«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»

Прочитано: 5%

СТАТЬЯ 85

Статья 85. Состав земель поселений и зонирование территорий
1. Статья 85 ЗК дублирует основные положения ст.40
Градостроительного кодекса РФ, согласно которой на территориях
городских и сельских поселений могут устанавливаться
территориальные зоны следующих видов: жилые зоны;
общественно-деловые зоны; производственные зоны; зоны инженерной и
транспортной инфраструктур; рекреационные зоны; зоны
сельскохозяйственного использования; зоны специального назначения;
зоны военных объектов; иные зоны режимных территорий.
Градостроительное законодателство предусматривает, что органы
местного самоуправления городских и сельских поселений в
соответствии с местными условиями могут устанавливать иные
территориальные зоны, а также включать в них земельные участки и
иные объекты недвижимости. Кроме того, в территориальных зонах
могут выделяться подзоны, особенности использования территорий
которых определяются градостроительным регламентом с учетом
ограничений на их использование, установленных земельным
законодательством, законодательством об охране окружающей
природной среды, законодательством об охране памятников истории и
культуры, иным законодательством РФ.
В территориальные зоны могут включаться территории общего
пользования, занятые площадями, улицами, проездами, дорогами,
набережными, скверами, бульварами, водоемами и другими объектами.
Территории общего пользования в городских и сельских поселениях
предназначены для удовлетворения общественных интересов населения.
Порядок использования территорий общего пользования определяется
органами местного самоуправления. Пункт 12 комментируемой статьи
запрещает приватизацию земель общего пользования.
В Методических рекомендациях по разработке схем зонирования
территории городов (МДС 30-1.99), одобренных 10 июня 1999 г.
Научно-техническим Советом Госстроя России, определены примерные
виды (этапы) работ по разработке схем зонирования территорий
городов, состав и содержание материалов зонирования. Вконкретных
городах эти вопросы должны уточняться с учетом местных условий,
нормативных правовых и нормативно-технических документов субъектов
Федерации и органов местного самоуправления в области
градостроительства.
При выделении зон на территории сверхкрупного, крупнейшего,
крупного, большого, среднего города следует руководствоваться
примерным перечнем видов зон. Виды зон могут выделяться в
засимости от их функционального назначения. В этом случае
выделяются:
зоны городского центра (межселенное и общегородское
социально-культурное обслуживание, административное и
хозяйственное управление, кредитно-финансовая, научная, проектная,
образовательная и общественная деятельность);
жилые зоны (проживание населения); производственные зоны
(промышленное и опытное производство);
научно-образовательные зоны (научные исследования,
специальное образование);
зоны инженерных и транспортных инфраструктур (инженерное и
транспортное обслуживание города);
зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций
(обслуживание внешних пассажирских и грузовых перевозок,
обслуживание внешних транспортных и инженерных коммуникаций);
рекреационные зоны (рекреационная деятельность и ее
обслуживание);
зоны охраны среды (восстановление и сохранение территорий и
объектов особо ценной природной и историко-культурной среды);
зоны специального назначения (обслуживание специфических
государственных и городских функций).
Возможно выделение видов территориальных зон в зависимости от
характера и степени освоенности их территории:
зона жилой застройки (многоэтажная, средней этажности,
малоэтажная застройка, ансамбли гражданских зданий, усадебная
застройка);
зоны промышленной застройки (крупные, средние и малые
производственные комплексы);
зоны сельскохозяйственной застройки (животноводческие
<%-2>комплексы и фермы, парниковые и тепличные предприятия,
зерно-, <%0>овощехранилища и др.);
зоны общественной застройки (здания учреждений большой,
средней и малой этажности; комплексы крупных и средних зальных
зданий, арен и спортивных сооружений; небольшие комплексы -
детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха);
зоны исторической застройки (архитектурные ансамбли и
комплексы памятников истории и культуры, рядовая историческая
застройка);
зоны железных дорог (железнодорожные узлы и коммуни<->кации);

зоны водных коммуникаций и сооружений (реки, каналы,
акватории, портовые сооружения);
зоны скоростных автодорожных коммуникаций (скоростные
автодороги, транспортные развязки);
зоны магистральных ЛЭП и их подстанций (ЛЭП и их
подстанции<%0>);
зоны открытых пространств естественного и культурного
природного ландшафта.
Могут выделяться также виды зон в зависимости от
обеспеченности объектами транспортной, инженерной, социальной
инфраструктур, в том числе: железных дорог; скоростных вылетных
автодорог; городского водопровода; городской канализации;
теплоснабжения; газоснабжения; электроснабжения; связи; зоны
услуг, предоставляемых объектами городской социальной
инфраструктуры (объекты социального и культурно-бытового
обслуживания населения).
Допускается выделение видов зон по поддержанию
градостроительными средствами качества природных ресурсов,
комплексов природной и историко-культурной среды, иных объектов
градостроительной деятельности особого регулирования:
зоны защиты природных ресурсов (водоохранные, лесоохранные и
т.п.);
зоны защиты природной среды (буферные зоны особо охраняемых
природных объектов и ландшафтов); санитарно-защитные зоны; зоны
охраны историко-культурной среды (охраняемых комплексов и объектов
историко-культурного наследия);
зоны защиты территорий, подверженных воздействию чрезвычайных
ситуаций природного и техногенного характера;
территории чрезвычайных экологических ситуаций и
экологического бедствия;
зоны с экстремальными природно-климатическими условиями.
Несколько иные требования предъявляются при выделении зон на
территории малого городского поселения, а также зон и подзон на
территории части сверхкрупного, крупнейшего, крупного, большого,
среднего города. В этих случаях следует руководствоваться
следующим примерным перечнем видов зон (подзон). В зависимости от
функционального назначения устанавливаются:
зоны городского центра или центра городского района
(межселенное и общегородское или районное социально-культурное
обслуживание, административное и хозяйственное управление,
кредитно-финансовая, общественная деятельность);
жилые зоны - проживание населения в сочетании с ведением
индивидуального подсобного хозяйства или с отдыхом;
зоны промышленного производства - промышленное и опытное
производство (или добыча и обогащение полезных ископаемых) высокой
санитарной вредности, большой водоемкости, энергоемкости,
грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по действующей
классификации; промышленное и опытное производство (или добыча и
обогащение полезных ископаемых) средней санитарной вредности,
экологической опасности, средней водоемкости, энергоемкости,
большой и средней грузоемкости, потребности в трудовых ресурсах по
действующей классификации; промышленное и опытное производство,
совместимое с проживанием населения;
зоны сельскохозяйственного производства - интенсивное
животноводство низкой и средней санитарной вредности; интенсивное
садоводство и овощеводство;
научно-образовательные зоны - научные исследования; высшее
образование, научные исследования; специальное образование;
зоны внешнего транспорта и внешних инженерных коммуникаций:
железнодорожного транспорта (обслуживание внешних пассажирских и
грузовых перевозок; обслуживание узлов и коммуникаций внешнего
железнодорожного транспорта); речного или морского порта
(обслуживание речных (морских) внешних пассажирских и грузовых
перевозок; обслуживание сооружений и судов речного (морского)
транспорта); аэропорта (обслуживание воздушных пассажирских и
грузовых перевозок; обслуживание сооружений и судов воздушного
транспорта); внешнего и скоростного городского автотранспорта
(обслуживание внешних и скоростных пассажирских и грузовых связей
с пригородами и между районами города); внешних инженерных
коммуникаций, выполняющих функции обслуживания трубопроводов, ЛЭП,
линий связи;
рекреационные зоны - отдых в стационарных рекреационных
учреждениях; лечение, оздоровление, спорт, туризм в стационарных
учреждениях; их обслуживание; массовый кратковременный отдых вне
стационарных рекреационных учреждений; оздоровление, спорт,
туризм; их обслуживание;
зоны охраны среды - природоохранные зоны (восстановление и
охрана природных ландшафтов, городских парков, береговых линий и
др.); историко-культурные заповедные зоны (восстановление и охрана
ансамблей и комплексов памятников истории и культуры, исторических
центров, парков, садов, бульваров, культурных слоев древних
городов);
зоны специального назначения - размещение военных городков,
полигонов, пенитенциарных учреждений и т.п.; мест захоронений;
объектов коммунального хозяйства со специальными инженерными
сооружениями высокой и средней санитарной вредности; мест
складирования и хранения энергоносителей, химикатов и других
товаров высокой взрыво-пожарности и санитарной вредности;
обслуживание бытовых нужд населения, хранение и обслуживание
средств городского транспорта, складирование и хранение товаров
средней и низкой взрыво-пожароопасности и санитарной вредности.
