии аграрной реформы в России").
Согласно п.9 Указа Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 "О
реализации конституционных прав граждан на землю" невостребованные
земельные доли, на которые не поступили заявления о получении
свидетельств на право собственности, передаются (сохраняются за)
сельскохозяйственным организациям, которые используют их в течение
трех лет. Если в течение этого времени собственник указанной
земельной доли не подал заявление о получении свидетельства на
право собственности и не принял решения об использовании земельной
доли, она остается в пользовании сельскохозяйственной организации
еще на три года. Такая организация может приобрести земельный
участок в результате сделок купли-продажи и др.
Указ Президента РФ от 7 марта 1996 г. N 337 (п.5) установил,
что передача земельных долей в аренду сельскохозяйственным
организациям, а также передача земельных долей или права
пользования ими в уставный капитал сельскохозяйственных
организаций осуществляются на основании договоров между
собственниками долей и сельскохозяйственными организациями и
крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Предусмотрено, что
договоры аренды земельных долей должны заключаться на срок не
менее трех лет. Арендодателями могут выступать как отдельный
собственник, так и группа собственников земельных долей. При
передаче земельной доли в аренду или в пользование земельный налог
по договору с собственником может выплачиваться арендатором или
пользователем. Площадь земель сельскохозяйственного назначения,
арендуемых для производства сельскохозяйственной продукции, не
ограничивается. Роскомземом 16 мая 1996 г. был утвержден Примерный
договор аренды земельных долей при множественности лиц на стороне
арендодателей. Однако указанные способы приобретения прав на землю
не являются кардинальным решением проблемы.
Есть сельскохозяйственные организации, в которых
реорганизация не проводилась - совхозы, государственные
сельскохозяйственные предприятия, например, находящиеся в ведении
Минобороны РФ, МВД России, Минсельхозпрода России и других
ведомств, научно-исследовательские учреждения, учебные заведения и
учебно-опытные хозяйства, которые используют землю на титуле права
постоянного (бессрочного) пользования. Эти сельскохозяйственные
организации обладают соответствующими земельными правами и
обязанностями.
Исключением из рассмотренной выше ситуации является
регулирование прав на землю сельскохозяйственных кооперативов.
Вновь созданные сельскохозяйственные коммерческие организации
используют земли сельскохозяйственного назначения на праве
собственности и иных предусмотренных законодательством титулах. К
их числу относятся сельскохозяйственные кооперативы - организации,
созданные сельскохозяйственными товаропроизводителями на основе
добровольного членства для совместной производственной или иной
хозяйственной деятельности, основанной на объединении их
имущественных паевых взносов в целях удовлетворения материальных и
иных потребностей членов кооператива. Сельскохозяйственный
кооператив может быть создан в форме производственного или
потребительского кооператива. Порядок создания и деятельности
таких кооперативов регулируется Федеральным законом от 8 декабря
1995 г. "О сельскохозяйственной кооперации" (в ред. от 18 февраля
1999 г.) (СЗ РФ. 1995. N 50. Ст.4870; 1999. N 8. Ст.973.).
Пункт 3 ст.19 указанного Закона предусматривает, что при
реорганизации сельскохозяйственной организации ее член (участник)
вправе передать выделенный ему земельный участок или причитающуюся
ему земельную долю в счет паевого взноса в паевой фонд кооператива
(с условием или без условия их возврата в натуральной форме в
случае выхода из кооператива) либо передать земельный участок,
находящийся в его собственности, кооперативу в аренду на условиях,
установленных законодательством РФ и законодательством субъектов
РФ. В этом случае кооператив становится собственником имущества,
переданного ему в качестве паевых взносов его членами (п.3 ст.34
Закона) и соответственно собственниками таких земельных участков.
Согласно ст.6 Федерального закона "О сельскохозяйственной
кооперации" кооператив вправе иметь в собственности, покупать или
иным образом приобретать, продавать, закладывать и осуществлять
иные вещные права на имущество и земельные участки, в том числе
переданные ему в виде паевого взноса в паевой фонд кооператива, в
порядке и на условиях, которые установлены законодательством РФ и
законодательством субъектов Федерации.
Особенности правового режима земель сельскохозяйственного
кооператива отражены в ст.18 Закона. Так, выходящему члену
кооператива должна быть выплачена стоимость его паевого взноса или
должно быть выдано имущество, соответствующее его паевому взносу,
а также произведены другие причитающиеся ему выплаты в размерах, в
сроки и на условиях, которые предусмотрены уставом кооператива.
Паевой взнос возвращается в порядке, установленном уставом. В
соответствии с уставом кооператива либо в соответствии с решением
общего собрания членов кооператива и с согласия лица, выходящего
из кооператива, может быть предусмотрена выплата стоимости паевого
взноса в натуральной форме в виде земельного участка или другого
имущества кооператива.
Размер выдаваемого в счет пая земельного участка определяется
пропорционально размерам земельных угодий кооператива исходя из
размера паевого взноса выходящего члена кооператива и стоимости
гектара земли, в соответствии с которой земельный участок или
земельная доля были засчитаны в паевой взнос. При этом размер
выдаваемого земельного участка не должен превышать размер
земельной доли или земельного участка, переданных кооперативу
выходящим из него членом при его вступлении в кооператив.