Виды территориальных зон могут подразделяться в зависимости
от характера их территории. Зоны жилой застройки: многоэтажной;
средней этажности; малоэтажной; ансамблей гражданских зданий;
усадебной; зоны промышленной застройки: крупных производственных
комплексов; средних и малых производственных комплексов; зоны
сельскохозяйственной застройки: животноводческих, птицеводческих,
звероводческих комплексов и ферм; парниковых и тепличных
предприятий; зернохранилищ, овощехранилищ, плодохранилищ; зоны
общественной застройки: многоэтажных зданий учреждений; зданий
учреждений средней и малой этажности; комплексов крупных и средних
зальный зданий, арен и спортивных сооружений; небольших комплексов
(детские сады, школы, больницы, санатории, дома отдыха); зоны
исторической застройки: архитектурных ансамблей и комплексов
памятников истории и культуры; рядовой застройки; зоны
железнодорожных узлов и коммуникаций отдельно или в различных
сочетаниях с автодорожными коммуникациями, ЛЭП, линиями связи;
зоны водных коммуникаций и сооружений отдельно или в различных
сочетаниях с железнодорожными, автодорожными коммуникациями, ЛЭП,
линиями связи; зоны скоростных автодорожных коммуникаций отдельно
или в различных сочетаниях с ЛЭП, линиями связи; зоны городских и
районных улиц, проспектов, дорог, площадей; зоны магистральных ЛЭП
и их подстанций отдельно и в сочетании с автодорожными
коммуникациями; зоны естественного и культурного природного
ландшафта: покрытые лесом и кустарником территории; открытые
пространства; зоны восстанавливаемого нарушенного природного
ландшафта.
К видам зон по обеспеченности объектами транспортной,
инженерной и социальной инфраструктур относятся зоны возможного
подсоединения местных коммуникаций к магистральным коммуникациям
железных дорог; скоростных вылетных автодорог; городского
водопровода; городской канализации; теплоснабжения; газоснабжения;
электроснабжения; связи; зоны обслуживания населения объектами
социального и культурно-бытового назначения.
Видами зон по поддержанию градостроительными средствами
качества природных ресурсов, комплексов природной и
историко-культурной среды являются зоны защиты природных ресурсов:
водоохранные зоны источников поверхностных вод; водоохранные зоны
источников подземных вод; зоны защиты природной среды (буферные
зоны особо охраняемых природных объектов, памятников истории и
культуры, санитарно-защитные зоны); зоны защиты
историко-культурной среды (буферные зоны особо охраняемых объектов
историко-культурной среды и памятников истории и культуры); зоны
ограничения хозяйственной и рекреационной деятельности; зоны
поддержания условий восприятия архитектурных объектов.
Содержание градостроительных требований к распределению
территории зоны по функциональному назначению состоит в
определении перечней разрешенных и разрешаемых только по
специальному согласованию видов использования объектов
недвижимости (земельных участков и находящихся на них зданий и
сооружений), а также доли площади зоны, предназначенной для видов
использования, указанных в перечнях.
По разрешенным видам использования недвижимости в каждой зоне
устанавливается значение доли площади зоны, предназначенной для
осуществления основных функций - минимальное (не меньше); функций,
сопутствующих основным (обслуживающих основные функции и связанных
с их осуществлением), - минимальное и максимальное (от... до...);
прочих функций - максимальное (не более).
По видам использования недвижимости, разрешаемым только по
специальному согласованию, устанавливается максимальное значение
доли площади зоны. Виды использования недвижимости, не приведенные
в перечнях, запрещаются.
Кроме указанных обязательных зональных требований к
функциональному назначению территории, могут устанавливаться
требования по обустройству территории, по качеству компонентов
природной среды и др.
Градостроительные требования к распределению территории зоны
по характеру и степени освоенности (видам среды) состоят в том,
что определяется перечень разрешенных и перечень разрешаемых
только по специальному согласованию видов среды, характеризуемых
ее обустройством, а также доля площади зоны с указанными в
перечнях видами среды.
По разрешенным видам среды в каждой зоне значение занимаемой
ими доли площади зоны устанавливается для основных видов среды
минимальное (не меньше); для видов среды, сопутствующих основным,
- минимальное и максимальное (от... до...); для прочих видов среды
- максимальное (не больше).
По видам среды, разрешаемым только по специальному
согласованию, устанавливается максимальное значение доли площади
зоны. Виды среды, не приведенные в перечнях, не подлежат
поддержанию или формированию.
Правовое значение этих критериев в следующем. Выявление факта
указанного несоответствия вовсе не является основанием для
прекращения такого использования, при условии, если это не опасно
для жизни и здоровья людей, окружающей природной среды, памятников
истории и культуры. Если это условие не соблюдено, то орган
местного самоуправления может запретить использовать земельный
участок и объекты недвижимости на нем. В тех случаях, когда
осуществляется новое строительство, реконструкция или расширение
ранее существовавших объектов недвижимости, то такого рода
деятельность допускается только в соответствии с градостроительным
регламентом.
2. Правовой режим соответствующих территориальных зон,
предусмотренных ст.85 ЗК, аналогичен режиму территориальных зон,
которые предусмотрены в градостроительном законодательстве.
Согласно ст.41 Градостроительного кодекса РФ жилые зоны
предназначены для застройки многоквартирными многоэтажными жилыми
домами, жилыми домами малой и средней этажности, индивидуальными
жилыми домами с приусадебными земельными участками. В жилых зонах
допускается размещение отдельно стоящих, встроенных или
пристроенных объектов социального и культурно-бытового
обслуживания населения, культовых зданий, стоянок автомобильного
транспорта, промышленных, коммунальных и складских объектов, для
которых не требуется установление санитарно-защитных зон и
деятельность которых не оказывает вредного влияния на окружающую
среду (шум, вибрация, магнитные поля, радиационное воздействие,
загрязнение почв, воздуха, воды и проч.). К жилым зонам также
относятся территории садоводческих и дачных кооперативов,
расположенные в пределах границ (черты) поселений.
Методические рекомендации по разработке схем зонирования
территории городов предусматривают примерный состав и содержание
градостроительных регламентов разных типов жилых зон.
Выделяется зона Ж.1 "Зона усадебных и блокированных жилых
домов". Здесь допускается возведение отдельно стоящих жилых домов
усадебного типа; блокированных жилых домов; магазинов с торговой
площадью до 40 кв. м, кроме специализированных магазинов
строительных материалов и магазинов с наличием взрывоопасных
веществ и материалов. Зона Ж.1 подразделяется на две подзоны
(субзоны), отличающиеся друг от друга требованиями к застройке
земельных участков. К подзоне Ж.1-1 относятся территории, 60%
площади которых составляют земельные участки, предоставленные под
застройку до 1 января 1989 г. К подзоне Ж.1-2 относятся
территории, 60% площади которых составляют земельные участки,
предоставленные под застройку после 1 января 1989 г.
Для этих двух подзон предусмотрены следующие виды
разрешенного использования объектов недвижимости. Разрешается
использование недвижимости для надомных видов деятельности в
соответствии с санитарными и противопожарными нормами; устройства
садов, огородов; постройки бань, саун, при условии канализирования
стоков; размещения сооружений, связанных с выращиванием цветов,
фруктов, овощей, - парников, теплиц, оранжерей и т.д.,
хозяйственных построек.
Для жилых домов усадебного типа разрешаются встроенные или
отдельно стоящие гаражи, а также открытые стоянки, но не более чем
для двух транспортных средств на одном земельном участке. На
земельном участке, занятом блокированными жилыми домами,
разрешается возведение встроенных или отдельно стоящих гаражей,
открытых стоянок на одно транспортное средство.
В подзоне Ж.1-1 разрешено размещать устройства и строения для
содержания мелкого домашнего скота.
К числу условно разрешенных видов использования недвижимости,
т.е. требующих специального согласования, относятся виды
использования объектов недвижимости, имеющие параметры более и
менее указанных в требованиях к застройке. Такими видами являются
размещение детских садов, иных объектов дошкольного воспитания;
начальных и средних школ; объектов, связанных с отправлением
религиозного культа; предприятий общественного питания; кабинетов
практикующих врачей; центров народной и традиционной медицины;
помещений для занятий спортом; библиотек; аптек; небольших
гостиниц; пансионатов; почтовых отделений, телефона, телеграфа.
В этой зоне предусмотрены следующие параметры недвижимости.
Для жилых домов усадебного типа в подзоне Ж.1-1 минимальная
площадь земельного участка должна составлять не менее 200 кв. м
(включая площадь застройки), в подзоне Ж.1-2 - 400 кв.м (включая
площадь застройки). Минимальная площадь участка для блокированных
жилых домов должна составлять из расчета на одну квартиру 75 кв. м
(включая площадь застройки) или 30 кв.м (без учета площади
застройки). Расстояние между фронтальной границей участка и
основным строением в подзоне Ж.1-1 должно быть в соответствии со
сложившейся линией застройки, в подзоне Ж.1-2 - до 6 м.
Установлены следующие минимальные расстояния от границ
землевладения до строений, а также между строениями. Расстояние от
границ соседнего участка до основного строения - 3 м;
хозяйственных и прочих строений 1 м; открытой стоянки - 1 м;
отдельно стоящего гаража - 1 м; от основных строений до отдельно
стоящих хозяйственных и прочих строений - в соответствии с
требованиями СНиП 2.07.01-89 и Санитарных правил содержания
территорий населенных мест, утвержденных Минздравом СССР 5 августа
1988 г., N 4690-88 (СанПиН 42-128-4690-88).
Определена высота зданий. По общему правилу, она должна
составлять для всех основных строений до двух этажей с возможным
использованием мансардного этажа. Высота от уровня земли до верха
плоской кровли не более 9,6 м; до конька скатной кровли - не более
13,6 м. Для вспомогательных строений высота от уровня земли до
верха плоской кровли должна быть не более 4 м, до конька скатной
кровли - не более 7 м. Не имеют ограничений по высоте шпили,
башни, флагштоки.
Не допускается размещать вспомогательные строения, кроме
гаражей, со стороны улиц. Установлены ограничения размещения
оконных проемов, выходящих на соседние земельные участки.
Расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих
строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее
6 м. Со стороны улиц ограждения должны быть прозрачными, характер
ограждения и его высота - единообразными как минимум на протяжении
одного квартала с обеих сторон улицы.
Зона многоквартирных жилых домов до трех этажей обозначается
как зона Ж.2. В ней разрешена постройка жилых домов усадебного
типа; блокированных жилых домов; многоквартирных жилых домов не
выше трех этажей; библиотек; аптек с торговой площадью до 20 кв.
м; магазинов с торговой площадью до 60 кв. м. Могут размещаться
детские сады, иные объекты дошкольного воспитания; школы начальные
и средние; предприятия общественного питания с количеством
посадочных мест до 16; кабинеты практикующих врачей, центры
народной и традиционной медицины; парикмахерские.
Неосновными и сопутствующими видами использования
недвижимости для отдельно стоящих и блокированных жилых домов
является эксплуатация объектов недвижимости для надомных видов
деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными
нормами. В зоне могут находиться сады, огороды, размещаться бани,
сауны при условии канализования стоков; возводиться сооружения,
связанные с выращиванием цветов, фруктов, овощей, - парники,
теплицы, оранжереи и т.д. Допускается возведение хозяйственных
построек для жилых домов усадебного типа- встроенных или отдельно
стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на два
транспортных средства на один земельный участок. Для блокированных
жилых домов из расчета на одну квартиру - встроенных или отдельно
стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на одно
транспортное средство на один земельный участок. Для
многоквартирных жилых домов допускаются встроенные, подземные или
полузаглубленные гаражи или стоянки из расчета не более чем одно
место парковки на одну квартиру, а также открытые стоянки для
временного хранения автотранспорта согласно строительным нормам и
правилам.
К числу условно разрешенных видов использования объектов
недвижимости, т.е. требующих специального согласования, относятся
виды, имеющие параметры более и менее указанных в требованиях к
застройке. В этой зоне размещаются жилые дома, магазины и другие
объекты обслуживания, прилавки и киоски для мелкорозничной
торговли, объекты, связанные с отправлением религиозного культа,
клубные помещения многоцелевого специализированного назначения,
помещения для занятий спортом, почтовые отделения, телефон,
телеграф, временные сооружения для мелкорозничной торговли,
парикмахерские.
Определены следующие параметры недвижимости в этой зоне.
Минимальная площадь земельного участка для отдельно стоящего дома
должна составлять 400 кв. м (включая площадь застройки).
Минимальная площадь участка блокированного жилого дома на одну
семью должна быть 75,2 кв. м, включая площадь застройки, без учета
площади застройки - 30 кв. м. Минимальная площадь земельного
участка для многоквартирного жилого дома определяется из расчета
19,3 кв. м на одного человека.
Предусматриваются также минимальные расстояния от границ
землевладений до строений, а также между строениями. Так, между
фронтальной границей участка и основным строением расстояние может
быть определено в соответствии со сложившейся линией застройки. От
границ соседнего участка до основного строения расстояние должно
быть 3 м; до хозяйственных и прочих строений, открытой стоянки,
отдельно стоящего гаража - 1 м.
Расстояния от основных строений до отдельно стоящих
хозяйственных и прочих строений должны соответствовать требованиям
СНиП 2.07.01-8 и Санитарным правилам содержания территорий
населенных мест, утвержденным Минздравом СССР 5 августа 1988 г. N
4690-88 (СанПиН 42-128-4690-88).
Для всех основных строений допускается до трех надземных
этажей с возможным использованием мансардного этажа. Высота таких
строений от уровня земли до верха плоской кровли не должна
превышать 11,6 м, до конька скатной кровли - 16 м. Высота всех
вспомогательных строений от уровня земли до верха плоской кровли -
не более 11,6 м, до конька скатной кровли - не более 7 м. Высота
шпилей, башен, флагштоков не ограничена.
Предприятия обслуживания должны размещаться в первых этажах
выходящих на улицы жилых домов или пристраиваться к ним при
условии, что служебные входы и входы для посетителей располагаются
со стороны улицы. Вспомогательные строения, за исключением
гаражей, размещать со стороны улицы не разрешается.
Ограничения, связанные с размещением оконных проемов,
выходящих на соседние землевладения, заключаются в том, что
расстояние от окон жилых помещений до хозяйственных построек и
прочих строений, расположенных на соседних участках, должно быть
не менее 6 м. Со стороны улиц ограждения земельных участков должны
быть прозрачными, вид ограждения и его высота - единообразными как
минимум на протяжении одного квартала с обеих сторон улицы.
Соответствующие требования устанавливаются для зоны
многоквартирных жилых домов в 4-5 этажей (Ж.3.) и зоны
многоквартирных жилых домов в 4-12 этажей (Ж.4.).
3. В ст.42 Градостроительного кодекса РФ установлен правовой
режим общественно-деловых зон. Эти зоны предназначены для
размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли,
общественного питания, бытового обслуживания, коммерческой
деятельности, а также образовательных учреждений среднего
профессионального и высшего профессионального образования,
административных, научно-исследовательских учреждений, культовых и
иных зданий, строений и сооружений, стоянок автомобильного
транспорта, центров деловой, финансовой, общественной активности.
В перечень объектов недвижимости, разрешенных к размещению в
общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы,
подземные или многоэтажные гаражи.
Содержание градостроительных регламентов для
общественно-деловых зон отражено в Методических рекомендациях по
разработке схем зонирования территории городов. Указания
предусматривают, что общественно-деловая зона может подразделяться
на несколько видов.
Центральная общественно-деловая зона (0.1.) охватывает
общегородской центр, имеющий многофункциональное использование
территории, который подразделяется на несколько подзон (субзон).
В этой зоне разрешается размещение учреждений воспитания и
образования, учреждений здравоохранения, социального обеспечения,
спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений, учреждений
отдыха и рекреационных территорий. В ней могут находиться также
учреждения культуры и искусства, учреждения, связанные с
отправлением религиозного культа, предприятия торговли,
общественного питания и бытового обслуживания, организации и
учреждения управления, проектные организации, кредитно-финансовые
учреждения и предприятия связи, научные и административные
организации, офисы, конторы, компании и другие предприятия
бизнеса, жилая застройка.
К числу неосновных и сопутствующих видов использования
недвижимости относятся сооружения для постоянного и временного
хранения транспортных средств.
Условно разрешенными, т.е. требующими специального
согласования, являются виды использования недвижимости,
превышающей параметры, указанные в требованиях к застройке. Речь
идет о размещении крупных предприятий обслуживания, требующих по
нормам больших автостоянок (более чем на 50 автомобилей); гаражей
и стоянок для постоянного хранения транспортных средств;
предприятий по обслуживанию транспортных средств; казино;
общественных туалетов.
Центральная общественно-деловая зона делится на подзоны
(субзоны) общегородского центра. Подзона 0.1-1 охватывает
территории, связанные с сооружениями внешнего транспорта -
железнодорожным вокзалом, речным портом и автовокзалом.
В этой зоне разрешается возведение сооружений внешнего
транспорта; размещение парков, скверов, бульваров, спортплощадок,
теннисных кортов; объектов, связанных с отправлением культа;
гостиниц, домов приема гостей, центров обслуживания туристов;
заведений среднего специального образования; высших учебных
заведений; клубных помещений многоцелевого и специализированного
назначения; клубов, кинотеатров, видеосалонов; музеев, выставочных
залов; информационных центров; магазинов, торговых центров;
предприятий общественного питания: столовых, кафе, баров,
закусочных, ресторанов; парикмахерских; почты, телефона,
телеграфа, аптек, приемных пунктов прачечных и химчисток;
администраций, офисов фирм и компаний, представительств и т.д.,
научных, проектных и конструкторских организаций, различных
агентств; банков, отделений банков; издательств, редакционных
комплексов.
Установлены также неосновные и сопутствующие, а также условно
разрешенные виды использования недвижимости, которые требуют
специального согласования. Допускается выделение и иных подзон
общегородского центра.