В случае, если земельный участок или земельная доля были
переданы кооперативу по договору в качестве паевого взноса с
условием возврата земельного участка при выходе из членов
кооператива, земельный участок возвращается в порядке и на
условиях, которые определены указанным договором. Споры о возврате
земельного участка в таком случае разрешаются судом.
Место нахождения земельного участка, выдаваемого выходящему
члену кооператива в счет его паевого взноса в соответствии с
уставом кооператива или в соответствии с решением общего собрания
членов кооператива, устанавливается решением правления
кооператива.
5. Особенности правового режима земель
опытно-производственных, учебных, учебно-опытных и
учебно-производственных хозяйств заключаются преимущественно в
том, что эти земли могут быть отнесены к категории особо ценных
продуктивных сельскохозяйственных угодий (см. комментарий к ст.79
ЗК).
Порядок использования и охраны земель сельскохозяйственного
назначения общинами коренных малочисленных народов отражен в
нескольких федеральных законах. Так, Федеральный закон от 30
апреля 1999 г. "О гарантиях прав коренных малочисленных народов
Российской Федерации" (СЗ РФ. 1999. N 18. Ст.2208.) (ст.8)
предусматривает, что малочисленные народы, объединения
малочисленных народов в целях защиты их исконной среды обитания,
традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов имеют право
безвозмездно владеть и пользоваться в местах своего традиционного
проживания и хозяйственной деятельности землями различных
категорий, необходимыми для осуществления их традиционного
хозяйствования и занятия традиционными промыслами, и
общераспространенными полезными ископаемыми в порядке,
установленном федеральным законодательством и законодательством
субъектов Федерации. Таким же правом обладают лица, относящиеся к
малочисленным народам.
Согласно ст.11 Федерального закона от 7 мая 2001 г. "О
территориях традиционного природопользования коренных
малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской
Федерации" (СЗ РФ. 2001. N 20. Ст.1972.) правовой режим территорий
традиционного природопользования устанавливается положениями о
территориях традиционного природопользования, утвержденными
соответственно Правительством РФ, органами исполнительной власти
субъектов Федерации, органами местного самоуправления с участием
лиц, относящихся к малочисленным народам, и общин малочисленных
народов или их уполномоченных представителей. В случае изъятия
земельных участков и других обособленных природных объектов,
находящихся в пределах границ территорий традиционного
природопользования, для государственных или муниципальных нужд
лицам, относящимся к малочисленным народам, и общинам
малочисленных народов предоставляются равноценные земельные
участки и другие природные объекты, а также возмещаются убытки,
причиненные таким изъятием (ст.12 Закона).
Что касается порядка использования земель иными лицами,
указанными в настоящей статье, то действующее законодательство не
предусматривает каких-либо особенностей их правового режима.
Например, согласно ст.2 Федерального закона от 12 января 1996
г. "О некоммерческих организациях" (с изм. от 8 июля 1999 г.) (СЗ
РФ. 1996. N 3. Ст.145; 1999. N 28. Ст.3473.) некоммерческой
организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в
качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая
полученную прибыль между участниками. Некоммерческие организации
могут создаваться в форме общественных или религиозных организаций
(объединений), некоммерческих партнерств, учреждений, автономных
некоммерческих организаций, социальных, благотворительных и иных
фондов, ассоциаций и союзов, а также в других формах,
предусмотренных федеральными законами. Некоммерческая организация
может иметь в собственности или в бессрочном пользовании земельные
участки (ст.25 Закона).
Закон РФ от 11 июля 1997 г. "О потребительской кооперации
(потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" (с
изм. от 28 апреля 2000 г.) (СЗ РФ. 1997. N 28. Ст.3306; 2000. N
18. Ст.1910.) не определяет специально правовой режим
использования земель сельскохозяйственного назначения. Этот Закон
регулирует режим земельных участков, переданных в качестве паевого
взноса в паевой фонд потребительского общества. Паевой взнос
представляет собой имущественный взнос пайщика в паевой фонд
потребительского общества деньгами, ценными бумагами, земельным
участком или земельной долей, другим имуществом либо
имущественными или иными правами, имеющими денежную оценку. В этом
случае собственником имущества является потребительское общество
как юридическое лицо (ст.21 Закона).
Согласно ст.14 Закона пайщику, выходящему или исключенному из
потребительского общества, выплачиваются стоимость его паевого
взноса и кооперативные выплаты в размерах, в сроки и на условиях,
которые предусмотрены уставом потребительского общества на момент
вступления пайщика в потребительское общество. Уставом
потребительского общества может быть предусмотрена выдача паевого
взноса в натуральной форме в случаях, если паевым взносом были
земельные участки или иное недвижимое имущество. Наследникам
умершего пайщика его паевой взнос и кооперативные выплаты
передаются в порядке, предусмотренном уставом потребительского
общества.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»