Правовой режим общественно-деловой зоны районного (в городе)
значения (0.2.) заключается в следующем. Эта зона предназначена
для обслуживания населения, проживающего в зонах Ж.3 и Ж.4. На
территории этой зоны могут размещаться гостиницы; заведения
среднего специального образования; школы искусств; клубы,
кинотеатры, видеосалоны; танцевальные залы, дискотеки; музеи,
выставочные залы, библиотеки, архивы, информационные центры;
объекты, связанные с отправлением культа; спортзалы, бассейны,
физкультурно-оздоровительные комплексы; спортплощадки, теннисные
корты; магазины, торговые центры; предприятия общественного
питания: столовые, кафе, бары, закусочные, рестораны;
парикмахерские; пошивочные ателье, ювелирные мастерские, ремонтные
мастерские бытовой техники, пекарни и иные подобные объекты
обслуживания; почта, телефон, телеграф; приемные пункты и
предприятия прачечной и химчистки; бани; аптеки; поликлиники,
кабинеты практикующих врачей, центры народной медицины,
восстановительные центры; здания администраций, офисы фирм и
компаний, представительства, конторы; суды; научные, проектные и
конструкторские организации, различные агентства; отделения
банков; издательства, редакционные комплексы.
Неосновными и сопутствующими видами использования
недвижимости признается размещение сооружений для постоянного и
временного хранения транспортных средств.
К числу условно разрешенных относятся виды использования
недвижимости, превышающие параметры, указанные в требованиях к
застройке. Такими видами являются: размещение крупных предприятий
обслуживания, требующих по нормам больших автостоянок (более чем
на 50 автомобилей); гаражей и стоянок для постоянного хранения
транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных
средств; временных сооружений мелкорозничной торговли; казино;
общественных туалетов.
Установлены следующие параметры объектов недвижимости. Для
жилых домов, выходящих на магистральные улицы, количество жилых
помещений должно составлять не более 10% площади первого этажа
дома. Высота зданий для всех основных строений не должна превышать
12 наземных этажей с возможным использованием мансардных этажей.
Высота от уровня земли до верха кровли - не более 44 м.
Исключением являются шпили, башни и флагштоки.
Допускается выделение общественно-деловой зоны местного
значения (0.3.). Ее назначением является обслуживание населения,
проживающего в зонах Ж.1 и Ж.2. В этих зонах разрешается
осуществлять виды использования недвижимости, существующие на
момент принятия правил застройки. Допускается размещать: жилые
дома; гостиницы, не нарушающие требований к застройке земельных
участков зон Ж.1 и Ж.2, клубные помещения многоцелевого и
специализированного назначения; библиотеки; объекты, связанные с
отправлением религиозного культа; спортзалы, бассейны,
физкультурно-оздоровительные комплексы, не нарушающие требований к
застройке земельных участков зон Ж.1 и Ж.2, спортплощадки,
теннисные корты; магазины; предприятия общественного питания:
столовые, кафе, бары; пошивочные ателье, ювелирные мастерские,
ремонтные мастерские бытовой техники, пекарни с магазинами по
продаже готовой продукции, приемные пункты прачечной и химчистки;
почту, телефон, телеграф; аптеки; кабинеты практикующих врачей,
центры народной медицины, восстановительные центры; научные,
проектные и конструкторские организации, агентства; отделения
банков.
Неосновными и сопутствующими видами использования
недвижимости являются сооружения для постоянного и временного
хранения транспортных средств. Условно разрешенными считаются виды
использования недвижимости, превышающие требования к застройке. К
ним относятся размещение крупных предприятий обслуживания,
требующих автостоянок более чем на 10 автомобилей; гаражей и
стоянок для постоянного хранения транспортных средств; предприятий
по обслуживанию транспортных средств.
Определены следующие параметры недвижимости. Высота и размеры
зданий предприятий обслуживания должны соответствовать требованиям
к застройке земельных участков жилой зоны, для которой
организуется данная коммерческая зона.
К неосновным и сопутствующим видам использования относятся
сооружения для постоянного и временного хранения транспортных
средств. Условно разрешенными, т.е. требующими специального
согласования, признаются разрешенные виды использования
недвижимости, нарушающие требования к застройке предприятия по
обслуживанию транспортных средств, а также размещение общественных
туалетов.
Параметры недвижимости в этой зоне следующие. Площадь
озеленения земельных участков должна составлять не менее 40%
территории, количество наземных этажей - до 9, высота зданий для
всех основных строений от уровня земли до верха кровли - не более
36 м. Установлено, что минимальное расстояние между учебными
корпусами и проезжей частью скоростных и магистральных улиц
непрерывного движения должно быть 50 м, до проезжей части улиц и
дорог местного значения - 25 м.
4. Производственные зоны, согласно ст.43 Градостроительного
кодекса РФ, предназначены для размещения промышленных,
коммунальных и складских объектов, обеспечивающих их
функционирование объектов инженерной и транспортной инфраструктур,
а также для установления санитарно-защитных зон таких объектов.
Благоустройство территорий производственных зон осуществляется за
счет собственников производственных объектов. В санитарно-защитной
зоне промышленных, коммунальных и складских объектов не
допускается размещение жилых домов, дошкольных образовательных
учреждений, общеобразовательных учреждений, учреждений
здравоохранения, учреждений отдыха, физкультурно-оздоровительных и
спортивных сооружений, садоводческих, дачных и огороднических
кооперативов, а также производство сельскохозяйственной продукции.

Типы производственных зон в соответствии с Методическими
рекомендациями по разработке схем зонирования территории городов
устанавливаются в зависимости от предусматриваемых видов
использования недвижимости, ограничений на использование
территорий и характера застройки каждой конкретной зоны. Так,
выделяется коммунально-складская зона, зона предприятий V класса
вредности (П.1.), которая должна иметь санитарно-защитную зону
шириной 50 м. В этой зоне разрешены следующие виды использования
недвижимости: предприятия коммунального хозяйства, склады, базы,
предприятия V класса вредности; сооружения для постоянного и
временного хранения транспортных средств; предприятия по
обслуживанию транспортных средств; инженерные сооружения.
Территория предприятий IV класса вредности (П.2.) должна
иметь санитарно-защитную зону шириной 100 м. В ней допускается
размещение предприятий IV класса вредности; сооружений для
постоянного и временного хранения транспортных средств;
предприятий по обслуживанию транспортных средств; предприятий V
класса вредности; инженерных сооружений.
На территории предприятий III класса вредности (П.3.)
устанавливается санитарно-защитная зона шириной 300 м. В ней
разрешается размещение предприятий III класса вредности;
сооружений для постоянного и временного хранения транспортных
средств; предприятий по обслуживанию транспортных средств;
предприятий IV, V классов вредности; инженерных сооружений.
Для зоны предприятий II класса вредности (П.4.)
устанавливается санитарно-защитная зона шириной 500 м. Ее
территория используется для размещения предприятий II класса
вредности; сооружений для постоянного и временного хранения
транспортных средств; предприятий по обслуживанию транспортных
средств; предприятий III-V классов вредности; инженерных
сооружений.
Размещение новых и реконструкция существующих
производственных предприятий должны производиться на основании
предпроектных проработок и исследований либо проекта обоснования
инвестиций, получивших положительные заключения соответствующих
органов государственного санитарно-эпидемиологического надзора,
госэкспертизы и управлений государственной противопожарной службы.
При этом должны предусматриваться санитарно-защитные зоны.
Производственно-общественная зона (П.5.) представляет собой
ценные территории города, занятые промышленностью. Такая зона
организуется с целью постепенной переориентации промышленных
предприятий для коммерческого использования.
К разрешенным видам использования объектов недвижимости в
этой зоне относятся размещение парков, скверов, бульваров;
предприятий IV, V классов вредности при условии соблюдения
соответствующих санитарно-защитных зон; сооружений для постоянного
и временного хранения транспортных средств; предприятий по
обслуживанию транспортных средств; профессионально-технических,
средних специальных и высших учебных заведений; клубных помещений
многоцелевого и специализированного назначения; спортзалов,
бассейнов, физкультурно-оздоровительных комплексов; объектов,
связанных с отправлением религиозного культа; выставочных залов и
комплексов; информационных центров; магазинов, торговых центров;
рынков открытых и закрытых. В этой зоне размещаются предприятия
общественного питания: столовые, кафе, бары, закусочные,
рестораны; парикмахерские; дома моды, пошивочные ателье; почта,
телефон, телеграф; аптеки, поликлиники, кабинеты практикующих
врачей, центры народной медицины, восстановительные центры, бани;
приемные пункты и предприятия прачечной и химчистки; здания
управлений, администрации, офисы фирм и компаний,
представительства, конторы; научные, проектные и конструкторские
организации, агентства, банки, отделения банков; издательства,
редакционные комплексы; теле- и радиостудии; выставки, ярмарки;
казино; общественные туалеты; инженерные сооружения.
5. Зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены
для размещения и функционирования сооружений и коммуникаций
железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и
трубопроводного транспорта, связи, инженерного оборудования (ст.44
Градостроительного кодекса РФ).
Для предотвращения вредного воздействия сооружений и
коммуникаций транспорта, связи, инженерного оборудования на среду
жизнедеятельности обеспечивается соблюдение необходимых расстояний
от таких объектов до территорий жилых, общественно-деловых и
рекреационных зон и других требований в соответствии с
государственными градостроительными нормативами и правилами, а
также со специальными нормативами, правилами застройки. Территории
в границах отвода сооружений и коммуникаций транспорта, связи,
инженерного оборудования и их санитарно-защитных зон подлежат
благоустройству с учетом технических и эксплуатационных
характеристик таких сооружений и коммуникаций. Обязанности по
благоустройству указанных территорий возлагаются на собственников
сооружений и коммуникаций транспорта, связи, инженерного
оборудования. Сооружения и коммуникации транспорта, связи,
инженерного оборудования, эксплуатация которых оказывает прямое
вредное воздействие на безопасность населения, размещаются за
пределами городских и сельских поселений.
Методические рекомендации по разработке схем зонирования
территории городов определяют содержание градостроительных
регламентов зон инженерной и транспортной инфраструктур. Типы зон
инженерной и транспортной инфраструктур (автомобильного,
железнодорожного, речного, морского, воздушного и трубопроводного
транспорта, связи и инженерного оборудования) устанавливаются в
зависимости от вида и параметров размещаемых сооружений и
коммуникаций, а также ограничений на использование соответствующих
территорий с учетом обеспечения мер по предотвращению вредного
воздействия их на среду жизнедеятельности.
В зоне автомагистрали (Д.) допускается размещение мотелей для
легкового и грузового автотранспорта; сооружений для постоянного и
временного хранения транспортных средств; предприятий по
обслуживанию транспортных средств; предприятий общественного
питания; магазинов. Такого рода деятельность относится к числу
разрешенных видов использования недвижимости.
Неосновным и сопутствующим видом использования является
размещение сооружений для постоянного и временного хранения
транспортных средств.
Требуется специальное согласование для осуществления видов
использования недвижимости, нарушающих требования к застройке
земельных участков, предоставляемых организациям автомобильного
транспорта, а также к земельным участкам для размещения различных
защитных инженерных сооружений и зеленых полос.
Разрешенным видом использования недвижимости в зоне железной
дороги (Ж.Д.) считается деятельность организаций железнодорожного
транспорта, расположенных на предоставленных им земельных участках
для осуществления возложенных на них специальных задач по
эксплуатации, содержанию, строительству, реконструкции, ремонту,
развитию наземных и подземных зданий, строений, сооружений,
трубопроводов, устройств и других объектов железнодорожного
транспорта.
Неосновными и сопутствующими видами использования являются
возведение сооружений для постоянного и временного хранения
транспортных средств, создание предприятий по обслуживанию
транспортных средств и эксплуатация инженерных сооружений.
Виды использования недвижимости, в результате которых
нарушаются требования к застройке земельных участков,
предоставляемых предприятиям железнодорожного транспорта, а также
к земельным участкам для размещения различных защитных инженерных
сооружений и лесонасаждений, являются условно разрешенными
(требующими специального согласования).
В зоне воздушного транспорта (В.Т.) разрешено размещать
аэропорты гражданской авиации, иные объекты воздушного транспорта,
а также объекты, связанные с эксплуатацией, содержанием,
строительством, реконструкцией, ремонтом, развитием наземных и
подземных зданий, строений, сооружений и устройств воздушного
транспорта. Неосновными и сопутствующими видами использования
недвижимости считаются возведение сооружений для постоянного и
временного хранения транспортных средств; размещение предприятий и
учреждений по обслуживанию пассажиров, а также инженерных
сооружений.
К числу условно разрешенных относятся виды использования
объектов недвижимости, нарушающие требования к застройке земельных
участков, предоставляемых предприятиям воздушного транспорта, а
также к земельным участкам для размещения шумозащитных сооружений,
устройств и лесонасаждений.
6. В соответствии со ст.45 Градостроительного кодекса РФ
рекреационные зоны предназначены для организации мест отдыха
населения и включают в себя парки, сады, городские леса,
лесопарки, пляжи, иные объекты. В состав этих зон могут включаться
особо охраняемые природные территории и природные объекты. На
территориях рекреационных зон не допускаются строительство и
расширение действующих промышленных, коммунальных и складских
объектов, непосредственно не связанных с эксплуатацией объектов
оздоровительного и рекреационного назначения.
Целевое назначение рекреационных зон - организация мест
отдыха населения. В соответствии с Методическими рекомендациями по
разработке схем зонирования территории городов одним из типов
рекреационных зон является зона открытых пространств (Р.1). В
состав этой зоны включаются парки, скверы, бульвары, прибрежные
территории рек, активно используемые населением для отдыха.
Территория этой зоны может использоваться для устройства пляжей;
спортивных и игровых площадок; аттракционов; летних театров,
концертных площадок. В качестве неосновных и сопутствующих видов
использования недвижимости допускается размещение мемориалов,
автостоянок; вспомогательных сооружений, связанных с организацией
отдыха (администрация, кассы, пункты проката, малые архитектурные
формы и т.д.).
Условно разрешенными видами использования объектов
недвижимости, которые требуют специального согласования, являются
устройство кафе, баров, закусочных; объектов, связанных с
отправлением религиозного культа, и общественных туалетов.
В зону природных ландшафтов (Р.2.) входят парки, рощи,
лесопарки, природные заповедники. Цель организации зоны состоит в
сохранении ценных природных особенностей и ландшафтов и
одновременное стимулирование создания условий для отдыха населения
города, иного поселения при условии, что планируемые мероприятия
будут осуществляться с минимальным воздействием на уязвимые
элементы окружающей среды.
К разрешенным видам использования недвижимости относятся
организация лесопарков; спортивных и игровых площадок, лыжных
трасс, велосипедных и беговых дорожек и т.д. К неосновным и
сопутствующим видам устройство открытых стоянок для временного
хранения транспортных средств; вспомогательных сооружений,
связанных с организацией отдыха (беседки, скамейки и другие малые
архитектурные формы).
Условно разрешенными видами использования недвижимости, т.е.
требующими специального согласования, являются размещение
гостиниц, мотелей, кемпингов, туристских центров, профилакториев,
санаториев; больниц, госпиталей общего типа, интернатов для
престарелых, кафе, баров, закусочных и других учреждений
общественного питания, мест для пикников, общественных туалетов.
Зона отдыха (Р.3.) выделяется на территории лесопарков для
организации отдыха населения. Назначение этой зоны состоит в
сохранении уникального ландшафта при создании условий для
полноценного отдыха. Строительство разрешается только в том
случае, когда в результате создания объекта обслуживания
оказывается минимальное воздействие на окружающую среду и
создаются привлекательные места для отдыхающих. Однако в этом
случае должна быть обеспечена сохранность характерных природных
особенностей данной территории.
Территория зоны используется под пляжи; кемпинги; кафе, бары,
рестораны и другие учреждения общественного питания; пункты
проката спортивного и другого инвентаря для отдыхающих; места для
палаточных городков; спортивные и игровые площадки; бани, сауны;
лодочные станции; помещения для обслуживающего персонала.
Допускается в качестве неосновных видов использования сооружение
открытых стоянок для временного хранения транспортных средств;
вспомогательных сооружений, связанных с организацией отдыха
(кабинки для переодевания, беседки и другие малые архитектурные
формы); общественных туалетов.
Типом рекреационных зон является зона дач (Р.4.). Ее
назначение состоит в том, что она выделяется для отдыха населения
и выращивания сельскохозяйственных культур с ориентацией на
постепенное преобразование данной зоны в зону Ж.1.
Разрешенным видом использования недвижимости на территории
этой зоны является строительство отдельно стоящих жилых домов
усадебного типа; дач; магазинов товаров первой необходимости
торговой площадью до 40 м. Территория может использоваться под
сады, огороды; устройства водозабора; сооружение противопожарных
водоемов.
Неосновными и сопутствующими видами использования являются
использование объектов недвижимости для надомных видов
деятельности в соответствии с санитарными и противопожарными
нормами; возведение бань, саун; сооружений, связанных с
выращиванием цветов, фруктов, овощей (парников, теплиц,
оранжерей); хозяйственных построек; встроенных или отдельно
стоящих гаражей, а также открытых стоянок, но не более чем на одно
транспортное средство на один участок; административных помещений,
связанных с обслуживанием зон дач.
Требуется специальное согласование для размещения магазинов,
площадь которых превышает разрешенные размеры; почтовых отделений,
телефона, телеграфа, а также временных сооружений мелкорозничной
торговли.
Параметры объектов недвижимости в этой зоне таковы.
Минимальная площадь земельного участка для отдельно стоящего дома,
дачи должна быть не менее 400 кв. м. Расстояние между фронтальной
границей участка и основным строением определяется в соответствии
со сложившейся или проектируемой линией застройки. Минимальные
расстояния от границ землевладения до строений, а также между
строениями должны быть следующими: от границ соседнего участка до
основного строения - 3 м; хозяйственных и прочих строений - 1 м;
открытой стоянки - 1 м; отдельно стоящего гаража 1 м. Расстояние
от основных строений до отдельно стоящих хозяйственных и прочих
строений должно соответствовать требованиям СНиП 2.07.01-89.
Для всех основных строений число надземных этажей не должно
превышать двух с возможным дополнительным использованием
мансардного этажа. Установлено, что высота от уровня земли до
верха конька скатной кровли должна быть не более 13,6 м. Высота
всех вспомогательных строений от уровня земли до верха конька
скатной кровли не должна превышать 7 м. Исключением являются
шпили, башни, флагштоки.
Не допускается размещать перед основными строениями со
стороны улиц вспомогательные строения, за исключением гаража.
Расстояния от окон жилых помещений до хозяйственных и прочих
строений, расположенных на соседних участках, должно быть не менее
6 м. Предусмотрены требования к ограждению земельных участков.
Правовой режим рассматриваемого вида зон в г. Москве
регулируется Законом от 21 октября 1998 г. N 26 "О регулировании
градостроительной деятельности на территориях природного комплекса
г. Москвы" (Ведомости Московской городской Думы. 1998. N 11.).
Закон (ст.1) рассматривает природный комплекс г. Москвы как
совокупность территорий с преобладанием растительности и (или)
водных объектов, выполняющих преимущественно природоохранные,
рекреационные, оздоровительные и ландшафтообразующие функции.
Перечень территорий природного комплекса Москвы установлен в
постановлении правительства Москвы от 13 октября 1998 г. N 799 "О
выполнении постановления правительства Москвы от 24 февраля 1997
г. N 117 "О состоянии и мерах развития природного комплекса
Москвы" в части сохранения и реабилитации природного комплекса
центральной части г. Москвы" и постановление правительства Москвы
от 19 января 1999 г. N 38 "О проектных предложениях по
установлению границ природного комплекса с их описанием и
закреплением актами красных линий".
Выделяются также особо охраняемые природные территории. Ими
признается часть природного комплекса г. Москвы, в отношении
которой в соответствии с законодательством установлен режим особой
охраны - национальный парк, природный, природно-исторический парк,
природный заказник, памятник природы, городской лес или лесопарк,
водоохранная зона и другие категории особо охраняемых природных
территорий. Перечень особо охраняемых природных территорий
определен в постановлении правительства Москвы от 21 июля 1998 г.
N 564 "О мерах по развитию территорий природного комплекса
Москвы".
Регулирование градостроительной деятельности на территориях
природного комплекса осуществляется в соответствии с настоящим
Законом, а также нормативными правовыми актами РФ и г. Москвы.
В основе правового регулирования использования этих
территорий лежит планирование. Статья 3 Закона предусматривает,
что планирование развития территорий природного комплекса
осуществляется в составе генерального плана развития г. Москвы,
градостроительных планов развития административных округов,
районов и других территориальных единиц Москвы. При этом
планирование развития территорий природного комплекса г. Москвы
осуществляется с учетом единства природного комплекса города и
Московской области.
В пределах территорий и участков с режимом N 5 разрешается
сохранение, реконструкция существующих объектов жилого,
общественного, делового, коммунального, производственного
назначения, а также строительство новых объектов жилого,
общественного, делового назначения при обязательном условии, что
обеспечивается озеленение и обводнение не менее 70% поверхности
земли, а также, что все указанные выше объекты являются
экологически безопасными и не требуют организации
санитарно-защитных зон и санитарных разрывов.
В пределах отдельной территории природного комплекса может
быть установлен один режим регулирования градостроительной
деятельности или выделены участки с различными режимами. Режимы
регулирования градостроительной деятельности не могут
противоречить режиму особой охраны указанных территорий,
установленному в соответствии с законодательством РФ и г. Москвы
об особо охраняемых природных территориях. Режимы N 4 и N 5 по
отдельности или в совокупности не могут быть установлены для всей
особо охраняемой природной территории.
В ст.5 Закона специально урегулирован вопрос о резервировании
участков для проектируемых транспортных магистралей и инженерных
коммуникаций. Так, в пределах территорий и участков природного
комплекса с режимами N 4 и N 5 допускается резервирование
земельных участков для проектируемых в соответствии с генеральным
планом развития г. Москвы городских транспортных магистралей и
инженерных коммуникаций. На зарезервированных в границах проектных
красных линий земельных участках до начала строительства
магистралей и коммуникаций сохраняется существующий растительный
покров или осуществляется временное озеленение и благоустройство
территории. На этих территориях не допускается размещение
капитальных или временных зданий и сооружений.
Предусмотрено, что границы и режимы устанавливаются для
каждой территории природного комплекса. Границы территорий и
участков природного комплекса и режимы регулирования
градостроительной деятельности на них утверждаются и
корректируются правительством Москвы в соответствии с генеральным
планом развития г. Москвы. Однако корректировка границ особо
охраняемых природных территорий, приводящая к уменьшению их
площади, запрещается.
Для территорий природного комплекса разрабатываются проекты
планировки. Проекты планировки отдельных территорий природного
комплекса разрабатываются в соответствии с установленными для этих
территорий режимами регулирования градостроительной деятельности.
Проект планировки особо охраняемой природной территории,
озелененной территории природного комплекса, расположенной вне
района г. Москвы, резервной территории природного комплекса
утверждается правительством Москвы.
Проект планировки озелененной территории природного
комплекса, расположенной на территории района г. Москвы,
утверждается префектом административного округа по согласованию с
районной управой. Исходно-разрешительная и проектная документация
на благоустройство, реконструкцию и строительство объектов на
территории природного комплекса не может противоречить
утвержденному в установленном порядке проекту планировки этой
территории.
Согласно ст.8 Закона проекты границ, режимов регулирования
градостроительной деятельности, проекты планировки территорий
природного комплекса утверждаются при положительном заключении
государственной экологической экспертизы, а в необходимых случаях
также по согласованию с органами по охране и использованию
памятников истории и культуры.
Установленные границы и режимы территорий природного
комплекса подлежат учету в установленном правительством Москвы
порядке в градостроительном кадастре г. Москвы и земельном
кадастре города, а границы особо охраняемых природных территорий -
в кадастре особо охраняемых природных территорий Москвы.
Утвержденные проекты планировки территорий природного комплекса
подлежат учету в установленном порядке в градостроительном
кадастре г. Москвы.
Режимы регулирования градостроительной деятельности
обязательны для органов государственной власти, районных управ,
органов государственного контроля, лиц, являющихся инвесторами,
заказчиками на проектирование и строительство, проектировщиками,
подрядчиками, арендаторами, собственниками и обладателями иных
вещных прав на недвижимое имущество. Градостроительная
деятельность, противоречащая указанным выше режимам, запрещается.
Разрешение на градостроительную деятельность на территориях
природного комплекса предоставляется на основании
исходно-разрешительной и проектной документации, согласованной со
специально уполномоченным органом по охране окружающей природной
среды, а на особо охраняемых природных территориях - имеющей
положительное заключение государственной экологической экспертизы.
Запрещается предоставление разрешений на градостроительную
деятельность на территориях природного комплекса до установления
на них режимов регулирования градостроительной деятельности.
Разрешение на градостроительную деятельность на особо
охраняемых природных территориях, на территориях и участках с
режимами N 1, 2 и 3 и на резервных территориях природного
комплекса предоставляется правительством Москвы или уполномоченным
им органом, на остальных территориях и участках природного
комплекса - префектами административных округов города (ст.10).
Контроль за градостроительной деятельностью на территориях
природного комплекса осуществляют специально уполномоченные
государственные органы по архитектуре и градостроительству, по
охране окружающей природной среды, по земельным отношениям, а в
случаях, предусмотренных законодательством, также по охране и
использованию памятников истории и культуры (ст.12 Закона).
7. В пределах границ (черты) городских и сельских поселений
выделяются зоны сельскохозяйственного использования, занятые
пашнями, садами, виноградниками, огородами, сенокосами,
пастбищами, а также сельскохозяйственными зданиями, строениями,
сооружениями. Эти территории могут быть использованы в целях
ведения сельского хозяйства до момента изменения вида их
использования в соответствии с генеральным планом и правилами
застройки (ст.46 Градостроительного кодекса РФ).
В состав зон сельскохозяйственного использования включаются
земли, используемые для ведения сельского хозяйства и занятые
объектами сельскохозяйственного назначения, находящиеся
непосредственно на территории поселения. Земли этих зон обычно
являются резервом для расширения поселений и используются для
целей сельского хозяйства до момента их изъятия под застройку или
для иных необходимых для развития поселения нужд.
Методические рекомендации по разработке схем зонирования
территории городов выделяют зоны сельскохозяйственного
использования (С.1.). Это земли, предоставленные для нужд
сельского хозяйства, другие земли, предназначенные для этих целей
в соответствии с документацией о градостроительном планировании
развития территорий и поселений, а также разработанной на их
основе землеустроительной документацией (территориальным
планированием использования земель).
Территории этих зон могут использоваться как
сельскохозяйственные угодья (пашни, сады, виноградники, огороды,
сенокосы, пастбища, залежи), под лесополосы, внутрихозяйственные
дороги, коммуникации. На них могут находиться леса, многолетние
насаждения, болота, замкнутые водоемы, здания, строения,
сооружения, необходимые для функционирования сельского хозяйства,
в том числе сельскохозяйственные предприятия,
опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и
учебно-производственные хозяйства, научно-исследовательские
учреждения, образовательные учреждения высшего профессионального,
среднего профессионального и начального профессионального
образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательные
учреждения для сельскохозяйственного производства,
научно-исследовательских и учебных целей.
Неосновным и сопутствующим видом использования объектов
недвижимости является размещение на этих территориях инженерных
коммуникаций и транспортных сооружений и устройств. Земельные
участки, находящиеся в пределах этих зон, могут предоставляться
гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства,
личного подсобного хозяйства (садоводства, животноводства,
огородничества, сенокошения и выпаса скота), а также
несельскохозяйственным и религиозным организациям для ведения
сельского хозяйства.
К числу условно разрешенных видов использования недвижимости
относятся использование этих земель под карьеры, размещение
перерабатывающих предприятий, складов, рынков, магазинов, стоянок
транспортных средств (терминалы), превышающие разрешенные размеры;
почтовых отделений, телефона, телеграфа; временных сооружений
мелкорозничной торговли и других сооружений.
Возможно выделение зоны сельскохозяйственного использования
(резерва для застройки) (С-2.) В этой зоне разрешенные, неосновные
и сопутствующие, а также условно разрешенные виды использования
(требующие специального разрешения) устанавливаются согласно
градостроительным регламентам соответствующих территориальных зон,
установленных утвержденной градостроительной документацией и
правилами застройки.
8. Согласно ст.47 Градостроительного кодекса РФ зоны
специального назначения выделяются для размещения кладбищ,
крематориев, скотомогильников, свалок бытовых отходов и иных
объектов, использование которых несовместимо с использованием
других видов территориальных зон городских и сельских поселений.
Порядок использования территорий зон специального назначения
устанавливается правилами застройки с учетом требований
государственных градостроительных нормативов и правил, специальных
нормативов.
Методические рекомендации по разработке схем зонирования
территории городов предусматривают, что в зонах специального
назначения разрешаются захоронения; размещаются кладбища,
крематории, скотомогильники, свалки бытовых отходов и иные
объекты, использование которых несовместимо с использованием
других видов территориальных зон, а также объекты, создание и
использование которых невозможно без установления специальных
нормативов и правил.
В качестве неосновных и сопутствующих видов использования
недвижимости в зонах специального назначения размещаются культовые
сооружения, объекты эксплуатации кладбищ, иные вспомогательные
производства и административные объекты, связанные с
функционированием кладбищ; зеленые насаждения; инженерные
коммуникации. В качестве условно разрешенных видов использования
допускается сооружение мусороперерабатывающих и мусоросжигательных
заводов, полигонов захоронения неутилизируемых производственных
отходов и других объектов.
Правовой режим земельных участков, занятых кладбищами,
определен в Федеральном законе от 12 января 1996 г. N 8-ФЗ "О
погребении и похоронном деле" (с изм. от 28 июня 1997 г., 21 июля
1998 г.) (СЗ РФ. 1996. N 3. Ст.146; 1998. N 30. Ст.3613.). Местами
погребения являются отведенные в соответствии с этическими,
санитарными и экологическими требованиями участки земли с
сооружаемыми на них кладбищами для захоронения тел (останков)
умерших, стенами скорби для захоронения урн с прахом умерших,
крематориями для предания тел (останков) умерших огню, а также
иными зданиями и сооружениями, предназначенными для погребения
умерших. Места погребения могут относиться к объектам, имеющим
культурно-историческое значение.
Создаваемые, а также существующие места погребения не
подлежат сносу и могут быть перенесены только по решению органов
исполнительной власти субъектов Федерации или органов местного
самоуправления в случае угрозы постоянных затоплений, оползней,
после землетрясений и других стихийных бедствий (ст.4 Закона).
Предложения по созданию мест погребения вносятся
министерствами и иными федеральными органами исполнительной
власти, в которых предусмотрены военная служба, служба в органах
внутренних дел, для создания воинских кладбищ, воинских участков
на общественных кладбищах; массовыми религиозными объединениями,
уставы которых предусматривают осуществление религиозных обрядов
на кладбищах, для создания вероисповедальных кладбищ; собраниями
(сходами) граждан, проживающих в сельских поселениях, если это
предусмотрено уставом муниципального образования.
Решение о создании мест погребения принимается органом
исполнительной власти субъекта Федерации или органом местного
самоуправления, на территориях которых они создаются (ст.15
Закона).
Федеральный закон "О погребении и похоронном деле" (ст.16)
устанавливает санитарные и экологические требования к размещению
мест погребения. Выбор земельного участка для размещения места
погребения осуществляется в соответствии с правилами застройки
города или иного поселения с учетом гидрогеологических
характеристик, особенностей рельефа местности, состава грунтов,
предельно допустимых экологических нагрузок на окружающую
природную среду, а также в соответствии с санитарными правилами и
нормами и должен обеспечивать неопределенно долгий срок
существования места погребения. Вновь создаваемые места погребения
должны размещаться на расстоянии не менее 300 м от границ
селитебной территории.
Не разрешается устройство кладбищ на территориях первого и
второго поясов зоны санитарной охраны источника водоснабжения,
минерального источника, первой зоны округа санитарной
(горно-санитарной) охраны курорта; с выходами на поверхность
закарстованных, сильнотрещиноватых пород и в местах выклинивания
водоносных горизонтов; на берегах озер, рек и других открытых
водоемов, используемых населением для хозяйственно-бытовых нужд,
купания и культурно-оздоровительных целей; со стоянием грунтовых
вод более двух метров от поверхности земли при наиболее высоком их
стоянии, а также на затапливаемых, подверженных оползням и
обвалам, заболоченных.
Создание новых мест погребения, реконструкция действующих
мест погребения возможны при наличии положительного заключения
экологической и санитарно-гигиенической экспертизы. Отвод
земельного участка для размещения места погребения осуществляется
органами местного самоуправления в соответствии с земельным
законодательством, а также в соответствии с проектной
документацией, утвержденной в порядке, установленном
законодательством РФ и законодательством субъектов Федерации.
Размер земельного участка для кладбища определяется с учетом
количества жителей конкретного города или иного поселения, но не
может превышать сорока гектаров. Размер бесплатно предоставляемого
участка земли на территории кладбища для погребения умершего
устанавливается органом исполнительной власти субъекта Федерации
или органом местного самоуправления таким образом, чтобы
гарантировать погребение на этом же участке земли умершего супруга
или близкого родственника.
Использование территории места погребения разрешается по
истечении двадцати лет с момента его переноса. Территория места
погребения в этих случаях может быть использована только под
зеленые насаждения. Строительство зданий и сооружений на этой
территории запрещается.
Порядок обращения и размещения разного рода отходов
регулируется Федеральным законом от 24 июня 1998 г. "Об отходах
производства и потребления" (с изм. и доп. от 29 декабря 2000 г.)
(СЗ РФ. 1998. N 26. Ст.3009; 2001. N 1 (Часть II). Ст.21.). Закон
предусматривает требования к проектированию, строительству,
реконструкции, консервации и ликвидации предприятий, зданий,
строений, сооружений и иных объектов (ст.10).
При проектировании, строительстве, реконструкции, консервации
и ликвидации предприятий, зданий, строений, сооружений и иных
объектов, в процессе эксплуатации которых образуются отходы,
граждане, которые осуществляют индивидуальную предпринимательскую
деятельность без образования юридического лица, и юридические лица
обязаны соблюдать экологические, санитарные и иные требования,
установленные законодательством РФ в области охраны окружающей
природной среды и здоровья человека; иметь техническую и
технологическую документацию об использовании, обезвреживании
образующихся отходов.
Очень важным является соблюдение требований к объектам
размещения отходов. Создание объектов размещения отходов
допускается на основании разрешений, выданных специально
уполномоченными федеральными органами исполнительной власти в
области обращения с отходами в соответствии со своей компетенцией.
Определение места строительства объектов размещения отходов
осуществляется на основе специальных (геологических,
гидрологических и иных) исследований в порядке, установленном
законодательством РФ, и при наличии положительного заключения
государственной экологической экспертизы.
Запрещается захоронение отходов на территориях городских и
других поселений, лесопарковых, курортных,
лечебно-оздоровительных, рекреационных зон, а также водоохранных
зон, на водосборных площадях подземных водных объектов, которые
используются в целях питьевого и хозяйственно-бытового
водоснабжения. Запрещается захоронение отходов в местах залегания
полезных ископаемых и ведения горных работ в случаях, если
возникает угроза загрязнения мест залегания полезных ископаемых и
безопасности ведения горных работ. Объекты размещения отходов
вносятся в государственный реестр, ведение которого осуществляется
в порядке, определенном Правительством РФ.
9. Согласно ст.48 Градостроительного кодекса РФ зоны военных
объектов и иные зоны режимных территорий предназначены для
размещения объектов, в отношении территорий которых
устанавливается особый режим. Порядок использования территорий
указанных зон в пределах границ (черты) городских и сельских
поселений устанавливается федеральными органами исполнительной
власти и органами исполнительной власти субъектов Российской
Федерации по согласованию с органами местного самоуправления в
соответствии с государственными градостроительными нормативами и
правилами, со специальными нормативами, с правилами застройки. В
указанных зонах допускается в качестве разрешенных видов
использования размещать военные базы, городки, полигоны,
аэродромы, иные объекты безопасности и космического обеспечения,
образовательные учреждения, реализующие военные профессиональные
программы, предприятия, учреждения и организации федеральных
органов исполнительной власти, выполняющих задачи по обороне,
безопасности и космическому обеспечению.
Неосновными и сопутствующими видами использования являются
строительство жилых домов, общественных зданий, сооружений,
связанных с выращиванием овощей (парники, теплицы); возведение
хозяйственных построек; гаражей, размещение открытых стоянок.
Условно разрешенными видами использования, т.е. требующими
специального согласования, признаются строительство
производственных зданий, учреждений связи и иных коммуникаций,
превышающих установленные параметры, временных сооружений.
10. Отличительной чертой правового режима земель поселений
является ведение государственного градостроительного кадастра и
мониторинга объектов градостроительной деятельности. Согласно
ст.54 Градостроительного кодекса РФ государственный
градостроительный кадастр - государственная информационная система
сведений, необходимых для осуществления градостроительной
деятельности, в том числе для осуществления изменений объектов
недвижимости. Государственный градостроительный кадастр ведется в
отношении территорий городских и сельских поселений, других
муниципальных образований, территорий субъектов РФ и территории
РФ.
Градостроительные кадастры муниципальных образований являются
информационной основой для государственных градостроительных
кадастров субъектов Федерации. Сведения государственного
градостроительного кадастра используются при разработке и
реализации градостроительной и проектной документации.
Мониторинг объектов градостроительной деятельности - система
наблюдений за состоянием и изменением объектов градостроительной
деятельности, которые ведутся по единой методике посредством
изучения состояния среды жизнедеятельности. Сведения мониторинга
объектов градостроительной деятельности подлежат внесению в
государственный градостроительный кадастр.
Положение о ведении государственного градостроительного
кадастра и мониторинга объектов градостроительной деятельности в
Российской Федерации утверждено постановлением Правительства РФ от
11 марта 1999 г. N 271 (СЗ РФ. 1999. N 11. Ст.1308.).
Государственный градостроительный кадастр и мониторинг объектов
градостроительной деятельности ведутся в соответствии с
Градостроительным кодексом РФ, законодательством РФ в области
информационных процессов, информатизации и защиты информации,
указанным Положением и принимаемыми на их основании нормативными
правовыми актами субъектов РФ и органов местного самоуправления.
Целью ведения градостроительного кадастра и мониторинга
является обеспечение заинтересованных органов государственной
власти, органов местного самоуправления, физических и юридических
лиц достоверной информацией о среде жизнедеятельности, ее
предполагаемых изменениях, в том числе об ограничениях
использования территорий и объектов недвижимости в
градостроительстве, другой информацией, необходимой для
градостроительной, инвестиционной, землеустроительной и иной
хозяйственной деятельности, оценки и налогообложения объектов
недвижимости.
Государственный комитет РФ по строительству и
жилищно-коммунальному комплексу является государственным
заказчиком работ по созданию единой системы ведения
градостроительного кадастра, ведению градостроительного кадастра в
отношении территории РФ (федеральный градостроительный кадастр).
К компетенции органов исполнительной власти субъектов
Федерации, включая органы архитектуры и градостроительства,
относится обеспечение финансирования работ и исполнения функций
государственного заказчика по ведению градостроительного кадастра
в отношении территории субъекта Федерации (градостроительный
кадастр субъекта Федерации) и др.
Органы местного самоуправления, включая органы архитектуры и
градостроительства, в пределах своей компетенции обеспечивают
финансирование работ и исполнение функций муниципального заказчика
по ведению градостроительного кадастра в отношении территорий
городских и сельских поселений, других муниципальных образований
(градостроительный кадастр муниципального образования).
Основой градостроительных кадастров всех уровней являются
соответствующая градостроительная документация и государственный
земельный кадастр.
Градостроительный кадастр каждого уровня содержит сведения об
объектах градостроительной деятельности: территории в целом,
частях территории, зонах, объектах инженерной, транспортной и
социальной инфраструктур, других объектах недвижимости и их
комплексах соответствующего значения, включая объекты
градостроительной деятельности особого регулирования. Кроме того,
градостроительный кадастр субъекта Федерации содержит сведения об
объектах федерального значения, а градостроительный кадастр
муниципального образования - сведения об объектах федерального
значения и объектах субъекта Федерации, расположенных в границах
соответствующей территории.
Градостроительный кадастр каждого уровня включает в себя (в
объеме, необходимом для регулирования градостроительной
деятельности и осуществления контроля за соблюдением
градостроительного законодательства на соответствующей территории)
следующие сведения: данные утвержденной градостроительной
документации; топографо-геодезические и картографические
материалы; сведения отраслевых кадастров и информационных систем и
сведения, полученные в результате проведения отраслевых
мониторингов, характеризующие использование территории, ее
кадастровое, экологическое, инженерно-геологическое, сейсмическое,
гидрологическое и иное районирование; материалы о
градостроительной ценности территории, о результатах мониторинга
объектов градостроительной деятельности; обобщенные данные
градостроительных кадастров иного уровня; данные утвержденных схем
и проектов развития инфраструктуры, охраны памятников истории,
культуры и природы, благоустройства и защиты территорий, программ
и инвестиционных проектов; нормативные правовые акты, нормативы и
правила в области градостроительства, а также сведения о проектной
документации, разрешениях на строительство, актах контрольных
проверок и приемки в эксплуатацию объектов соответствующего
значения.
Градостроительный кадастр муниципального образования, кроме
сведений, указанных выше, включает в себя материалы опорных
планов, регистрационных планов расположения сооружений и
коммуникаций связи и инженерного оборудования, регистра строящихся
жилых домов, исполнительных съемок завершенных строительством
объектов, инвентаризации и оценки объектов недвижимости и сведения
о проектной документации, разрешениях на строительство, актах
контрольных проверок и приемки в эксплуатацию объектов
федерального значения и объектов значения субъектов Федерации на
соответствующей территории.
Сведения градостроительного кадастра предоставляются
пользователю в виде документированной информации в форме
градостроительного паспорта, справки, иной форме, устанавливаемой
нормативными документами, а также путем обеспечения пользователям
доступа к информационным ресурсам. Градостроительный паспорт
содержит установленный перечень сведений об объекте
градостроительной деятельности, включая требования к использованию
территории, ее застройке, изменению объектов. Справка содержит
информацию, запрашиваемую пользователем. При отсутствии
необходимой информации в справке указываются адреса и реквизиты
других информационных систем (фондов, архивов, реестров, банков
данных), в которых может содержаться такая информация.
Сведения градостроительного кадастра, за исключением
сведений, составляющих государственную тайну, являются
общедоступными и предоставляются в порядке, определенном
законодательством РФ в области информационных процессов,
информатизации и защиты информации, а также указанным Положением.
Данные информационных ресурсов градостроительного кадастра,
полученные пользователями в установленном порядке, могут быть
использованы ими для создания производной информации с
обязательной ссылкой на источник информации.
Ведение мониторинга на соответствующей территории
осуществляется указанными выше органами в составе мероприятий по
финансовому, организационному и иному обеспечению ведения
градостроительного кадастра. Работы по ведению мониторинга
осуществляются службами градостроительного кадастра и другими
привлекаемыми в установленном порядке юридическими и физическими
лицами.
Мониторинг ведется в отношении объектов путем статистической
и аналитической обработки соответствующих сведений и проводится по
единой методике, разработка и утверждение которой осуществляется в
установленном порядке.
Действуют также строительные нормы и правила СНиП 14-01-96
"Основные положения создания и ведения государственного
градостроительного кадастра Российской Федерации", утвержденные
постановлением Минстроя России от 28 октября 1996 г. N 18-75. СНиП
14-01-96 устанавливает основные правила создания и ведения
градостроительного кадастра. Объектом нормирования является
система сведений, документов и процедур, связанных с созданием и
ведением градостроительного кадастра.
СНиП применяется в целях разработки нормативных актов и
документов по созданию и ведению градостроительных кадастров
городов (районов), субъектов Федерации и РФ в целом, разработки и
осуществления программ и проектов создания и ведения
градостроительного кадастра и выполнения текущих кадастровых
работ.

«««Назад | Оглавление | Каталог библиотеки | Далее»»»